Земельные участки: апрельские смотрины.

У вас есть уникальный шанс – увидеть участок в подснежниках, а через неделю – с травкой

Любой риелтор подтвердит, что весна – время традиционного роста активности на загородном рынке: потенциальные покупатели начинают интересоваться, хотят посмотреть продаваемые объекты. Но само понятие «весна» в наших краях весьма лукавое: формально она начинается 1 марта, а на самом деле в Московской области снег лежит до середины апреля… И что тут делать: отложить поиски до тех пор, пока земля на обнажится? Или все-таки начинать смотреть уже сейчас, вопреки остающемуся снегу?

Снег мешает…
Театр, как известно, начинается с вешалки. А загородная недвижимость – не с ворот вашего будущего участка, а гораздо раньше – с окрестностей поселка. Именно окружение и ценится больше всего: вряд ли кто-нибудь согласится поселиться в доме (пусть и самом замечательном), рядом с которым находятся, как в известном анекдоте, с одной стороны птицеферма, с другой – химзавод, с третьей – аэропорт, а с четвертой – автотрасса.

С этой точки зрения, снежный покров – бесспорная помеха, поскольку мешает разглядеть подробности. «Снег нивелирует очень многие негативные факторы, среди которых банальная яма может стать далеко не самым неприятным открытием, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – После его схода возле своего забора новоиспеченный покупатель может обнаружить, например, несанкционированную свалку».

Среди прочих негативных факторов, которые вполне можно пропустить при «зимнем» осмотре, наши эксперты называли неровности, а также низины и заболоченные участки местности.

…но проясняет подробности
Однако так вот однозначно записывать снег во «враги» опрошенные нами эксперты не рекомендовали: существуют, как ни парадоксально это прозвучит, и некие обстоятельства, которые «в сезон» (поздней весной, летом, в самом начале осени) разглядеть невозможно. А сейчас – пожалуйста! Просто нужно знать, на что смотреть.

Например, именно сейчас можно понять, пригоден ли предлагаемый вам участок для круглогодичного проживания. «Можно точно узнать, чистят ли дорогу к данному участку (и вообще к поселку) от снега, - отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» (г. Железнодорожный). – Летом продавец станет убеждать, что там еженедельно ходит грейдер, а на деле окажется, что зимой участок не доступен». Кстати, «обжитость» поселка зимой будет полезна вам даже в том случае, если сами вы собираетесь жить там только летом. «Беспризорные дома очень любят бомжи и вандалы, - напоминает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость». – Если же в округе живут соседи, данные элементы могут выбрать другие места для временного «проживания».

«Посетить загородный поселок зимой – это хороший шанс увидеть, насколько качественно работают коммунальные службы поселка, - развивает эту же мысль Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family. – Так можно понять, в каком состоянии находятся внутрипоселковые дороги и подъездные пути? Насколько качественно работают коммунальные службы?»

Есть и еще один аспект – довольно важный. «Летом все вокруг «украшено» листвой и травой, и велик риск совершения необдуманной, так называемой «эмоциональной» покупки, - обращает внимание Родион Сахаров, агент по недвижимости ООО «ИКМО», курирующий интернет-проект New Moscow Estate. – Зимой же у покупателя есть возможность увидеть, что скрывают за собой деревья, стоящие без листвы». Что ж, посмотреть на товар «с изнанки» - тоже дело полезное…

60-процентная надежность
Разумеется, у профессионалов имеются определенные приемы, позволяющие понять, что же именно скрывает покрытая снегом ровная поверхность. «Бьющие ключи и родники видны в любое время года, их сложно не заметить, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Ручей или реку, скрытые под снегом, можно опознать по относительно ровной линейке деревьев, которые растут с двух сторон русла. Также хорошо видны зимой и камыши, обозначающие заболоченность территории».

«Если вы видите сосны, дубы, клены – то это сухое место, - дополняет Татьяна Тюренкова, заместитель директора агентства недвижимости «Стозем». – Ели и березы могут расти на более влажной почве, но это далеко не болото. Осины и березы с характерной чуть гнилостной корой и мхом на ней говорят о том, что почва здесь болотистая».

Наконец, многие вопросы можно прояснить даже не на просмотре, а предварительно – не выходя из дома. «Всегда есть возможность предварительно изучить карту местности, рельеф, поинтересоваться наличием поблизости болот и водоемов, характером почвы, - убежден Сергей Нагорный, коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент». – Такие карты наверняка найдутся в открытых источниках, можно собрать информацию в интернете. Делать это имеет смысл в любое время года, чтобы на просмотре оказаться во всеоружии». А еще можно, напоминает Аркадий Власенко («Мегаполис-Сервис»), сходить и пообщаться с соседями - они, как правило, совершенно не заинтересованы лгать.

