тел: +7 (927) 260-91-71
Когда нужны рестораны и салоны красоты, а когда можно обойтись маленьким магазином. Разумное решение: недорогой дом в большом поселке
Коттеджные поселки, располагающие разнообразными объектами инфраструктуры, считаются более комфортными для их обитателей. Однако в поселках экономкласса таким объектам отведена вторая роль, так как в первую очередь покупатели ориентируются на цену предложения, а не на то, будет ли в поселке свой салон красоты, ресторан или фитнес-клуб…
Сегодня в Подмосковье можно найти немало загородных жилых комплексов, где функционируют и развлекательные центры, и спа-салоны, и рестораны, и спортивные комплексы, и детские сады и даже школы. Правда, в большинстве случаев такой широкий перечень объектов располагается в поселках уровня бизнес-класса или в элитных.
В поселках класса эконом ситуация другая. Наибольшее количество поселков демократичного формата располагается далее 60 км от МКАД, и многие их обитатели проводят здесь лишь летнее время, то есть используют как комфортабельную дачу. «Поэтому застройщики в таких поселках стараются закладывать минимальный набор инфраструктуры», - говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».
«Летние» объекты
К объектам минимально необходимой инфраструктуры Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, отнес контрольно-пропускной пункт, административное здание с сервисными службами, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, мини-маркет.
Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость») в свою очередь допускает, что иногда, чтобы максимально выделиться среди конкурентов в своем сегменте, застройщики вводят дополнительные объекты для удовлетворения нужд покупателей. Так, в поселке Маленькая Шотландия, расположенном на 14-м км от МКАД, имеется детская, футбольная и волейбольная площадки, теннисный корт, пруд и каток. К тому же в пешей доступности находятся объекты внешней инфраструктуры: школа, детский сад, магазины, Дом культуры и спортивный зал.
«В наиболее динамично развивающемся направлении поселков комфорткласса, – говорит Игорь Тучков, руководитель девелоперских проектов «ГУД ВУД», - в первую очередь требуется детский сад, торговый центр, служба дежурных техников и спортивное сооружение».
Содержать лишнее никто не хочет
Вторая причина, по которой застройщики стараются не возводить в поселках «лишние» объекты, - экономическая. Компаниям не выгодно вкладывать деньги в объекты, которые, скорее всего, не смогут окупить сами себя, а значит, со временем их нужно будет или закрыть, или переложить затраты по их обслуживанию на жителей поселков.
Поэтому коттеджные поселки, расположенные вблизи населенных пунктов, изначально ориентированы на уже существующие объекты. Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad family, рассказал, что в проектах компании - коттеджных поселках Ульянкины Горки, Вельяминовский УездЪ, Берег FM, Караваево Озеро (поселки расположены на Каширском шоссе в пределах 37-49 км от МКАД) - более трети площадей занимают прогулочные дорожки, скверы и парки, также устанавливаются фонари наружного освещения; строятся детские и спортивные площадки; разбиваются газоны и цветники. «Эти поселки находятся в непосредственной близости от населенных пунктов городского округа Домодедово, где представлена более обширная социальная инфраструктура, поэтому нет необходимости что-то строить дополнительно», - добавляет эксперт.
Впрочем, Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, обратил внимание и на то, что в среднем между поселком экономкласса, где инфраструктурный набор минимален и поселком элитного класса с обширной инфраструктурой существует не только разница в цене домовладений, но и в цене ежемесячных платежей за обслуживание поселка.
В корпорации «ИНКОМ» проанализировали более 600 организованных коттеджных поселков разного класса в Подмосковье и выяснили, что почти в половине из них есть большие или маленькие магазины, более сотни проектов имеют или планируют детский сад или школу, в 125 – медпункты, в более чем 350 – спортивные площадки или спорткомплексы. Но в большинстве своем это крупные поселки, в которых предполагается круглогодичное проживание. В сезонных и дачных поселках подобное обилие инфраструктуры строить бессмысленно, потому что она будет оставаться невостребованной, сделали вывод аналитики.
