тел: +7 (927) 260-91-71
Сделки с недвижимостью сейчас стали привычным элементом жизни. Однако каждый опасается быть обманутым. Осторожность полезна всегда, особенно при покупке земельного участка.
Долгое время покупка земли в Подмосковье считалась рискованным мероприятием. Но времена меняются, сейчас ситуация с подмосковными землями улучшилась во много раз. Однако всегда надо знать подводные камни, тем более что земля стоит не дешево.
Покупая участок земли, вы по закону приобретаете сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Но любая сделка требует проверки. Поэтому необходимо знать, на что обратить внимание. Начальник юридического отдела Kaskad Family Екатерина Полозкова советует проверять и сам участок, и документы на него.
Проверяем участок
Екатерина Полозкова считает, что сам участок необходимо проверять, так как на нем могут оказаться овраги, ручьи, заболоченные места. «Сосед, купивший участок ранее, мог вывести на вашу землю дождевые стоки, построить по границе сарай для инвентаря, баню, 
гараж или иные хозяйственные постройки. Также на вашем участке могут находиться постройки или сооружения, снос которых потребует время. Всегда обращайте внимание на близость прохождения ПЭП, кабельных линий и т. д.»
Проверяем документы
Илья Свиридов, эксперт по земельному праву, муниципальный депутат Таганского района, советует прежде всего проверить:
1. Права продавца на земельный участок. Необходимо наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю; документа-основания для регистрации права (это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и т. д.); кадастрового паспорта земельного участка (здесь должны быть отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования и уникальные характеристики участка); а также следует дополнительно заказать выписку ЕГРП (срок получения 5 дней, госпошлина 200 рублей).
2. Обратить внимание на категорию земель. Жилой дом можно построить далеко не на любом участке, а только на «землях населенных пунктов». На землях «сельскохозяйственного назначения» жилье строить запрещено.
Какой дом построить также зависит от вида разрешенного использования. Так есть земельные участки, предназначенные для строительства домов средней и многоэтажной жилой застройки; есть для строительства малоэтажных домов, в том числе и индивидуальной жилой застройки; есть только для дачного строительства, садоводства и огородничества.
Адвокат Олег Сухов уточняет, что земли индивидуального жилищного строительства и садоводческого или огороднического строительства не предназначены для строительства многоквартирных домов, на них также нельзя строить объекты торговли или бизнеса, например, автомойки. Адвокат советует не надеяться, что землю из одной категории можно легко перевести в другую. Это возможно далеко не всегда, да и цена этого вопроса бывает разная. «Если участок находится в непаханом поле и переводу категории подлежит все поле, то цена может быть пять долларов за сотку. Стоимость перевода земли в густонаселенных пунктах, как правило, разрешенного использования, да еще и в самых ее центрах, вообще не имеет предела».
3. Узнать об инфраструктуре: что есть на участке, а также есть ли право на все это.
4. Проверить при помощи кадастровых инженеров соответствие фактических границ с указанными в кадастровом паспорте на наличие, либо отсутствие, пересечений с соседними участками или участками улично-дорожной сети. Получить информацию, уточнены ли границы земельного участка.
Олег Сухов обращает внимание, что участок должен быть размежеван и иметь границы. «Если земля приобретается даже по праву собственности, но без установленных границ, то новому собственнику придется самому их определять, а это приведет к необходимости их согласования со всеми граничащими собственниками. А как показывает практика, в большинстве случаев при определении границ возникают споры. Судебные же разбирательства по определению границ земельных участков длятся годами».
5. Кроме этого сложности после покупки могут возникнуть из-за качества земли; скрытой информации о нахождении участка под арестом или другим обременением; отсутствия согласия супруга; если участок находился в долевой собственности, если у него есть обременения, если он попадает под изъятие для нужд государства, если находится в составе особо охраняемых природных территорий, если приобретался по праву бессрочного пользования и т. д.
Олег Сухов обращает внимание, что сделка с землей не исключает обычного мошенничества. Например, продажу могут осуществлять по поддельным документам, в том числе доверенности, по предварительному договору без оформления основного договора, могут ввести в заблуждение при расчетах для дальнейшего расторжения договора, также продажу могут вести от лица, страдающего психическими заболеваниями или злоупотребляющего спиртными напитками.
Все эти трудности вынуждают покупателей сопровождать сделку юридической консультацией. Екатерина Полозкова рассказывает, что более 70 % покупателей Kaskad Family консультируются с юристами в процессе оформления сделки, а 25 % покупателей приходят с юристом даже на оформление сделки. И дело здесь не в недоверии фирме, а в том, что вопросы земельного права слишком многообразны и сложны, понять их без специального образования практически невозможно.
Илья Свиридов считает, что юридическая поддержка сделки необходима из-за того, что «операции с недвижимостью регулируются сразу несколькими федеральными законами, а также другими правовыми актами. Мало того, что существует ряд противоречий между этими документами, так в них еще и постоянно вносят изменения. Как показывает практика, даже не каждый штатный юрист может быть в курсе всех законодательных новшеств. Зато специалисты, занимающиеся подобными делами ежедневно, не просто знают, но и применяют на практике нормы закона. Перечень операций с землей не ограничивается только покупкой или продажей. Поэтому важно заблаговременно заключить договор с компанией, которая осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на профессиональном уровне».
Если же услуги юриста для вас дороги, то можно воспользоваться правилом «Четырех шагов» от компании «Своя Земля». Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя Земля», рекомендует для грамотного совершения сделки правильно выбрать продавца. А для этого необходимо учитывать рекомендации и отзывы бывших покупателей, лично пообщаться с менеджером компании, узнать, если у фирмы зарегистрированный бренд. «Вторым шагом является правильный выбор продукта. Покупатель должен сам осмотреть земельный участок, чтобы потом не было неприятных неожиданностей. Третий этап — это подписание договора. У продавца участка необходимо посмотреть кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности, проверить реквизиты компании. Если сделка происходит через агента, то нужно потребовать у него все необходимые для совершения данного акта документы. Четвертый шаг — это оплата покупки, которая производится как наличным, так и безналичным путем. Если покупка оплачивается через кассу компании, то клиент должен потребовать приходный кассовый ордер и кассовый чек». Пользуясь этими правилами, клиенты «Своей Земли» редко прибегают к услугам юристов.
По мнению Регины Ароновой, заместителя руководителя девелоперских проектов ГУД ВУД , необходимость привлечения юриста определяет сам покупатель. Аронова также отмечает, что к юристу чаще всего обращаются, приобретая участок у частного лица или малоизвестной компании, также эрист обычно сопровождает сделки с очень дорогим участком. «В сегменте экономкласса около 5 %. Бизнес класс 20% и более. Если земля приобретается юридическим лицом для коммерческого использования, то юридическая экспертиза проводится практически в 100% случаев».Кроме этого, при покупке участка в кредит юридическая служба банка обязательно проверит чистоту приобретамого объекта и отследит взаиморасчеты по сделке. В этом случае привлечение стороннего юриста становится нецелесообразным.
В любом случае, сделка с землей, как и любая другая, требует внимательного отношения ко всем нюансам
