Инвестиции в зарубежную недвижимость: вкладываться ли в прекрасную Италию.

Прогнозы экспертов: стагнация, спад и лопнувший «пузырь» на юге. Покупки и отдых планируйте на севере

Россияне склонны покупать недвижимость на курортах, там, где море и солнце. Первенство здесь, пожалуй, держат Болгария, Черногория, Кипр и Испания, но все больше интереса проявляется и к другим странам, одна из которых – Италия, покорившая многих не только прекрасными пляжами, но и богатым историческим наследием, живописными пейзажами и великолепной кухней. Вот только экономический кризис затронул и итальянскую экономику, пока там не все так грустно, как в Греции или в Испании, но в пессимистичных отчетах аналитиков и экономистов не так уж редко речь заходит и об Италии.

Ситуация на рынке
Италия, как и другие южные страны Евросоюза, действительно переживает не лучшие времена. Ее экономика менее зависима от какого-либо конкретного сектора - развита автомобильная отрасль, текстильная и легкая промышленности, туризм, малый бизнес, - поэтому положение дел здесь лучше, чем в Греции или Испании, но все равно кризис 2008-2009 гг. сказался на Италии весьма сурово. Здесь был зарегистрирован отрицательный рост ВВП (-1,3% в 2008 г. и -5,2% в 2009 г.). Это были худшие показатели среди стран «Большой семерки». В 2010-м ВВП вновь начал расти, но пока незначительными темпами и с замедлением: в 2010 г. показатель увеличился на 1,8%, а в 2011 г. только на 0,4%. На довольно высоком уровне остается безработица, ставки по облигациям государственного займа ползут вверх, растет государственный долг. «Он достиг почти двух триллионов евро, и теперь Италия занимает четвертое место в мире по размеру госдолга», - утверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Причем если в 2010 г. государственный долг составлял 118,7% от ВВП, то в 2011 г. вырос до 120,1% ВВП. Да и рейтинг Италии был снижен.

Все это не могло не сказаться на рынке недвижимости: на нем царит стагнация: «На сегодня рынок (по сравнению с докризисным. – От ред.) упал примерно на 15-20%», - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). «С июля 2011-го по июль 2012 года средняя общенациональная стоимость жилья снизилась на 1,8%. Также за последний год снизились объемы продаж, - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, правда, утверждая при этом, что ситуация пока некритичная. - Итальянская недвижимость не демонстрирует прироста показателей, характерного, например, для рынка недвижимости Германии, но на нем не наблюдается и глубокого спада, характерного для рынков жилья Испании или Болгарии». Дело в том, что в Италии не было строительного бума и спекулятивного роста цен на недвижимость, поэтому даже в условиях слабой экономики нет очень резкого спада цен. Таким образом, Италия занимает «промежуточное» положение между передовыми странами Европы – Германией, Великобританией и Францией и южными государствами, такими как Греция, Болгария и Испания.

Стоит еще отметить, что в Италии фактически два рынка недвижимости – северной части (севернее Рима) и южной (южнее Рима). Север страны более развит, здесь находятся крупные заводы и фабрики, большие города и наиболее привлекательные туристические центры, да и доходы населения тут выше, а юг Италии развит гораздо хуже. Поэтому на севере рынок недвижимости более активный и разнообразный, а спрос более устойчивый и платежеспособный, и стагнация там ощущается меньше.
 

Итальянские предложения
Тем не менее предложений жилья в Италии немало, и на севере, и на юге, да и спрос тоже имеется, хотя, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), он ниже, чем, например, в Болгарии и Испании. Италия более популярна среди европейцев, покупателей-россиян там немного: по сравнению с болгарскими или испанскими курортами итальянские, те, что находятся на севере, - дороже, а те, что на юге, - не отличаются развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и ассортиментом жилья. В крупных же городах - Риме или Милане - квартиры в основном покупают соотечественники, ведущие в Италии бизнес или собирающиеся перебраться туда на ПМЖ. И в основном - для собственного проживания и отдыха.

Если рассматривать рынок Италии в целом, то, по данным Станислава Зингеля, он практически поровну представлен многоквартирными и индивидуальными домами, а одна из основных его особенностей - сравнительно небольшие объемы жилищного строительства, из-за чего новостройки в современных кондоминиумах стоят значительно дороже, чем жилье на вторичном рынке недвижимости.