Расчет и интуиция
Инфраструктура разрабатывается и строится исходя из ее экономической целесообразности. По мнению Валерия Лукинова («ИНКОМ-Недвижимость»), наличие тех или иных объектов, а также их количество напрямую зависит от числа домовладений, планируемых в поселке. «Чем больше коттеджный поселок, тем более развита и его инфраструктура», - подтверждает Борис Цыркин (Kaskad family). По мнению экспертов, в поселках, рассчитанных на 20 домовладений, достаточно минимума, но в поселках, где участков от 60 до 100 и больше, уже желателен медпункт или аптека, сауна, баня, мини-маркет, ресторан или кафе, пункт бытового обслуживания.
Вместе с тем Игорь Тучков («ГУД ВУД») считает, что строительный девелопмент - это «точная наука» и ни о какой интуиции в угадывании нужных объектов не может быть и речи. Есть целый Градостроительный кодекс РФ, который четко и ясно указывает на нормативы и правила устройства инфраструктуры. Правда, нормативы указывают на минимальные требования, а определение конечного состава структуры зависит от выбранного класса поселка и целевой аудитории. «Скажем, в поселке элит- и премиум-класса нет никакого смысла обустраивать обычный магазин шаговой доступности - там нужен торгово-развлекательный центр высокого класса с фитнесом, кофейней, спа-центром и т.д., - рассуждает эксперт. - И напротив - в поселке экономкласса вполне уместен магазинчик товаров первой необходимости или открытый в партнерстве с ретейлером супермаркет до 200 кв. м».
Сроки и объекты
По опыту строительства коттеджных поселков инфраструктуру начинают возводить не сразу, а при готовности проекта как минимум на 60%, говорит Алексей Хижняков (Маленькая Шотландия). Причем иногда по разным причинам планы по составу инфраструктуры меняются. Так, в поселке таунхаусов Маленькая Шотландия темпы продаж превысили ожидания застройщика, поэтому он принял решение сделать больше детских и спортивных площадок, привлечь ландшафтных дизайнеров к оформлению всех улиц поселка, выделить помещение под магазин, а в одной из секций домов открыть центр детского творчества.
Похожую историю рассказал и Игорь Тучков («ГУД ВУД»). В одном из коттеджных поселков на Дмитровском шоссе продажи шли, значительно опережая предварительный график, поэтому застройщик повышал цены ударными темпами, а полученную прибыль решил вложить в сферу бытовых удобств. «По завершении проекта в поселке красовались незапланированные изначально детский досуговый центр, итальянское кафе и французская булочная», - резюмирует эксперт.
Опыт расширения числа заявленных объектов инфраструктуры есть и в компании Kaskad family. Борис Цыркин (Kaskad family) рассказал, что в поселке Берег FM, расположенном на берегу реки Северка, компанией было предусмотрено строительство собственного пляжа. После того как пляж был построен, покупатели поинтересовались возможностью строительства на пляже площадок для пляжного волейбола. Компания пошла навстречу клиентам, и сейчас площадки находятся в стадии строительства. «Вроде затраты небольшие, - отмечает эксперт, - а покупатели уже сейчас выражают свою признательность».
Впрочем, довольно часто бывает наоборот – социально значимые объекты, которые так красиво выглядели на генпланах поселков, в натуре не появляются. Почему? По мнению наших экспертов, во многом это последствия кризиса, когда застройщикам пришлось отказываться от излишних «наворотов» либо переносить сроки их строительства. Нередко застройщик просто гонится за прибылью и недолго думая передает участки, предназначенные для какого-нибудь полезного объекта, под жилую застройку, поскольку никто ему не может в этом помешать.
Продажи и инфраструктура
В сегменте поселков экономкласса самый главный ориентир – цена предложения. Это подтвердили все эксперты, опрошенные журналом . Поэтому, сравнивая проекты с обширным перечнем инфраструктурных объектов и фактически без них, сделали вывод, что покупатель скорее выберет второй вариант, если предложение будет стоить дешевле. «Поскольку спрос в экономклассе весьма чувствителен к повышению цены, - подтверждает Тимур Сайфутдинов (Blackwood), - то покупатель, оптимизируя расходы, готов ограничиваться только самым необходимым и чаще смотрит на близость магазинов, школ, больниц в окружении поселка, чем ожидает появления этих объектов на территории проекта». Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость») также признает, что одной инфраструктурой завлечь покупателей невозможно. «Приобретая домовладение, клиент главным образом руководствуется ценовым критерием, а наличие развитой инфраструктуры идет как приятное дополнение», - заключает эксперт.
