Нужна ли жизнь в облаках?

Возведение высотных, в том числе и жилых, зданий началось сразу после войны и стало значительным событием в жизни советского народа. Монументальные "сталинские" высотки, возведенные в конце сороковых - начале пятидесятых годов прошлого века, создали новый силуэт столицы, подчеркнули ее радиально-кольцевую  планировку. На москвичей и гостей, приезжающих в столицу в те послевоенные годы, архитектура  сталинских высоток производила неизгладимое впечатление, да и сейчас эти здания не оставляют равнодушным никого и являются символами города.

К сожалению, последующие жилые высотки оказались менее удачными с профессиональной точки зрения. Одни стали нарушать масштаб и архитектурное единство сложившейся застройки в центре города, другие превратили новые районы города в монотонные каменные лабиринты, где чувствовать свою уникальность и индивидуальность просто невозможно. Какова ситуация сейчас?

Все выше и выше

Казалось бы, строительство высотных зданий выгодно всем, ведь они предоставляют жилье большему количеству людей. Безусловно, это выгодно и застройщику. Но строительство регламентируется множеством документов, которые не позволяют отклонений от нормативов. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, рассказывает, что «высотность застройки зависит от окружающей исторической застройки, наличия частного сектора в непосредственной близости, наличия таких объектов как аэропорт. На этажность также влияет сейсмичность района застройки. Немаловажную роль в решении этого вопроса играет техническая обеспеченность служб экстренного реагирования. Например, в Московской области одним из факторов ограничения этажности является длина лестницы пожарной машины. Проблема решается двумя путями: либо снижается высотность, либо девелопер в качестве дополнительного обременения проводит реконструкцию пожарного депо, включая переоснащение и оплату обучения сотрудников».

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, напоминает, что правительство Москвы ограничило высотность городской застройки 75 метрами, то есть сейчас здания в пределах «старой» Москвы не могут быть выше 25 этажей. Ограничения были введены летом и не распространяются на проекты, которые были согласованы ранее.

Руководитель Аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков отмечает: «75  метров – максимальная высота для панельных домов. Самая высокая панельная башня составляет 25 этажей, при средней высоте этажа 3 метра (с учетом перекрытий) как раз и получается 75. Объекты бизнес-класса, как правило, чуть выше за счет большей высоты этажа. Объекты этого класса строятся по индивидуальным проектам без конструктивных ограничений по этажности, и девелоперы стараются повышать высоту». Следовательно, новые ограничения никак не отразятся на жилье эконом-класса или стандарт, такие дома и раньше соответствовали этим нормам.

Кроме ограничений, есть и другие сложности. Полина Меделяновская, директор департамента городской недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group, рассказывает, что московский грунт – одна из основных проблем при высотном строительстве. «В отличие от Нью-Йорка, который целиком стоит на базальтовой плите, верхняя часть геологического среза Москвы образована более мягкими и подвижными слоями речных и ледниковых отложений, морских глин и песков юрского и мелового периодов. В Москве очень высок также уровень грунтовых вод – по данным ФГУП «Геоцентр-Москва», площадь постоянно подтопленных территорий может составлять до 40 % от общей площади города и еще 10-20 % подтапливаются периодически. Чтобы добраться до более твердого известняка, нужно углубляться на 50 метров и более». Проблем добавляет и тот факт, что режим подземных вод повсеместно нарушен, отсутствует надежная система геомониторинга, отсутствуют исчерпывающие данные по геологическому  срезу. Кроме этого, Полина Меделяновская отмечает еще и проблему кадров. «Возведение высоток принципиально отличается от обычного строительства – здесь работают совершенно иные технологии по геоинженерии, по строительству подземной части здания, инженерной инфраструктуре, противопожарной безопасности».

Высота и цена

Строительство высоток – удовольствие дорогое, себестоимость у таких проектов немаленькая.  Однако дело это прибыльное, так как жилье в таких домах популярно. Во-первых, большинство проектов представлено именно высотными зданиями. Во-вторых, по мнению Ирины Харченко, генерального директора компании «Высота», «в виду дефицита строительных площадок, ограничение высотности 75 метрами может привести к очередному росту стоимости квадратного метра в центре столицы, который мы сможем наблюдать уже через год-два. Рост составит 5 – 10 %».

Сейчас же цена квадратного метра напрямую не зависит от этажа. Так было в Москве на этапе появления высоких домов на рынке недвижимости, сейчас же эта разница незначительна.

Ирина Могилатова отмечает: «Небольшая разница в стоимости квартир относительно их этажности наблюдается в среднеэтажных элитных комплексах – виды из окна здесь полностью зависят от того, на каком уровне находится квартира. Самая большая разница между этажами наблюдается в элитных ЖК «Арбата» и Патриарших прудов, где шаг стоимости доходит до 1000 долларов за квадрат».

Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper, считает, что на цену влияет не этаж, а видовые характеристики квартиры. «Рост цены в зависимости от наличия или отсутствия хороших видов может составить от 5 до 15 %. Соответственно, и разница в цене на квартиры в одной и той же высотке может быть очень существенной». Ирина Могилатова добавляет, что «в небоскребах разница в видовых характеристиках средних и высоких этажей практически не ощутима. Куда большую роль в видах играет то, на какую сторону выходят окна. Есть виды хорошие, а есть не очень. Например, квартиры с видом на Москву-реку в Сити стоят примерно на 1000 долларов и выше дороже, чем квартиры с видом на ТТК».

Итак, Москва не станет городом небоскребов, однако высотные здания будут и дальше появляться. Сейчас стоимость квадратного метра в существующих столичных небоскребах доходит до 23 000 рублей (МФК «Федерация»).