Самыми престижными считаются курорты на севере Италии – на берегах Лигурийского моря (Портофино, Рапалло, Сан-Ремо и т.д.) и в прибрежных областях Тосканы (Форте дей Марми, Лидо ди Камайоре и др.), а также на островах, расположенных в Тирренском море, – на Сардинии и Сицилии. Здесь покупают недвижимость итальянские звезды и известные спортсмены, бизнесмены и политики, вилла Берлускони, кстати, тоже расположена на Лигурийской ривьере, да и многие российские миллиардеры обзавелись здесь собственным домом. Среди предложений северных итальянских курортов много дорогих вилл и апартаментов. Например, роскошный дом в Сан-Ремо площадью 900 м кв. с бассейном, парком и полем для игры в волейбол и баскетбол и двумя гаражами стоит 8 млн евро, а в Портофино за такую сумму можно купить лишь особняк площадью 45 м кв. А стоимость апартаментов здесь может доходить до 3-5 млн евро.

По популярности и дороговизне с Лигурийским и Тосканским побережьями, Сардинией и Сицилией соперничают разве что Венеция и итальянские озера – Гарда, Маджоре и Комо, ставшие престижным местом отдыха благодаря Джорджу Клуни, купившему здесь особняк. Его не оставили равнодушным величественные пейзажи и спокойствие этих мест. Чтобы наслаждаться всем этим сполна, придется заплатить от 5 до 16 млн евро – столько в среднем стоит вилла на озере.

Но и на дорогих итальянских курортах можно найти относительно бюджетное жилье, для этого достаточно обратить внимание на менее известные городки, на более удаленные от моря и центра районы больших городов, либо на старые дома. Например, в Сан-Ремо двухкомнатную квартиру площадью 47 м кв. в доме начала прошлого века можно купить за 130 тыс. евро, что вполне сопоставимо со стоимостью аналогичной по размеру новостройки на окраинах Москвы. В портовой же Генуе, где пляжа как такового нет, за такую сумму предлагаются пятикомнатные апартаменты после ремонта площадью 60 м кв., а на озере Комо – двушка площадью 54 м кв. в новом жилом комплексе с бассейном и гаражом. Примерно такой же порядок цен и в Римини, где нет таких завораживающих пейзажей, но зато есть большие песчаные пляжи и более демократичные цены.

Если же рассматривать населенные пункты в 10-20 км от моря или побережья озер, то собственником итальянской недвижимости можно стать и с более скромным бюджетом: так, для покупки просторной квартиры площадью 70-80 м кв. понадобится 70-85 тыс. евро, а для небольшой однушки - всего 35-50 тыс. евро. Правда, недвижимость будет расположена в старом доме - без охраны, бассейнов, благоустроенной территории и прочих радостей жизни.

А вот уж где точно не удастся сэкономить, так это в Венеции. Здесь стоимость квартир в средневековых домах исторического центра начинается от 250 тыс. евро и заканчивается 5-6 млн (за двухуровневые апартаменты во дворцах), причем на ценах практически не сказался кризис. Венеция – чуть ли не единственный район Италии, где новостройки стоят дешевле, чем вторичка. Например, двухкомнатные апартаменты площадью 50 м кв. в современном жилом комплексе с бассейном на острове Лидо ди Езоло (это тоже Венеция), где, кстати, есть пляж, стоят 210 тыс. евро.

Довольно дороги апартаменты и в крупных городах, расположенных на севере Италии, таких как Флоренция, Турин, Болонья, и конечно, высоки цены в Милане. Здесь стоимость однушек площадью 35-45 м кв. начинается от 140 тыс. евро, а дешевле можно найти жилье только в совсем уж старых домах или в пригородах. Не отстает от Милана и Рим, где однокомнатная квартира в центре или в районе Ватикана стоит от 240 тыс. евро, а двухкомнатная – от 300 тыс. евро.

