тел: +7 (927) 260-91-71
Федеральный Фонд РЖС вовлекает в оборот федеральные земли с целью развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса. Чем привлекают эти земли девелоперов? Легко ли работать с Фондом? Каким требованиям должен соответствовать застройщик?
Фонд способствует не только жилищному строительству, но и развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, развитию производства строительных материалов и иному развитию территорий. Однако ключевым приоритетом Фонда является деятельность по созданию условий для строительства жилья эконом-класса.
Земельные участки для строительства выставляются на аукцион, а торги выигрывает один из участников. И хоть для участия в аукционе необходимо соответствовать определенным требованиям, с пятнадцатью застройщиками у Фонда были проблемы. Именно поэтому 
Фонд РЖС ужесточает квалификационные требования к участникам, к которым относится:
- наличие опыта работы в качестве застройщика не менее трех лет;
- наличие опыта возведения жилья по объему не менее одной трети объема, который предполагается строить на землях Фонда;
- наличие допуска к работам по организации строительства, реконструкции;
- наличие устойчивого финансового положения.
Ужесточение требований к участникам торгов однозначно приведет к тому, что некоторые застройщики получат отказ. Однако это повышает гарантии того, что жилье на этих землях будет построено и люди не будут обмануты.
Интересно, на сколько земли РЖС интересны девелоперам, хотели бы они повторить свой опыт по работе на федеральных территориях, и как они относятся к ужесточению квалификационных требований? На все эти вопросы ответы дал Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», так как компания именно сейчас строит дом на одном из таких участков в Москве.
Алтухов подчеркнул, что выиграть торги РЖС не так-то просто: «Сложность победы в аукционах Фонда РЖС определяется в целом тремя факторами: географией земельного участка, назначением земельного участка и лимитом денежных средств, которые девелопер может потратить на вхождение в проект. Касательно географии всё более-менее понятно: традиционно пользуются спросом участки в Москве и еще нескольких крупных городах России».
«Если говорить о нашем примере, – рассказывает Алтухов, – то победить было непросто. На аукционе было заявлено шесть участников, и трое из них, включая ФСК «Лидер» боролись за победу, что говорится, до последнего. Больше 150 раз участники поднимали таблички, давая всё более высокую цену за земельный участок. Надо сказать, что победа досталась тому застройщику, который смог предложить максимальную цену, поэтому трудность аукциона и возможность выиграть его во многом определяется существующим финансовым ресурсом. Конечно, аукционы по разным участкам вызывают разный интерес у девелоперов. Максимально привлекательны участки в Москве под жилую застройку – по ним всегда присутствует несколько участников. Однако большая часть земель ФРЖС расположена в регионах, причем в небольших городах. Естественно, такие земли не всегда интересны девелоперам, поэтому часть аукционов отменяется».
Итак, интерес девелопера определяется участком. Например, ФСК «Лидер» кроме аукциона на участок на Кировоградской улице не участвовал ни в одном из аукционов. Основная причина – нет интересных участков в Москве или ближнем Подмосковье. По Москве предлагаются участки под гостиницы, объекты торговли и т. п., но не под жилье. В Подмосковье выставлявшиеся на аукционы участки были неудачно расположены для строительства жилья, в первую очередь из-за удаленности от Москвы и крупных городов Подмосковья». Застройщика же всегда должна интересовать прибыль, иначе компании не выжить.
ФСК «Лидер» уверен, что если появятся интересные участки, то он повторит свой опыт участия в аукционе, хотя работа с такими землями имеет свои особенности. Григорий Алтухов отметил: «Основная проблема, с которой мы столкнулись при разработке документации по нашему ЖК M-House, – это отсутствие каких-либо проработок в части предельных показателей выхода площадей по объекту. Из-за многочисленных согласований, рассмотрений и последующего перепроектирования объекта, выйти на площадку мы смогли только через 2 года после проведения аукциона».
Ужесточение же требований Фонда РЖС Григорий Алтухов считает правильными, однако видит в этом некоторое недоразумение: «Следуя букве этих квалификационных требований, крупные застройщики всё же могут не пройти отбор. Причина в том, что под реализацию каждого крупного проекта, как правило, создаются отдельные юридические лица. Таким образом, застройщику проще и надежнее контролировать ход реализации проекта, отслеживать денежные потоки, распределять риски. Естественно, вновь созданное юридическое лицо не удовлетворяет требованиям ФРЖС, даже если материнская компания-застройщик уже лет 10 на рынке и ежегодно вводит дома площадью в разы большей, чем площадь всего аукционного лота».
Будем надеяться, что этот нюанс понимают не только девелоперы и решение проблемы будет отражено в законе. В результате же аукционы Фонда станут доступнее для добросовестных застройщиков, имеющих и опыт, и квалифицированные кадры, и материально-техническую базу.
