Налог на недвижимость и апартаменты

Апартаменты достаточно новый формат недвижимости на российском рынке. Он активно развивался в прошлом году, так как предлагал жилье значительно дешевле аналогичных квартир. Однако дешево просто так не бывает, здесь снижение цены квадратного метра объясняется юридическим статусом недвижимости – это нежилое помещение. Именно эта юридическая формулировка и скрывает ряд подвохов для собственников апартаментов.

Во-первых, раз это нежилая недвижимость, то ставки за коммунальные услуги будут изначально выше, чем за привычные нам квартиры. Особенно заметна разница в оплате электроэнергии. И если хозяева элитных лофтов и апартаментов могут это удорожание не заметить, то покупатели бюджетных апартаментов должны четко себе это представлять.

Во-вторых, в апартаментах нет прописки. И казалось бы для многих, у кого это не единственная квартира, этот вопрос не актуален. Но что будет, если поправки к закону о регистрации будут приняты? Если это произойдет, то чисто формально собственники в своей старой квартире, где прописаны, но не проживают, будут зарегистрированы фиктивно. А значит, вполне могут попасть под наказание за это правонарушение.

В-третьих, вопрос налога на собственность касается вполне ощутимых денежных сумм. Налог на коммерческую недвижимость будет значительно выше налога на квартиры. И если для коммерческих площадей это вполне справедливо, то для «нежилого» жилья совсем не оправдано.

Что будет с этим рынком? Есть ли пути решения? Эксперты рынка недвижимости ответили «Собственнику» на эти вопросы.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», так комментирует этот вопрос: «По указанию Минфина ФНС расчет налога будет происходить исходя из ставки 0,1 % от кадастровой стоимости в год для жилья и 0,5 % от кадастровой стоимости для нежилых помещений. По данным ФНС, средняя рыночная цена кв. м жилья для целей налогообложения в стране составляет 32 тысячи рублей. В Москве квадратный метр наиболее дорогой - 165 589 р. для квартир, 109 98 р. - для загородных домов и 92 714 р. - для нежилых помещений.

Новые комплексы с апартаментами предлагают максимальные площади в пределах 150 кв. м. Однако, средняя площадь реализуемых в Москве апартаментов - 60 кв. м. Исходя из озвученных ставок, размер налога в этом случае составит 27 тыс. р. в год, что в целом все равно немаленькая сумма, но вполне подъемная. Апартаменты, которые сейчас продаются, в основном бизнес- и премиум-класса. В этих сегментах покупатели изначально состоятельные люди, для них $1000 налоговых затрат в год – не проблема.

Новые ставки налогообложения могут повлиять больше на спрос в эконом- и комфорт-классе. Но пока апартаментов такого класса в Москве не так много, они стали выходить на рынок буквально последнее полугодие 2012 года. Соответственно, их доля невысока. Но при этом важно учесть тот факт, что апартаменты эконом-класса продаются со значительной скидкой относительно рыночной стоимости квартир. Минимальный бюджет покупки квартиры в Москве – 5 млн. рублей, при этом апартаменты эконом-класса предлагаются по цене от 3 млн. рублей. Соответственно, 2 миллиона рублей разницы – это довольно существенный аргумент для покупки апартаментов.

Но и это еще не все аргументы. Давайте посчитаем разницу. Налог на квартиру площадью 60 кв.м. по средней рыночной цене для целей налогообложения 165 тыс. р. за кв. м. составит 9 935 р. Налог на апартаменты такой же площадью – 27 тыс. руб. Таким образом, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 18 тыс. руб. налога. Но при этом он экономит около 2 млн. рублей на покупке. Если разделить эти 2 млн. рублей на сумму переплаты 18 тыс. рублей, то мы увидим, что эти два миллиона покрывают переплату клиента по налогу за апартамент на 111 лет. Иными словами, за счет этой экономии он может всю свою жизнь оплачивать налог за апартаменты». Мария Литинецкая уверена, что изменение правил налогообложения не окажет какого-либо существенного влияния на рынок апартаментов.

