тел: +7 (927) 260-91-71
Возможность без пробок передвигаться по любому современному мегаполису – мечта каждого жителя. Однако любое улучшение транспортной ситуации приводит к повышению цен на недвижимость.
Москва без пробок – утопическая идея? Московские власти говорят, что это вполне можно воплотить в жизнь. Мэр Москвы Сергей Собянин активно пытается решить эту привычную для москвичей проблему. Для этого обещают увеличить число парковок, построить перехватывающие паркинги, реконструировать старые дороги, а также построить новые высокоскоростные магистрали, дороги-дублеры, развязки, съезды и т. д. Решению же этой проблемы способствует развитие московского метрополитена и пригородных поездов, а также запуск BRT (скоростной линии для автобусов) и LRT (скоростного трамвая).
Решение транспортных проблем – долгожданное явление для нашего города, которое не может не радовать. Но у любой медали есть две стороны. Есть обратная сторона и в этой ситуации.
Эх, дороги…
Любое улучшение транспортной ситуации в районе приводит к удорожанию недвижимости в нем. Рынок подтверждал это ни раз, ожидается это и в будущем. Так, эксперты аналитического центра Est-a-Tet прогнозируют, что реконструкция девяти вылетных магистралей Москвы приведет к удорожанию квартир столичных окраин на 5 – 10 %. В 2013 году ожидается ремонт следующих магистралей: Ленинский, Волгоградский, Рязанский, Дмитровский, Мичуринский проспекты, Алтуфьевское и Волоколамское шоссе, проспект Вернадского и Профсоюзная улица. Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet, считает, что эта реконструкция, прежде всего, коснется цен на проекты, расположенные в спальных районах: «Разница между стоимостью квартир на окраине и рядом с ТТК будет снижаться. Кроме того, будут развиваться города, расположенные рядом с Москвой на вылете из этих трасс». Однако удорожание будет проходить неравномерно. Так, реконструкция шоссе Энтузиастов или Щелковского шоссе принципиально не изменит ситуацию, а вот Ярославское направление и Ленинградское шоссе получат дополнительный стимул для развития. А поэтому ожидается повышение спроса на недвижимость в Химках, Королеве, Мытищах и Ивантеевке, что приведет к росту цен квадратного метра на 3 – 7 %.
Во глубине московских недр
Открытие новых станций метрополитена, естественно, улучшает транспортную ситуацию, так как многие москвичи предпочитают именно этот способ передвижения. Казалось бы цена квадратного метра однозначно должна расти в таких районах. Но не все так просто.
Элитная недвижимость никак не выигрывает от близлежащей станции метрополитена. Жители этих домов на метро не ездят. Наоборот, соседство с метро они находят неудобным. Именно поэтому специалисты «Миэль-Новостройки» отмечают, что такая недвижимость может подешеветь. Идеология жилья в данном сегменте предполагает некую уединенность.
Если же не рассматривать этот сегмент, то по мнению Александра Лагутова, партнера и руководителя отдела оценки Sminex, идеальным является, когда новая станция расположена в 5 – 10 минутах ходьбы. Именно тогда недвижимость дорожает на 15 – 25 %.
Если же дом находится менее чем в пятиминутной близости к станции метрополитена, то цена может быть ниже на 5 %, так как в большинстве случаев непосредственное соседство жилого комплекса и метро воспринимается отрицательно. Близость метро – это шум и вибрация от проходящих поездов, некомфортное соседство с крупными торговыми центрами, постоянные пробки на подъезде к дому, отсутствие парковки, зеленых насаждений, а также наличие асоциальных личностей. Специалисты «Миэль-Новостройки» отмечают, что чаще всего такая недвижимость после открытия метро падает в цене, особенно на вторичном рынке. Но это справедливо лишь в том случае, если дом появился раньше метро. Если же новостройка строится возле работающей станции в обжитом районе, то ее концепция заранее тщательно продумывается, поэтому здесь это соседство лишь повышает цены. Например, «M-House»расположен в ста метрах от метро «Улица академика Янгеля». Комплекс имеет свою территорию, изначально спроектирован так, что пешеходные потоки его не затрагивают.
Иногда открытие метро никак не сказывается на стоимости жилья. Например, станция «Деловой мир» предназначена не для жителей данного района, а для людей, работающих в расположенных здесь бизнес-центрах. Поэтому после ее открытия стоимость жилья практически не изменится, а вот коммерческие площади могут подорожать.
Однозначно дорожает жилье с открытием станций метро в районах, где альтернатив этому транспорту практически нет: в московских районах с непростой транспортной ситуацией, а также на участках, расположенных за МКАД, на которых имеется один выезд на весьма загруженное шоссе. Именно поэтому, по данным отдела исследований «Миэль», в 2012 году средневзвешенная цена предложения на квартиры в строящихся домах в районе станций метро «Битцевский парк» и «Лесопарковая» увеличилась на 25,3 %. Также растут цены на новостройки в районе метро «Лермонтовский проспект».
Итак, улучшение транспортной ситуации практически всегда повышает стоимость квадратного метра. Поэтому если вы хотите инвестировать в недвижимость, то неплохим помощником может стать план реконструкции дорог или карта московского метрополитена, где обозначены будущие станции.