Но в любом случае данные, полученные подобными способами, окажутся в высшей степени приблизительными. «Работая на рынке недвижимости уже 21-й год и зная практически все населенные пункты, дачные и садоводческие товарищества района, я могу при снеге заметить не более 60% недостатков, - признается Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «ТЕРЕМОК» (г. Пушкино). – Все остальное – только после таяния снега. Кроме того, как правило, участки не продаются как горячие пирожки. Следовательно, риелтор принимает их на продажу летом либо осенью и отмечает все преимущества и недостатки. Поэтому при просмотре участка зимой все зависит от порядочности риелтора и доверия покупателя к нему».

Участок: все немного легче
Перейдем теперь к собственно участку. Проблемы с ним в массе своей те же, что и уже описанные выше: невозможность разглядеть нюансы под снежным «покрывалом». «В холодное время года особенности рельефа видны хуже, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family). – Достаточно сложно определить, имеются ли на участке ямы, не застаивается ли вода на нем, и вообще в целом оценить качество земли. Также из-за снега вы можете «присмотреть» землю, часть которой относится к уже проданному, соседнему участку».

Есть и свои специфические моменты. На участке потенциальному покупателю хорошо прояснить ряд моментов, которые не очень интересовали при осмотре окрестностей. «Наличие и качество тротуарного или иного покрытия, ухоженность участка, изрытость его кротами, наличие клумб и мелких кустарников», - перечисляет Константин Манченко («ТЕРЕМОК»).

Но есть и хорошие новости. Одна из них состоит в том, что размеры участка не так велики, так что по нему можно просто основательно походить, а местами даже разрыть снег и поглядеть, что под ним. Второй момент – всегда есть возможность посмотреть на участки по соседству. «Если рядом находятся застроенные участки, то нужно обратить внимание, что на них растет, как сделаны дорожки, - рекомендует Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость»). – По внешнему виду сада можно сделать многие выводы, хотя существуют агрономические приемы, позволяющие вырастить яблоню даже на участках с высоким уровнем содержания грунтовых вод».

Строения: проверять должны специалисты!
Если на участке уже есть строения – покупателю, конечно, захочется оценить и их качество. Традиционно считается, что лучшим периодом для проверки является период таяния снега – в этот момент потоки талой воды обязательно покажут, качественно ли сделана крыша. А также - не затопляется ли дом.

Опрошенные нами эксперты, в целом согласившись с такой точкой зрения, отметили, что дефекты кровли заметны независимо от сезона. «Если крыша собрана некачественно, то непринципиально, когда вы ее будете осматривать: зимой или летом, весной или осенью», - замечает Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье».

«Если крыша протекает, это будет видно в любое время; хозяину проще починить крышу, чем каждый раз подмазывать и заделывать протечки и подтеки», - полностью соглашается Константин Манченко («ТЕРЕМОК»). Он же добавляет полезный совет относительно подвала: если там стоит какая-либо мебель, тренажеры или другая утварь в хорошем состоянии (то есть подвалом пользуются независимо от времени года) – значит, подвал сухой. Если же подвалом не пользуются – надо дождаться оттепели.

А с некоторых точек зрения холодное время года – вообще лучшее для проверки дома. В частности, можно оценить качество теплоизоляции. «Если с крыши свисают крупные сосульки – это, скорее всего, случается из-за того, что где-то выходит тепло, - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). – Также и «проплешины» на засыпанной снегом крыше говорят о плохой теплоизоляции, о том, что отдельные участки на ней пропускают тепло… Внутри дома можно также увидеть «мостики холода» - на изгибах поверхности: углах, балконах, навесах, эркерах, или вследствие использования материалов разной теплопроводности. Правда, это по большей части относится к старым строениям: новые технологии при строительстве позволяют такой напасти избежать».

И, конечно, лучше всего доверить оценку качества строений специалистам. «Инженерно-техническое обследование сооружений позволяет определить возможность их эксплуатации в дальнейшем, - отмечает Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». – После проведения экспертизы выдается официальное заключение, и специалисты дают рекомендации по ликвидации выявленных дефектов строений».

Весной лучше?
Но весна все-таки пришла в наши края. Сейчас начнется активное таяние снега, все «поплывет». Стоит ли смотреть землю и в такое время?

Мнения опрошенных нами экспертов разделились. Одни говорили, что лучше не стоит – увидев участок в подобном «темном свете», покупатель перепугается… Их оппоненты говорили, что увидеть свое будущее загородное жилье лучше в разных видах – чтобы быть готовым ко всяким поворотам событий. А Андрей Хазов, заместитель директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», добавляет, что на участках с грамотно сделанным дренажом потопов не бывает – даже во время весеннего половодья.

