Как подготовить квартиру к сдаче в аренду?

Особенности ценообразования

Арендная ставка для любой квартиры рассчитывается исходя из целого ряда факторов, но наиболее важные роли традиционно играют месторасположение объекта, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, уровень развития инфраструктуры в районе, а также цены и ассортимент предложения у конкурентов, рассказывает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Впрочем, есть и менее явные детали, которые могут сильно скорректировать стоимость аренды жилья. Например, квартира с видом на Кремль стоит на 15% дороже аналогичных предложений, панорамный вид на город в состоянии увеличить стоимость на 5-10%, вид на парк накинет порядка 8%, а на озеро или реку – примерно 5%.

Однако если окна квартиры выходят на промзону или пустырь, то собственник может потерять в арендной ставке до 5%, а если арендатор ежедневно будет наблюдать стройку и тем более слышать шум работающей техники, то и все 20%.

В настоящее время, по данным компании "Инком-Недвижимость", средняя ставка за однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве составляет 30,8 тысячи рублей, двухкомнатную – 41,3 тысячи рублей, а трехкомнатную – 57,5 тысячи рублей.

Квартиры бизнес-класса в Москве сдаются ориентировочно за 2,5-5 тысяч долларов, а за элитное жилье арендатор может выложить от 5 до 25 тысяч долларов в месяц, отмечает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елена Семина.

Такой существенный разброс арендных ставок на элитное жилье и квартиры бизнес-класса не должен ставить граждан в тупик - эксперты уверяют, что при расчете арендной ставки для квартир этих классов учитывается гораздо больше критериев. Например, особенности расположения объекта, историческая ценность здания, наличие машиноместа в паркинге или планировка квартиры могут увеличить ставку на 35%.

Определиться с арендной ставкой для квартиры эконом-класса значительно проще, но если потенциальный арендодатель теряется в ценообразовании, то лучше обратиться за советом к риелторам.

Тюнинг для эконом-класса

Любой арендатор за свои деньги хочет получить комфортные условия проживания. Поэтому, прежде чем писать объявление о сдаче квартиры в наем, целесообразно озаботится ее состоянием. Квартиры без ремонта или с "бабушкиным ремонтом", без необходимой мебели и бытовой техники, обычно выставляются на рынок с 20% дисконтом.

Киселева указывает, что в квартирах эконом-класса достаточно простого косметического ремонта - обновить обои, побелку на потолке, линолеум или ламинат на полу. Недостающую мебель можно докупить в IKEA, а что касается бытовой техники – обойтись минимальным набором: холодильник, телевизор и стиральная машина.

Мебель, доставшаяся от бабушки, а то и от прабабушки, не украсит жилье и не добавит ему стоимости, уж лучше сдавать частично меблированную или вовсе пустую квартиру, указывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

"Не захламляйте квартиру, снимите ковры, уберите с балконов зимние шины и прочий хлам, заберите личные фотографии и вещи. Если есть средства обновить обстановку - покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе", - поясняет эксперт.

При самых скромных подсчетах, свод перечисленных работ обойдется в 80-100 тысяч рублей, что, как уверяет Киселева, не так уж много, учитывая, что ежемесячная прибыль, полученная от сдачи приведенной в порядок квартиры, может увеличиться на 15-20%.

Элитный дизайн

С дорогими объектами дела обстоят сложнее – арендаторы квартир бизнес-класса и элитного жилья более требовательны, поэтому перед началом ремонта не помешает пригласить дизайнера, который постарается воплотить в оформлении жилья некую уникальную и неповторимую идею, говорит Киселева. Правда, дизайн-проект обойдется собственнику не меньше, чем в 100 тысяч рублей.

Киселева также советует оформлять пространство максимально нейтрально, не углубляясь в какой-то один стиль. Ведь у всех вкусы разные, а дорогая золоченая лепнина или зимний сад на полкомнаты многих потенциальных арендаторов может просто отпугнуть. Эксперт из "Усадьбы" рекомендует отдать предпочтение спокойным современным стилям, отличительными чертами которых являются светлые тона, умеренное использование материалов различных фактур — стекла, камня, дерева.

Если в квартире уже был проведен качественный ремонт, то следует косметически "освежить" жилье. Мебель, стены, плинтусы, шторы на окнах — все должно быть в идеальном состоянии, поскольку неопрятный вид квартиры может вызвать отторжение у арендаторов, уверена Семина.

Обставлять квартиру мебелью или нет - вопрос спорный, ведь зачастую состоятельные арендаторы хотят жить в привычных для себя интерьерах и возят свою обстановку с собой, рассказывает Сивко. Исключение составляет кухня, она должна быть полностью оборудована мебелью и бытовой техникой, причем в соответствии с самыми современными европейскими стандартами.

Инженерное оснащение квартиры должно соответствовать классу жилья. В дорогих квартирах, по мнению Киселевой, желательно оборудовать полы с подогревом, установить системы кондиционирования и сигнализации, домашний кинотеатр, джакузи и многофункциональную душевую кабину. Необходимые атрибуты элитного сегмента - минимум два санузла и гардеробная комната, обращает внимание Семина.

Важные штрихи

Когда арендная квартира подготовлена к вселению, перед собственником встают два важных вопроса – страховка жилья и поиск будущих постояльцев.

Страховать квартиру или нет каждый арендодатель решает сам, однако есть и абсолютно бесплатный способ уберечь свое имущество от порчи – опись имущества. Подробная опись обстановки квартиры, которую можно составить в качестве приложения к договору найма, станет гарантией сохранности вашего имущества, подчеркивает Киселева.

В описи могут упоминаться даже сколы на холодильнике и крупные царапины на столе, а также прочие дефекты или их отсутствие. Кроме того, можно воспользоваться опытом сдачи в аренду коттеджей и брать так называемый страховой депозит, который в случае полной сохранности имущества возвращается обратно к нанимателю.

Вместе с тем, эксперты все-таки рекомендуют страховать имущество и гражданскую ответственность перед третьими лицами, что минимизирует возможные риски и связанные с ними финансовые затраты.

Стоимость страховки просчитывается индивидуально и напрямую зависит от страхового покрытия, которое предусмотрено в полисе, отмечает Сивко.

Будущих постояльцев можно найти и самостоятельно. Например, многие потенциальные арендодатели уверены, что правильнее всего сдавать квартиру знакомым людям, однако на практике этот вариант имеет свои серьезные минусы. Со знакомыми людьми зачастую неудобно заключать подробные договоры найма, предполагающие неустойки и пени, знакомым неудобно со временем повышать арендную плату, а главное – предъявлять претензии. Поэтому этот вариант не подойдет деликатным хозяевам, не желающим вносить деловой тон в общение со знакомыми людьми.

Самостоятельный поиск арендаторов сэкономит деньги на агента, но собственнику придется потратить на это личное время. Ведь хозяину квартиры придется самому размещать объявления, показывать квартиру потенциальным арендаторам, договариваться об условиях найма и составлять договор. Риелторы же возьмут эти вопросы на себя, что несколько снизит трудозатраты и бюджет собственника.