тел: +7 (927) 260-91-71
Квартира в новом доме выглядит соблазнительно. Однако это недешевое приобретение может скрывать и ряд рисков.
Квартиру в новом доме можно весьма выгодно приобрести, если заключить сделку на начальном этапе строительства. Это поможет сэкономить до 30 % денежных средств. Однако в этом случае надо тщательно выбирать застройщика, чтобы не пополнить ряды обманутых вкладчиков.
Новые дома всегда более технологичны, в них более современные планировки, а зачастую жилищные комплексы предлагают не только квартиры, но и формируют среду обитания.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что при покупке новостройки есть определенные риски.
«Самый большой риск при приобретении новостройки – это банкротство застройщика. Но тут, как говорится, «от тюрьмы и от сумы» никто не застрахован. Это самый непредсказуемый риск.
Еще один риск – затягивание сроков выдачи свидетельства о собственности. Происходит это по следующим причинам».
1. Отказ администрации района подписывать акт о реализации инвестконтракта – 90 % случаев. Как известно, один из документов, на основании которого ведется строительство дома, – инвестиционный контракт. Мария Литинецкая рассказывает: «Сторонами инвестиционного контракта обычно являются застройщик и администрация района. Предметом контракта может быть предусмотрено строительство, помимо жилого дома, объектов инфраструктуры. Большинство застройщиков стремятся строить в первую очередь жилые дома, поскольку продажа квартир в них приносит прямую прибыль. Объекты инфраструктуры не генерируют денежного потока, поэтому строятся, как правило, в последнюю очередь, с большими задержками. При регистрации права собственности на новостройку застройщик должен представить в Росреестр помимо всей разрешительной документации акт о реализации инвестиционного контракта, на основании которого велось строительство. Акт должен быть подписан застройщиком и администрацией района. Администрация же района, не получившая объекты инфраструктуры, отказывается подписывать акт. Срок подписания этого документа напрямую будет зависеть от завершения строительства всех предусмотренных контрактом объектов, и он может растянуться на годы. В 90 % случаев оформление права собственности задерживается именно по этой причине.
В итоге, люди зачастую, уже подписав акт приема-передачи квартиры с застройщиком и исполнив свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, фактически пользуются своими жилыми помещениями, оплачивают коммунальные платежи и делают ремонт, но при этом не могут оформить квартиру в свою собственность. Отсутствие права собственности на квартиру лишает граждан возможности в полной мере распоряжаться своим имуществом, в том числе пользоваться налоговыми вычетами, снизить ипотечную ставку, прописаться по месту жительства и т. д.
2. Отсутствие взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса - 7 % случаев.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» разъясняет, что «при строительстве дома застройщик вправе привлекать соинвесторов, которыми могут быть юридические лица. Соинвесторы, собственно, и продают квартиры физическим лицам. После окончания строительства дома между застройщиком и соинвестором не редко возникают проблемы по взаиморасчетам, например, на основании результатов обмера БТИ. После таких обмеров площади могут двигаться как в большую, так и в меньшую сторону.
Если площади уменьшились, то генеральный инвестор должен вернуть часть денежных средств соинвестору, который продал квартиры физическим лицам и в свою очередь должен рассчитаться с конечными покупателями. Но денег может не быть в наличии или же инвестор попросту не хочет торопиться расставаться с ними. Соответственно, акт не подписывается, что автоматически отодвигает срок оформления прав собственности на неопределенный период.
Может быть и наоборот – если площади квартир после обмеров БТИ увеличились, то соинвестор должен доплатить генеральному инвестору недостающую сумму. Все соинвесторы, как правило, стремятся сначала собрать эти дополнительные деньги с физических лиц, которым были проданы квартиры, а их может быть тысяча. И пока соинвестор не наберет достаточную сумму для взаиморасчета, процесс регистрации стоит. Только после получения всей суммы, подписывается акт об исполнении всех инвестиционных договоров. До тех пор, пока этот акт не подписан, пакет документов считается не полным».
3. Отказ собственников квартир подписывать акт приема-передачи – 3% случаев.
Этот пункт кажется невероятным, но и это в жизни бывает. Мария Литенецкая отмечает, что «прежде чем оформить право собственности, застройщик должен подписать акт приема-передачи помещения с каждым покупателем. Очень часто клиенты принимают помещение придирчиво и не подписывают акт сразу, особенно это распространено в бизнес- и премиум-классе. К сожалению, на рынке довольно часто встречается ситуация, когда застройщик не в полном объеме выполняет заявленные им обязательства, например, по благоустройству территории, отделке мест общественного пользования. Например, когда в доме рекламировались МОПы одного уровня, а по факту делались более простые, в результате чего клиенты не хотели подписывать акты и 
пр. Такие проблемы встречаются почти в каждом проекте бизнес-класса. Дом передается в эксплуатирующую организацию с рядом недоработок. Собственник же имеет полное право написать застройщику требование выполнить в полном объеме данные им обязательства и не подписывать акт приема-передач. Чаще всего так поступают «продвинутые» люди, знакомые с процедурами. Нередко они используют это для того, чтобы получить от застройщика дополнительные скидки, например, при покупке машино-места. Однако, это не всегда обязательно шантаж, но может быть и такое. Иногда создаются целые инициативные группы, которые активно ведут работу с жильцами дома, убеждают их не подписывать акт и добиваться доработок от застройщика».
Если у людей кончается терпение, они вынуждены идти в суд с исками о признании своего права собственности. В течение 3-4 месяцев суды, как правило, выносят решение, которое исполняется регистрирующим органом беспрекословно. Только в этом случае в свидетельстве о праве собственности уже указывается в качестве документа основания не договор купли-продажи, а решение суда. Если же получение права собственности происходит по инициативе самих собственников, то здесь все зависит от того, насколько долго и крепко они готовы «держать оборону». Застройщики, как правило, быстро не сдаются.