Как представляется нам, смотреть участки под снегом не только можно – необходимо. Но именно смотреть, а не сразу покупать. Особенного ажиотажа на рынке сейчас не наблюдается, необходимости совершить покупку прямо сейчас (а то конкуренты перехватят) нет никакой. Это значит, что понравившийся вам участок лучше посмотреть несколько раз, идеально – в разные сезоны. Сначала при снеге, потом по талой воде, затем еще раз – когда все подсохнет и появится зелень. Только в этом случае ваше впечатление от вашей будущей недвижимости окажется действительно полным.

Мнения экспертов:
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:
Составить полную картину впечатлений о заметенном снегом участке и обнаружить все его возможные изъяны, действительно, непросто. Однако данная трудность не представляется таковой для тех, кто уже заранее побеспокоился ознакомиться с предложением участков в неснежный период. Существует определенный тип клиентов, нацеленный на покупку участка именно под снегом. Сезонное снижение продаж повышает готовность девелопера к активному демпингу, причем величина «снежного» дисконта варьируется в пределах 10-15%. Если покупка участка является несрочной, то в летний период клиент подбирает местность, собирает информацию, определяется с выбором участка, а покупку откладывает до зимы.

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
В просмотрах объектов загородной недвижимости всегда есть своя лирика: весной, как только солнце начинает проглядывать сквозь серые тучи, можно смело ехать за город и любоваться еще заснеженными красотами будущих жилых комплексов. Однако вместе с поэтичностью момента в этом действии есть и доля прагматизма: чтобы выйти на сделку и договориться с подрядчиками о возведении дома в мае (утвердить проект, место и прочие нюансы), а потом начать строиться летом, посмотреть участок и принять окончательное решение о его покупке нужно не позднее середины апреля. В наших климатических условиях в это время еще лежит снег. Поэтому на вопрос, какое именно время года лучше всего подходит для выбора загородного землевладения, ответ существует, пожалуй, только один: ранняя весна!

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
Существует устойчивое представление о том, что просмотр земельного участка зимой – рискованное предприятие. В действительности же, никаких препятствий к просмотру, по большому счету, нет – разумеется, если мы говорим об участках в организованных поселках, которые готовятся к просмотрам, расчищают дороги и прилагают усилия к тому, чтобы сделать просмотр комфортным. Все, что необходимо – потенциальную подтопляемость, наличие растений, рельеф участка и т.п., вполне можно оценить и при снеге. Скажу больше, ландшафт поселка, его окрестности гораздо проще оценить именно зимой, когда они не скрыты ни листвой, ни буйной полевой растительностью. А вот весеннее таяние снега как раз затрудняет просмотр (правда, и продолжается этот период недолго).

По нашему опыту (в этом году в поселках Истринской долины активные просмотры продолжались даже в период зимних каникул), единственное препятствие для зимних просмотров – это холод. Впрочем, холодный март, по нашей статистике, негативно ни на просмотрах, ни на сделках не отразился.

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»:
Снег – это все-таки благо, но действительно он создает определенные препятствия при продаже земельных участков. В зимний период активность на рынке загородной недвижимости и в том числе на рынке земельных участков падает, из-за осложненного доступа к земельному участку. Кроме того, зимой сложно начинать любые строительные работы, что также снижает активность загородного рынка в зимнее время года. Зачастую, если речь идет об отдаленных загородных участках, то по глубокому снегу и непогоде на участок банально трудно попасть, доехать. Но, на мой взгляд, этим все сложности и исчерпываются.

Максим Рудницкий, заместитель генерального директора ООО «Полиграфжилстрой»:
Ранней весной у покупателя есть уникальная возможность посмотреть участки под снегом, а буквально через неделю – без него. «Под снегом» очень хорошо видно, как управляющие компании справляются с зимней эксплуатацией поселка – чистят ли снег. Вывозят ли его или складируют на вашем будущем участке. Когда идет резкое таяние снега, вы можете увидеть проблемные участки, где вода стоит дольше всего.

Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development:
Пожалуй, только зимой можно обнаружить на участке проложенную подземную коммуникацию – это, конечно, вопиющий случай, но теоретически может быть. Например, проложены трубопроводы – горячей воды или производится сброс фекальных стоков из очистных сооружений, понятно, что будет проталина в местах, где проходят трубы – эта наглядная вещь, которую никак не определишь, если снега нет. Это большая проблема для застройки, закладки фундамента, освоения участка. Если посреди земельного участка идет теплотрасса, а девелопер от тебя это скрывает, то как раз в зимнее время года это будет нагляднейшим образом видно! Далее, если есть какие-то сбросы некачественно проложенной коммуникации – на участке будут бить из-под земли фонтанчики. И в снегу это видно. Например, летом после дождя - лужи на участке не вызывают подозрений, но лужа в сильный мороз - это чрезвычайный случай, означающий прорыв трубы поселковых коммуникаций. 
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/top/