тел: +7 (927) 260-91-71
Выбор квартиры – процесс сложный и ответственный. Это недешевое приобретение, которое зачастую скрывает и много рисков.
Большинство из нас мечтают о новой, удобной и просторной квартире. Никто не хочет квартиру с историей, со старой сантехникой и ремонтом. Однако не всегда новостройки есть в желаемом районе и не всегда есть время дожидаться сдачи и оформления всех документов. Поэтому вопрос, что лучше приобретать, не имеет однозначного ответа.
К плюсам вторичного рынка можно отнести, во-первых, широкий выбор: такую квартиру можно найти в любом районе. Во-вторых, возможность сразу оформить все документы и переехать в долгожданное жилье.
Однако этот рынок, как правило, дороже первичное и риски на нем быть обманутым выше. Покупая квартиру, необходимо проверить ее чистоту с юридической точки зрения. Юристы же компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечают, что у каждой седьмой квартиры при проверке обнаруживается вероятность того, что право на квартиру так или иначе может быть оспорено. При этом в большинстве случаев оспаривается не последняя сделка, а одна из предыдущих. Поэтому, совершая сделку на вторичном рынке, не пренебрегайте услугами юристов. Уж лучше заплатить больше и быть уверенным, что твое право на собственность принадлежит исключительно тебе.
«Проверка юридической чистоты квартиры, выполненная профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости и имеющими для этого все возможности, – один из важнейших аспектов успешной сделки. Здесь слишком много тонкостей и нюансов, которые необходимо предусмотреть, и для этого нужны инструменты, которые есть только у юристов крупных риэлторских компаний. При выборе недвижимости нельзя оказаться «слишком острожными» или «излишне перестраховаться», поскольку на кону стоят очень большие деньги и последствия неосторожной покупки могут быть необратимыми», – считает Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Какие «тонкости» необходимо проверить?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», так освещает этот вопрос: «Большинство покупателей с большой осторожностью подходят к сделкам, где со стороны продавца квартиры действует представитель по доверенности. И эта осторожность вполне обоснована. Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается именно при купле-продаже жилья по доверенности. При таких сделках «всплывают», как правило, поддельные документы на квартиру, то есть «липовые» доверенности.
Для того чтобы обезопасить себя в таких сделках, необходимо четко понимать, что такое доверенность и порядок её выдачи. Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности: «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». То есть продавец или покупатель может не участвовать в сделке лично, а передать свои права по ведению данной операции другому лицу. Покупателю жилья при изучении документов всегда необходимо обращать внимание на форму доверенности, на основании которой действует представитель продавца. Важно, чтобы 
доверенность была заверена нотариусом. Нотариально заверенная доверенность напечатана на специальном бланке, с подписью и печатью нотариуса.
При изучении доверенности необходимо выяснить, на каких основаниях она выдана и на какой срок. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения, а если в доверенности не указана дата ее совершения, то такая доверенность недействительна. Также покупателю важно обратить внимание на возраст доверителя, его состояние на момент совершения сделки, поскольку в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие.
Однако доверенности могут быть заверены не только нотариусом. Например, если человек лежит в больнице, документ может быть заверен главным врачом. Когда доверитель находится в местах лишения свободы – начальником тюрьмы или колонии. Доверенности военнослужащих заверяет командир воинской части. Полный список приводится в ст. 185 ГК РФ. До совершения сделки надо связаться с нотариусом, который удостоверил документ, и поинтересоваться, не отозвал ли собственник квартиры свою доверенность, и если она была отозвана, то все действия с ее участием будут считаться недействительными.
Если покупатель твердо решил приобретать квартиру по доверенности, то во избежание возможных рисков он должен обязательно встретиться непосредственно с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в его намерениях продать квартиру. Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, требуйте личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т. д.
Но это не единственная причина, по которой сделка может быть признана не действительной. Не менее опасна и такая причина, как неспособность лица осознавать характер и последствия своих действий по подписанию договоров об отчуждении недвижимости (психические расстройства). В качестве примера можно привести случай, когда один гражданин купил квартиру у гражданки, которая унаследовала ее по завещанию. Однако большим сюрпризом для нового собственника стало судебное разбирательство о признании договора купли-продажи с бывшей хозяйкой жилья недействительным, при этом истцами выступали наследники, не упомянутые в завещании. В ходе судебного разбирательства было доказано, что наследодатель на момент составления завещания был психически не здоров и не способен понимать значение своих действий. Таким образом, договор купли-продажи квартиры был признан судом недействительным и бывший счастливый обладатель квартиры лишился своего права собственности на приобретенное жильё.
В данном примере психически больным оказался наследодатель. Но нередко случается и так, что и сам продавец страдает психическими расстройствами, что может даже и не бросаться в глаза. Поэтому мы советуем всегда при проведении сделки с недвижимостью требовать предоставление продавцом справки о состоянии психического здоровья».
Это основные аспекты, которые необходимо проверить, но есть и другие подводные камни. Например, может существовать завещательный отказ, в квартире могут быть прописаны лица, когда-то отказавшиеся от приватизации, может иметь место незаконная перепланировка и т. д.
