тел: +7 (927) 260-91-71
Германия – оплот Евросоюза, страна с сильной и стабильной экономикой. Выгодно ли приобретать в этой стране недвижимость с целью инвестирования?
Немецкий рынок недвижимости стабилен, кризис на нем не сказался. Однако эта страна несет убытки из-за единой валюты. Экономическая ситуация в южных странах Европы сильно уменьшает курс евро, а, следовательно, инвестиции в немецкую недвижимость могут от этого пострадать. Кроме этого Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, отмечает, «аренда и в целом рынок недвижимости в этой стране сильно контролируется государством. То есть государство диктует свои правила, говоря за какую цену можно сдавать квартиру в месяц, на сколько можно повысить цены в год. Для каждого региона страны выпускается определенный индекс, который регулирует процентное отношение подъема цены и больше заявленного там процента поднять уже нельзя. Плюс налогообложение в Германии на доход от аренды и на прирост капитала – одно из сложнейших из всех европейских стран. К примеру, в Великобритании возможно свести все налоги к нулю, в то время как в Германии придется заплатить 30 
%. Получая от жилого сектора максимально 7 % годовых, после вычета всех налогов, в лучшем случае, останется 4,5 – 5 %. Поэтому инвестировать выгодно только в том случае, если в дальнейших планах – проживание в этой стране, покупая квартиру, чтобы сегодня ее сдавать, а завтра в ней жить».
Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, также отмечает, что на инвестициях в немецкую недвижимость много заработать не удастся. Но «если же вы выбираете, в каких странах Европы стоит вложить деньги в недвижимость, то, конечно, в первую очередь стоит рассмотреть страны с наиболее стабильной экономической ситуацией, куда наряду с Австрией, Швейцарией входит и Германия.
Игорь Индриксон считает, что, самым выгодным является инвестирование в коммерческую недвижимость, особенно крупные торговые центры или офисные здания, цена на которые начинается от 50 млн. евро. Даже приобретение небольшого кусочка торговой площади в крупном торговом центре можно считать весьма выгодной сделкой. Однако нельзя приобретать отдельно стоящие коммерческие объекты, такие как продуктовые магазины! «Обычно такой объект построен под одного арендатора со всеми коммуникациями и особенностями. Если арендатор оттуда съезжает, то будут большие проблемы со сдачей этого объекта другому арендатору».
Елена Кволек, генеральный директор «КОНТРАСТ-ЭСТЕЙТ», отмечает привлекательность немецкой недвижимости для сдачи в аренду, которая обеспечивает стабильный доход при минимальных рисках. «Образ рантье в сознании российского покупателя - это положительный образ, и многие заинтересованы получать доход через управление своей недвижимостью, вложив один раз 
финансовые ресурсы. К тому же Германия считается традиционно страной квартиросъемщиков: 57% жителей страны снимают жилье в аренду. Жилые помещения арендуются в крупных городах в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». Снижения спроса на арендуемую площадь не ожидается, наоборот, потребность в ней растет с каждым годом».
Если вы вкладываете деньги в жилье, то не стоит рассматривать для этих целей Берлин. Германская столица уже пять лет безуспешно продается по всему миру, но даже дешевые квартиры не особенно соблазняют покупателей. Это связано с тем, что Берлин считается депрессивным городом, и даже сами немцы не покупают здесь инвестиционную недвижимость. В основном здесь живут иммигранты, которые получают пособия. Также Игорь Индриксонс отмечает, что в Берлине уже 19 лет нет роста цен на недвижимость, и, соответственно, на ставку инфляции уже идет потеря. Государство контролирует арендные ставки. 88 % населения Берлина арендуют жилье, поэтому сдать в аренду не составит труда, а вот перепродать эту недвижимость, когда кругом все снимают в аренду, будет непросто.
Если уж и покупать жилую недвижимость, то делать это следует во Франкфурте или Гамбурге, где средняя цена квадратного метра составляет три тысячи евро. Недвижимость эконом-класса – от 1,5 тысяч евро, а элитная – 5-7 тысяч евро за квадратный метр.
Екатерина Тейн советует: «Если же вы твердо намерены покупать недвижимость в Германии, то лучше это делать в западной части страны. Безработица в Германии, которая составляет около 7 %, сосредоточена преимущественно на востоке, и в старых промышленных районах на западе. Уровень дохода населения в восточной части составляет только 78 % от уровня доходов тех, кто живет в западной части. Лучше всего будет приобрести небольшой односемейный дом или дуплекс на две семьи – так, по прогнозам немецких аналитиков, в ближайшие 15 лет свыше 1,5 млн. односемейных домов будет необходимо на западе, в то время как только 500 тысяч единиц - на востоке. Арендные ставки в Германии выросли на 12 – 14 % в период между 2000 и 2012. Фактически, рынок 
аренды показывает рост ставок всего лишь на 1 % в год. Доходность от аренды составляет: в Берлине – от 3,7 % до 4,2 %; во Франкфурте – 4,91 % - 6,44 % (доходность выше для маленьких квартир, 35 - 40 кв. м); в Мюнхене – от 3,07 % до 4,3 %, опять же более мелкие единицы показывают наибольшую отдачу».
Стоит заметить, что в Германии совершенно не обязательно инвестировать в строительство на нулевом цикле. Это, безусловно, можно делать, однако прибыли не принесет. «В Германии строительство находится под чутким государственным контролем, оно застраховано, поэтому ситуация не такая, как в России, когда после завершения строительства и сдачи объекта цены подскакивают на 30 %. Такого эффекта в Германии нет, а значит и нет смысла покупать объект на стадии котлована», - комментирует Игорь Индриксонс.
Не стоит ожидать и большого роста цен на недвижимость. Предпосылок для этого пока нет, да и государство жестко контролирует этот рынок. По мнению Игоря Индриксонса, средний рост цен за год составляет 5 – 7 %. «В будущем рост ожидается даже меньше этих 5 – 7 % в год, поскольку рынок страдает от того, что находится в еврозоне. В Евросоюзе две страны платят за ошибки южных стран – Франция и Германия. Англичане находятся в стороне, потому что у них своя валюта».
В настоящий момент россияне немного инвестируют в недвижимость этой страны, в основном туда едут наши иммигранты и приобретают жилье для себя. Германия не пользуется спросом и среди других покупателей-иностранцев. Однако этот рынок может подкупить своей стабильностью. Екатерина Тейн обращает внимание, «что рынки недвижимости развитых стран Европы всегда были достаточно консервативны и преимущественно служили для сохранения средств. Это не российский рынок, где купив что-то в период снижения, вы потом вполне можете заработать на 30-процентном росте цен в следующем году».