За дешевыми метрами надо отправляться на юг Италии, например, в Апулию или Калабрию, где предложений на сегодня очень много, в том числе в новостройках. Например, в Скалии даже виллы с бассейном стоят 500-900 тыс. евро, а четырехкомнатные апартаменты с видом на море и балконом - 40-50 тыс. евро. За такую же сумму можно купить и однокомнатные квартиры с террасой, обращенной на море, в жилом комплексе в 700 м от пляжа близ города Соверато, где к услугам жильцов – рестораны, бары, spa-центр, теннисный корт и бассейн. А хозяином однокомнатной квартиры площадью 18 м кв. в Скалии можно стать, имея лишь 14 тыс. евро. Но и это не предел – например, в Козенце не редкость просторные апартаменты площадью 60-80 м кв. по цене 11-13 тыс. евро. Такая недвижимость обычно находится в старом доме, не располагает полным набором коммуникаций и/или требует серьезного ремонта.
 

Покупать или нет?
Сегодня целесообразность приобретения итальянской недвижимости не очевидна. Если рассматривать ее как инструмент инвестиций, то большой доходности ждать не стоит: прибыль от сдачи жилья в аренду небольшая (3-4%), а рост цен пока не ожидается, в перспективе вообще возможны убытки. Картина дня сегодняшнего, особенно в сравнении с другими южными странами Европы, не так уж и плоха: «Да, снижение объемов продаж есть, но не существенное - спад в общенациональном масштабе составил 5,5%. При этом объемы продаж в 13 крупнейших итальянских городах снизились и того меньше – только на 1,3%», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Но прогнозы на будущее не слишком радужны: «На ближайшие 12 месяцев ряд экспертов предвещает и рост +3%, а ряд - спад до -3%, но все сходятся в том, что в краткосрочной перспективе рынок итальянской недвижимости продолжит стагнировать», - сообщает Станислав Зингель. А Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) считает, что спад будет гораздо больше 3%. «Экономический кризис в Италии только набирает обороты. Уже с осени 2012 года начнется более интенсивное и массовое падение рынка. По предварительным прогнозам, сектор курортной недвижимости на севере Италии упадет на 40%, а городской – на 20-25%, таким образом, среднее арифметическое падение по рынку будет примерно 30-35%. На юге же будет еще сложнее, здесь цены могут упасть на 60% от нынешних показателей (по городской недвижимости – на 50%, по курортной – на 70%). Это обусловлено тем, что последние пять лет на южном рынке надувался спекулятивный пузырь. Недвижимость в этом регионе неликвидна, туристический поток очень слабый, а владельцы жилья и управляющие компании «раздували» этот пузырь с помощью пиара, рекламы и виртуального роста цен - увеличивали стоимость без явных на то оснований, пытаясь показать всему рынку и потенциальным инвесторам, что недвижимость на юге Италии растет и является хорошим активом», - говорит эксперт.

Но если оценивать не ближайшие месяцы, а ближайший год, то, по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), стоимость жилья в Италии в целом сохранит стабильность при условии, что обойдется без серьезных экономических потрясений. «В случае же существенных макроэкономических проблем, например, суверенного дефолта, спад цен может достигнуть 10-15%. Но при этом объемы спроса сократятся меньше, чем объемы строительства, что обусловлено большой зависимостью строительных компаний от банковского финансирования. Однако даже в этом случае катастрофического обвала всех основных показателей не произойдет, так как рынок недвижимости Италии базируется на здравых экономических принципах и в крайне слабой мере зависим от международных спекулянтов», - рассуждает Станислав Зингель.

Таким образом, относительная политическая и экономическая стабильность страны позволяют надеяться на то, что итальянский рынок жилья избежит значительного и затяжного спада, по крайней мере, на севере. Исходя из этого, в целях инвестирования рекомендуется приобретать лишь ликвидную недвижимость на севере Италии, в наиболее развитых городах и на известных курортах.
 

Южные страны Европы, ориентированные в большей мере на сельское хозяйство и туризм, переживают плохие времена, по сравнению с ними Италия находится в лучшем положении. Однако ее дела тоже не идеальны, и аналитики все чаще пророчат ей серьезные экономические проблемы. Эксперты предсказывают стагнацию и спад, особенно в южных регионах. Но есть вероятность, что благодаря довольно развитой экономике страны падение не будет стремительным и затяжным, и уже в среднесрочной перспективе цены, спрос и предложение восстановятся. Покупать недвижимость в целях инвестирования при таком фоне не стоит, и даже приобретая жилье для собственного проживания, рекомендуется все тщательно взвесить, отдавая предпочтение более развитым северным курортам и крупным городам.

metrinfo.ru