Это мнение разделяет и руководитель Аналитического центра компании Est-a-tet Денис Бобков: «Действительно, налог на апартаменты будет в 5 раз превышать налог на другие жилые помещения, и может составить от 0,5 % до 0,75 %  от стоимости кадастровой оценки имущества. Чтобы избежать такой ставки, можно в судебном порядке перевести имущество из нежилого в жилое. Такие прецеденты уже были, и собственникам удалось удовлетворить свои иски. Сейчас в Москве представлены апартаменты бизнес, элитного и  класса премиум. Не будем брать в расчет жилье последних двух классов, логично, что для обладателей такого дорогого имущества налоговые затраты не будут существенны. Стоимость апартаментов бизнес-класса в Москве начинается от 5 млн. рублей.  При ставке 0,5 %, сумма налога в год составит от 25 тысяч рублей, разделив ее на 12, получим около 2 тысяч рублей в месяц – это не такая большая сумма, которая может испугать покупателей и повлиять на спрос. Так как не только апартаментов, но и жилых объектов в Москве выходит мало, а спрос, по-прежнему, остается большим - цены только повышаются».

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, отмечает, что новый налог планируется вводить постепенно, на это отводится четыре года с начала 2014 и до 2018. Этот налог в среднем увеличит нагрузку на  физических лиц более чем в 2,5 раза. «Что касается апартаментов, относящихся к нежилому фонду, то, как следует из последнего сообщения Минфина, налог на них не превысит 0,5% от кадастровой стоимости. Естественно, что столь большая разница в ставке налога на квартиры (до 0,1%) и апартаменты (до 0,5%), может привести к снижению спроса на данный формат. Однако в большей степени - это может отразиться на апартаментах класса «бизнес» и находящегося на стадии формирования класса «комфорт»/ «эконом», где как такового дефицита квартир не наблюдается. А вот на апартаменты элитного класса, расположенные преимущественно в ЦАО, где при существующем раскладе многие эксперты рынка прогнозируют в среднесрочной перспективе дефицит предложения элитных квартир, рассматриваемое нововведение может оказать меньшее влияние».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», также не ожидает больших изменений на рынке апартаментов: «Сегодня спрос на апартаменты и так невысок, поэтому если налоговые ставки возрастут, продажи в данном сегменте могут упасть, но это будет почти незаметно в рамках общей ситуации на рынке. Предложение точно не подешевеет, так как и в настоящий момент, объекты реализуются по самым приемлемым ценам, которые рассчитываются исходя из стоимости квартир за вычетом примерно 10-20 %. Массового роста сегмента апартаментов я не наблюдаю. Данный рынок находится в начальной стадии своего развития. Повторюсь, что в России интерес к апартаментам пока невысокий (в сравнении с обычными квартирами), и я убежден, что большинство москвичей и гостей столицы даже не в курсе, что означает данный термин».

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, вице-президент Российского союза инженеров, отмечает: «Однозначного ответа на вопрос, как повлияет налог на сегмент апартаментов, пока нет. Конечно, увеличение налогового бремени может негативно повлиять на спрос. Однако не следует забывать, что стоимость апартаментов ниже на 10-15 % чем квартир при прочих равных. Отчасти такой дисконт может покрыть дальнейшие высокие платежи. Сегодня апартаменты представлены в основном в сегменте «элит» и «бизнес». Поэтому зачастую они покупаются не только из-за сниженной цены, но и из-за необычного формата или статусного местоположения. Покупателей подобных апартаментов вряд ли остановит повышенный налог. Новые же проекты комфорт- и эконом-класса, скорее всего, будут предлагать более существенный дисконт (до 25%). Уже сегодня заявлены апарт-комплексы в Москве, где минимальная стоимость апартаментов составляет 3 млн. рублей.

Возможно снижение объемов инвестиционного спроса, однако и здесь не всё так печально. Скорее всего, инвестиционные покупатели нивелируют свои потери путем предложения квартир в аренду с чуть более повышенной ставкой. При этом «размазанный» на год платеж уже не будет столь критичным для арендаторов».

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, считает, что «единственный формат жилья, который понесет потери от нового налога  - это апартаменты,  относящиеся  к нежилому фонду, налоговая  ставка на апартаменты  повысится в несколько раз, что для владельцев этой категории жилья  может стать  серьезной дополнительной нагрузкой. За апартаменты придется заплатить налог 0,5 % в год, причем заплатить не по частям, а единовременно, что всегда непросто, особенно, если сумма платежей исчисляется сотней тысяч рублей, добавьте к этому плату за коммунальные услуги по ставкам аренды коммерческих помещений. И никаких льгот, как, к примеру, для совладельцев стандартного жилья, которым полагается налоговый вычет  - 20 кв. м. с каждого собственника».

Итак, большинство экспертов считает, что более высокий налог на апартаменты не отразится на рынке этой недвижимости. Но если вы приобретаете такую «нежилую» квартиру, то правильно рассчитайте свои возможности, особенно, если покупка совершается с привлечением ипотеки.

sob.ru