Станет ли Самарская область более интересной для инвесторов после опубликования официальных цен на землю?Станет ли Самарская область более интересной для инвесторов после опубликования официальных цен на землю?

В развитых странах стоимость земли обычно в несколько раз превосходит объем валового внутреннего продукта (ВВП). Например, в США ВВП составляет около $14 трлн, а кадастровая стоимость земли, по данным Всемирного банка, - больше в 2,5 раза. В Австралии соотношение примерно такое же. Во Франции при ВВП в $1,7 трлн земля стоит в 2 раза дороже. Вывод: чем экономика сильнее, тем земля дороже.

В России с 2005 года проводится земельная реформа. По опыту зарубежья на рынке недвижимости внедрен показатель кадастровой стоимости. Относительно его оценивают активы: жилые здания, промышленные предприятия, поля и т.д. В начале реформы, в 2005 году, ВВП РФ был немного меньше суммарной кадастровой стоимости земли. Его объем оценивался всего в 21,6 трлн рублей.

Благодаря реформе теперь здание (объект) и земля под ним – единый имущественный комплекс. С каждым годом стоимость всей земли в стране увеличивается, не осталась в стороне от процесса и Самарская область.

Официальное опубликование

На сайте администрации г.о. Самара недавно были опубликованы данные по кадастровой стоимости земли сразу по всей Самарской области по итогам работы за прошлый год. В действие их ввело постановление правительства Самарской области № 473 от 10 декабря 2008 года за подписью губернатора Владимира Артякова. Перед этим данные обработали и сформировали с помощью самарского регионального кадастрового центра «Федеральный кадастровый центр «Земля» (ФКЦ «Земля»). Возглавляет учреждение (самарский филиал) Александр Ханунов.

В соответствии с распоряжением Министерства экономики, «Земля» является монополистом, единственным государственным поставщиком услуг по кадастровой оценке. ФКЦ - федеральная структура, всего в стране 12 филиалов, и отрадно, что один из них находится в Самарской области. Создан ФКЦ «Земля» Роснедвижимостью.

Что такое кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистики и ее последующего анализа. Изучаются рыночные цены и любая иная информация о сделках купли-продажи объектов недвижимости. Все это сводится в единую информационную базу.

Потом происходит деление данных, зонирование. Очевидно, что земля сельскохозяйственного назначения значительно дешевле земли поселений (в городах). Повысить стоимость могут достоинства и преимущества земельного участка по отношению к пустующей и неиспользуемой земле (пустырю). Учитывается все: уровень развития транспортной инфраструктуры, уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры, транспортная доступность объектов, состояние окружающей среды, инженерно-геологические условия, ликвидность участка и так далее.

Кадастровая стоимость применяется государством для целей налогообложения, а значит, для пополнения доходной части бюджета государства (см. п. 5 ст. 65 Земельного кодекса и ст. 391 Налогового кодекса. – Прим. ред.) за счет земельного налога.

Диапазон цен: от и до

Самая дорогая земля - в Самаре. Средняя стоимость «земельного квадрата» в столице губернии – 2689 рублей. На тысячу дешевле в Тольятти – 1663 рубля.

Крепкие середнячки с точки зрения земельного кадастра - Новокуйбышевск (859 руб.), Сызрань (759 руб.), экологически неблагоприятный Чапаевск (648 руб.), Кинель (536 руб.) и Похвистнево (512 руб.).

В диапазоне $10-14 за квадратный метр находится кадастровая стоимость земли в трех городских округах - Отрадный, Жигулевск, Октябрьск. Мы выделили их зеленым цветом на карте Самая дешевая земля в Борском муниципальном районе – около 23 руб./кв. метр. Чуть дороже в Исаклинском – 25 рублей, что меньше самарских среднестатистических цен в 116 раз. Около 30 рублей «квадрат» земли стоит в м.р. Челно-Вершинский, Шенталинский, Камышлинский (подробности в таблице). Что имеет логическое объяснение - большинство территорий там сельскохозяйственного назначения.

Реакция оценщиков

Мы произвели телефонный опрос профессиональных оценщиков. Так, в ООО НМЦ «Рейтинг» нам сообщили, что они в своей работе больше обращают внимание не на абсолютные показатели среднестатистической кадастровой стоимости, а на соотношение между ценами. Например, если земля под магазином дороже, чем земля под дачным домиком в 8 раз, то их интересует именно этот поправочный коэффициент, а не государственная цена за квадратный метр в рублях. Таким образом, кадастровая цена выступает в качестве эталона, маячка. Обычно рыночная цена или немного превышает или, напротив, меньше кадастровой. Но не существенно, не более 25%.

Алексей Гурьянов, член совета директоров ГК «Институт оценки», считает, что кадастровую стоимость не надо рассматривать как аксиому. Это всего лишь сетка, точка отсчета. Безусловно, оценка земли идет вверх, но это закономерный процесс, ведь никого не удивляет рост цен на коммерческую и жилую недвижимость за период последних трех лет. Важно различать, застроенный участок или нет. Если есть строение на земле, то стоимость участка естественным образом увеличивается. Кадастровая стоимость позволяет сделать главное, а именно - вывести долю, занимаемую землей в общей стоимости объекта недвижимости.

В беседе была высказана еще одна мысль: стоимость участка по отношению к кадастровой цене можно пересмотреть. В индивидуальном порядке. Ведь кадастровая оценка относится к понятию «массовая оценка». Но общая модель не учитывает частности. Каждая конкретная точка на карте имеет отклонения от воображаемой теоретической кадастровой модели - плоскости. Некоторые участки несущественно, а некоторые имеют большие разночтения. Для того чтобы пересмотреть стоимость своей земли, нужно обратиться за помощью к оценщику или напрямую в органы регистрации. Право на индивидуальный подход к собственнику никто не отменял.

Андрей Большаков  nrn.ru