Как получить прибыль: ждать, когда подорожает само, нарезать на кусочки, протянуть коммуникации или найти партнера

Формулировка «инвестирование в недвижимость» в 90% случаев означает, что разговор пойдет о квартирах - об их покупке с целью вложения и приумножения капитала. Но ведь рынок real estate квартирами вовсе не ограничивается: там есть еще коттеджи и дачи, гаражи и коммерческие объекты. И земельные участки. Из этого сегмента (особенно в его крупной части - там, где проворачиваются самые масштабные сделки), кстати, иной раз приходят весьма соблазнительные новости о том, как кто-то куда-то очень удачно вложился, получил огромную прибыль.

От 1 гектара, но с оговорками
Серьезный разговор невозможен без понимания, о чем мы собственно говорим. Поэтому первый вопрос, который мы решили прояснить, был простым: что такое оптовое приобретение земли? Понятно, что это когда участок большой - но насколько именно? Выяснилось, что единого мнения на сей счет у экспертов рынка нет.

Часть из них согласились с предложенной нами версией, что минимальный размер опта - от 1 га. Но были и другие суждения. Например, Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», убежден, что цифра должна быть больше 3 га. «В загородной недвижимости оптимальным можно считать надел земли в 12-15 га, - отмечает эксперт. - Именно на такой территории без специального подхода к процессу можно построить поселок, возвести малоэтажные коттеджи, таунхаусы общей площадью 40-50 тыс. кв. м... Кроме того, инвестор, имеющий деньги на покупку земельного участка, вполне может заложить его в банк на получение проектного финансирования, и затем освоить территорию».

Были высказаны и другие мнения - сводившиеся к тому, что назвать тут некую единую «пороговую» цифру в принципе невозможно. «Понятие «оптовая земля» с точки зрения рынка сильно зависит от целевого назначения самой земли и сектора недвижимости, - отмечает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - На рынке земель коммерческого назначения (промышленность, склады, транспорт, торговля и сервис) про «опт» говорят уже в случае площади участка от 0,5 - 1 га. Минимальная площадь для оптовой земли жилого назначения («дачка», ИЖС, жилищное строительство) – от 5-7 га. Для оптовой земли сельхозназначения вообще сложно обозначить нижнюю границу; отталкиваясь от предложения, «опт» здесь начинается примерно от 15 га за участок. Наделы меньше указанной площади в Московском регионе найти сложно; как правило, такие участки уже переведены либо находятся в процессе перевода в иные категории».

И, наконец, слово «опт» может к месту и не очень использоваться сторонами сделки во имя сиюминутных соображений торга. «Если к нам обращается клиент, желающий купить два участка по 10 соток, – он требует «оптовую» скидку, - иронизирует по этому поводу Максим Рудницкий, заместитель директора ООО «Полиграфжилстрой» (бренд NEWRIGA.RU). - А что делать: такой клиент по сегодняшним меркам - оптовый!».


«Рекорд» с Аляской остается непокоренным
О минимумах мы поговорили, теперь о максимумах. Самые крупные сделки с недвижимостью - это, разумеется, те, что проводятся на государственном уровне. На память тут сразу приходит история с продажей Аляски Америке. Сделочка, кстати, вышла довольно кривой: и продавали по цене, которая была почти в 1,5 тыс. раз ниже реальной, и деньги в итоге до правительства России не добрались (подробнее об этом можно прочитать здесь: «Аляску продали за 321 миллион нынешних долларов»).

Из более свежих примеров вполне подойдет происшедшее прошлым летом присоединение новых территорий к Москве. «Чем не сделка? - вопрошает Максим Рудницкий («Полиграфжилстрой»). - И размер компенсации до сих пор не определен».

Там же, где действует бизнес, объемы оказываются поскромнее, но тоже внушительные. «В некоторых СМИ писали, что несколько лет назад одна очень известная строительная компания приобрела 110 га на Новорижском шоссе, и представили это как крупную сделку на рынке земли, - говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». - Но, по моему мнению, крупной сделка может называться в том случае, если размер участка составляет хотя бы несколько тысяч гектаров».

«До кризиса основными покупателями были девелоперские компании, которые приобретали участки для дальнейшего развития, - отмечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ». - В кризис цены в Подмосковье сильно упали, в ряде случаев падение составило порядка 50%. Девелоперы потеряли доступ к дешевому финансированию. И после кризиса сложилась ситуация, что крупные кредиторы стали владельцами крупных земельных участков как залога по дефолтным кредитам. Процесс этот начался в 2009 году и на текущий момент продолжается».


Придется посуетиться. Или найти партнера
Теперь перейдем к тому, что на экономическом языке называется «инвестиционными стратегиями» - изъясняясь проще, что инвестор будет делать с приобретенной землей? Самый простой вариант - это просто ждать, пока ваш надел вырастет в цене. Привлекательно (прежде всего отсутствием необходимости что-то делать, «мы сидим, а денежки идут»), но в сегодняшних условиях малореально.

Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи», считает этот путь наименее привлекательным. «Во-первых, не стоит ждать «быстрых денег», стоимость земли будет расти постепенно, - отмечает эксперт. - А во-вторых, ожидаемая прибыль будет примерно равна банковским процентам. Этот вариант может подойти для того человека, который вообще с землей не хочет ничего делать, т.е. в этом случае достаточно правильно выбрать именно тот участок, который будет расти в цене». На взгляд автора, это оценка еще и чересчур оптимистична. Учитывая сказанное в предыдущей главе (большое количество залогов по дефолтным кредитам), можно прогнозировать, что в обозримом будущем цена на подобные участки не станет расти. А вот что такой «балласт» точно станет приносить - так это убытки, связанные с содержанием земли.

Куда более реалистичный путь - продажа в розницу. Большой участок нарезается на некрупные наделы, пригодные для использования частными лицами. Тут все бы хорошо, но имеется одна существенная «засада»: продающиеся крупные участки, как правило, имеют сельскохозяйственное назначение; а вот строить жилье можно на других категориях - скажем, землях поселений. Перевод из одной категории в другую - дело не только сложное и дорогое, но и абсолютно непредсказуемое: по существу, тут все базируется на устных договоренностях с «классом очень умных, высокого качества людей» (именно так, как мы помним, недавно вице-премьер Владислав Сурков аттестовал отечественных чиновников).

«В конце 90-х - середине 2000-х действительно было так: приобрел большой надел сельхозземли, через определенное время добился перевода в другую категорию, размежевал на более мелкие площади, а затем либо перепродал с доходностью до нескольких десятков раз, либо частично реализовал собственные девелоперские или иные проекты, - говорит Екатерина Лобанова («ОПИН»). - Увы, сегодня эта схема уже никого не вдохновляет. Практика земельного девелопмента показала, что риски в этом бизнесе огромны, как и потенциальные затраты. Механизм перевода и изменения вида разрешенного использования земель все более усложняется, особенно это заметно в Московской области».

Так что более перспективен третий путь. «На мой взгляд, одно из самых удачных применений земли - это передача ее девелоперской компании, - считает Василиса Баженова («Новые дачи»). - Застройщик за свой счет осваивает землю, продает домовладения, реализуя таким образом проект. В итоге прибыль делится между инвестором и девелопером пропорционально вложениям каждого из них. В таких случаях инвестиционная привлекательность может быть очень высокой».

Автор вновь сделает небольшое добавление от себя. Схема замечательная, но требует наличия не только инвестиционно привлекательного участка, но и надежного бизнес-партнера. И еще большой вопрос, что найти сложнее.
 

25-30%, и это очень хорошо
Упоминавшиеся в начале этой статьи слухи о том, что на рынке ленд-девелопмента можно заработать огромные деньги, - это не то чтобы совсем неправда. Просто, очень устаревшие данные 15-20-летней давности, когда большая часть населения вообще не понимала, что происходит вокруг. Зато немногочисленные понимающие делали бизнес с рентабельностью, составляющей десятки раз (т. е. тысячи процентов).

Сегодня все иначе. Наибольшим оптимистом среди опрошенных нами экспертов оказался Илья Терентьев, генеральный директор группы «ЗЕМЕР», - по его словам, «с земли до сих пор можно выжимать до 200% прибыли». Это, конечно, будет сложно: требуются ликвидный продукт, налаженный механизм работы с административным ресурсом, профессиональная команда ленд-девелоперов. Просто ликвидного участка недостаточно для извлечения прибыли».

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», - говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

Остальные специалисты называли рамки 25-30%. «Показатель рентабельности инвестиций существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов, - высказывает эту точку зрения Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».


Цена благодати
Распространенное (и вполне справедливое) мнение: чтобы земля стала привлекательным товаром, ее надо привести в порядок, подготовить к строительству. Сколько это будет стоить? При всей «подвижности» соответствующих тарифов попробуем вывести некие средние.

Самая большая трата - это перевод земли из сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Цена соизмерима со стоимостью самого участка, плюс (как мы уже сказали) никаких гарантий.

С прочим чуть понятнее. Например, поселку нужны коммуникации. «Если представить идеальную ситуацию, что все сети, к которым нужно подключиться, проходят по границе поселка, то дороже всего девелоперу обойдется строительство канализационного коллектора и общих очистных систем, - отмечает Наталья Семенова, генеральный директор компании «СКМ Риэлти». - А, например, межевание обойдется девелоперам от 4 тыс. руб. за 1 га».

Игорь Богданов («Своя земля») приводит описание стоимости проведения коммуникаций к земельному участку экономкласса:
- Дороги – 650-800 руб. за кв. м
- Ограждение – 1200-1500 руб. за п. м
- Электричество – 1 млн руб. за 1000 п. м
- Газ – 4200 руб. п. м
- Водопровод – 400 тыс. руб. (лицензия) + 2500 руб./м (бурение) + 2500 руб. за п. м (внутрипоселковая разводка)
 

Межевание:
- Топосъемка – 5000 руб./ га
- Проект планировки – 150-200 тыс. руб./участок
- Согласование проекта – 50-100 тыс. руб.
- Геодезические работы – 1500-2000 тыс. руб./участок
- Оформление документов – 4500-5000 тыс. руб./участок
- Госпошлина – 200 руб. за одно регистрационное действие (для частного лица)

metrinfo.ru