тел: +7 (927) 260-91-71
Покупка недвижимости – процесс сложный. Чаще всего людей волнуют одинаковые правовые вопросы, на которые «Собственник» сегодня дает ответы.
Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому человек приходит постепенно. Он сначала осознает, что пришло время решить собственный квартирный вопрос, потом задумывается над своими возможностями, а затем приступает к конкретным действиям. Эта сделка у многих бывает единственной в жизни, поэтому многие вопросы вызывают беспокойство. Каждый покупатель уделяет особое внимание правовым гарантиям и изучает все спорные моменты в договоре, но правовой ликбез никому не помешает.
Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры?
Эксперты компании «Метриум Групп» обращают внимание, что если покупатель квартиры оформляет документы самостоятельно, то он не должен забыть о необходимости письменного согласия супруга на покупку квартиры. Именно это требует статья № 35 Семейного кодекса. Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая разъясняет: «По Семейному кодексу, при отсутствии документального подтверждения согласия второго супруга на сделку, Росреестр имеет все основания для отказа в регистрации. Поэтому мы всегда рекомендуем обращать внимание на требования организаций, которые проводят правовую экспертизу и регистрируют сделку о покупке квартиры на местах. Для госструктур наличие этого документа обязательно. Практически всегда при попытке покупателя оспорить этот отказ, суды встают на сторону госслужащих».
Можно ли использовать при покупке квартиры материнский семейный капитал?
Материнский капитал получают после рождения второго ребенка, и эти деньги можно использовать для улучшения условий проживания, то есть для покупки жилья. Стоит заметить, что эти средства можно использовать при расчете с продавцом, с застройщиком и даже с банком-кредитором. Эксперты «Метриум Групп» обращают внимание, что такие операции идут строго в 
безналичном порядке, что жилье должно находиться на территории России, а также обязательно его оформление в собственность не только родителей, но и детей.
«Однако на практике при обращении в банк воспользоваться материнским капиталом достаточно сложно, – поясняет Мария Литинецкая. – Если молодые родители хотят направить материнский капитал на часть первоначального взноса, что чаще всего и бывает, то не все банки на это идут. Дело в том, что Пенсионный Фонд производит перечисление денежных средств в течение двух месяцев, что не выгодно ни девелоперу, ни банку. Поэтому чаще всего встречаются предложения банков погасить материнским капиталом часть уже выданного кредита, а это значит, что молодой семье придется накопить на первоначальный взнос самим». Важно помнить, что этими средствами можно погасить не только основной долг, но и проценты по нему. Однако материнский капитал не гасит штрафы и пени.
Риски при строительстве дома на участке, находящемся в долгосрочной аренде
Для Москвы такая ситуация является стандартной, покупатель при этом ничем не рискует. Мария Литинецкая отмечает, что собственник жилья получает автоматическое право на аренду участка до тех пор, пока там будет стоять дом. «Арендная плата на него устанавливается законодательно и может отражаться в виде налога на землю. Если же земельный участок изначально принадлежит застройщику, а не городу, то жильцы платят налог на имущество, поэтому так или иначе от ежегодных выплат не уйти».
Почему в договоре собственности не указывается площадь балконов?
В соответствии с Жилищным кодексом балконы, лоджии, веранды и террасы не являются общей площадью квартиры. Они не учитываются при расчете суммы коммунальных платежей. В свидетельстве о собственности на квартиру также записывается только полезная площадь. Однако при вводе дома в эксплуатацию органы БТИ делают обмер, а затем выдают технический паспорт здания, где уже указываются площади балконов, лоджий, веранд и террас. Разница между площадями, указанными в свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте, может составлять от 3 кв. м и выше.
Мария Литинецкая рассказывает, что некоторых покупателей такое расхождение настораживает, однако все эти условия прописаны в ДДУ. «Каждый раз при подписании договора застройщики предупреждают, что в свидетельстве о праве собственности на квартиру общая площадь будет указана без учета балконов и лоджий, а, следовательно, никаких возвратов денежных средств осуществляться не будет».
Когда необходимо начинать оплачивать эксплуатационные услуги?
Эксперты «Метриум Групп» отмечают: «Если жилье приобретается по 214-ФЗ, предметом спора между покупателем и продавцом недвижимости может стать оплата коммунальных услуг. В договоре долевого участия есть пункт, согласно которому с момента передачи квартиры от застройщика покупателю (и подписания передаточного акта) клиент обязан совершать ежемесячные коммунальные и эксплуатационные платежи управляющей компании. Причем это обязательство возникает до получения права собственности». Это требование соответствует Жилищному кодексу, а вот предложение заплатить за услуги вперед, то есть авансом, является незаконным.
Это основной перечень правовых вопросов, которые чаще всего задаются покупателями недвижимости. Однако эксперты «Первого строительного треста» отмечают, что многих клиентов волнует статус приобретаемой недвижимости. И хоть многие заявляют о популярности апартаментов, большинство покупателей хотят приобрести именно квартиру, где возможна прописка. Кроме этого, покупатели стремятся приобретать квартиры, где возможна гибкая планировка, где обеспечена безопасность домовладения, есть парковки и развитая инфраструктура. Также многих интересует система рассрочки платежей. Однако это уже частные вопросы, которые зависят от предпочтения клиента и его возможностей.
