Экономическая выгода первого этажа

Квартиры на первом этаже не популярны у покупателей. Считается, что жить близко к земле не очень-то и приятно. Во-первых, страдает безопасность, а поэтому требуется повышенное внимание к охране помещения. Чаще всего этот вопрос решается с помощью решеток на окнах. Во-вторых, в такой квартире достаточно шумно. Эту проблему могут решить современные стеклопакеты, однако это выручает не во всех случаях. В-третьих, могут быть неприятные запахи  с улицы или подвала. Кроме того, некоторых смущают любопытные взгляды прохожих. Чаще всего эти недостатки встречаются у квартир в старом жилом фонде, в современных зданиях первый этаж обычно отводится под нежилые помещения.

Все эти минусы приводят к тому, что квартиры на первом этаже продаются дешевле, чем аналогичные, но расположенные выше. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подтверждают этот факт: «Как правило, стоимость квартир на 1 этаже, в зависимости от их состояния, ниже  в среднем на 15 %. Например, на Волгоградском проспекте (м. Кузьминки) две квартиры, схожие по площади и состоянию, выставлены в продажу за 5,7 и 6,2 млн. рублей. Одна находится на первом этаже, другая – на четвертом. На Переведеновском переулке (м. Бауманская) приобрести «двушку» на седьмом этаже можно за 11 млн. рублей. Аналогичный вариант, но на первом этаже, стоит 9,2 млн. рублей».

Но при грамотном подходе квартиры на первом этаже могут быть экономически более выгодны. Есть, как минимум, два способа, когда первый этаж играет в пользу собственника недвижимости.

Аренда

Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» отмечают интересный факт: «Квартиры на первом этаже более востребованы квартиросъемщиками, нежели покупателями квартир. В зависимости от этажа стоимость арендной ставки не меняется, а спрос на съем остается довольно устойчивым.  Об этом красноречиво говорят примеры. Например, «однушку» на десятом этаже (15 минут пешком от метро Калужская, общая площадь равна 38кв. м) можно снять за 38 000 рублей в месяц. Аналогичная квартира, но на первом этаже, сдается по той же стоимости – за 38 000 рублей в месяц. Возьмем  жилье в другом районе, неподалеку от метро Речной вокзал.  Аналогичные по площади «однушки», но расположенные на различных этажах (первый и десятый) выставлены в наем за 35 000 рублей в месяц».

Это говорит о том, что если квартира на первом этаже сдается в аренду, то ее «минусы» никого не отпугнут и цена от этого не уменьшается. А если учесть, что на приобретение такого помещения изначально тратится на 15 % меньше денежных средств, то выгода видна каждому.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина объясняет этот факт тем, что «для арендатора важнее расположение,  транспортная доступность и состояние квартиры, а не этажность. Это связано с тем, что арендуемое жилье носит временный характер».

Перевод в нежилое помещение

Перевод помещения на первом этаже из жилого в нежилое – распространенная практика не только Москвы, но и регионов. У этого процесса есть ряд плюсов. Покупка жилья изначально обходится меньшими затратами, чем приобретение коммерческих площадей, и даже затраты на перевод и ремонт не перекрывают этой разницы. Кроме этого, сдают нежилое помещение всегда дороже, чем квартиры.

Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам компании Cushman & Wakefield, отмечает, что целесообразность этого перевода объясняется еще и тем, что на рынке существует повышенный спрос на торговые помещения небольшой площади, расположенные непосредственно в центре проживания большого количества потенциальных покупателей или на пути их следования. Он также отмечает, что «физическая переделка помещений относительно проста: разработка и согласование проекта, организация входной группы (пристройка лестницы, оформление фасада), доработка инженерных систем (в части вентиляции, освещения, дооснащения пожарной сигнализацией), размещение вывески».

Такие небольшие помещения, расположенные на первых этажах жилых домов подходят под размещение и торговых точек, и служб сервиса (салоны, парикмахерские, прачечные, медицинские кабинеты). А вот открыть  кафе или ресторанчик не всегда просто. Сложно организовать необходимую вентиляцию и шумоизоляцию, да и соседи могут выступать против такого заведения. Достаточно часто в таких помещениях организовывают детские центры, частные мини-садики, отделения банков и туристических агентств. Популярностью  могут пользоваться и магазины с узкой специализацией: все только для рукоделия или только развивающие игры.

Однако успех того или иного бизнеса в таком помещении зависит не только от вида деятельности, но и от расположения. Александр Лагутов, партнер и руководитель отдела оценки Sminex, обращает внимание, что обычно «первые этажи квартир переводят в стрит-ритейл в местах с большим пешеходным и/или автомобильным трафиком. В этом случае денежные и временные затраты на смену функционального назначения и строительно-монтажные (ремонтные) работы окупаются». Естественно, нет единой формулы успеха, однако, по мнению Александра Лагутова, от местоположения зависит многое в этом вопросе: «Если у вас квартира на первом этаже Тверской  - организовывайте в ней ритейл не задумываясь, если же у вас квартира на первом этаже расположенного в глубине жилого района малоэтажного дома, то велика вероятность, что ваши затраты не окупятся».

Итак, квартиры на первом этаже выгодно сдавать и переводить в нежилые помещения. Перевод требует больших затрат и правильной оценки возможностей, однако и экономическая выгода от него выше. Андрей Филиппов отмечает, что «при переводе жилого помещения в нежилое, доходность от сдачи в аренду вырастет до 10-15 % годовых, плюс рост самого рынка недвижимости. Для частных инвесторов, не обладающих значительными средствами для более масштабных инвестиций, данный вариант уже можно рассматривать как приемлемый, обеспечивающий хорошую доходность (от 20% годовых и более)».Однако он советует учитывать все факторы: потенциальный спрос и ставки аренды на нежилые помещения в конкретном месте, стоимость самого помещения, стоимость реконструкции помещения под нежилое, время завершения перевода помещения в нежилое, последующая стоимость владения. Но чаще всего этот шаг окупается.