О недвижимости в Чехии

Тенденции рынка

По оценкам западных аналитиков, из года в год бьются все рекорды по инвестициям в чешскую недвижимость. Уровень вложений заметно вырос в основном благодаря немецким и австрийским инвесторам. Однако налицо также непрекращающийся интерес к приобретению недвижимости у представителей Великобритании, Голландии, США, некоторых азиатских стран и стран СНГ.

Повышенный спрос, соответственно, влечет за собой и постоянный рост цен. Можно отметить, что если 90-е годы характеризовались 10–20%-ным ежегодным ростом цен на недвижимость в Праге, то начиная с 2001 г. после некоторого периода стагнации эта цифра выросла до 20–30%. Учитывая относительно небольшое количество новостроек и высокий спрос на недвижимость у растущего среднего класса, данная тенденция сохранится в течение 10-15 лет.

Типы недвижимости

В Чехии можно выделить несколько категорий недвижимости, которые в свою очередь делятся на подкатегории (таким же способом разделена и База недвижимости)

Первая категория - это новостройки, реализованные проекты либо проекты на этапе строительства. Это кирпичные или монолитные дома, строительство которых началось в конце 1990-х лет. Это здания нового поколения с современной планировкой квартир, подземными гаражными местами, с рецепцией, охраной. Как правило, подобные дома расположены в экологически чистых, престижных районах города. Покупка такой недвижимости, как правило, является наиболее удачной инвестицией, так как цена этой группы растет наиболее быстрыми темпами. Кроме того сдать такую квартиру не составляет труда.

Новостройка в Праге 5, Стодулки Новостройка в Праге 9, Просек

Вторая категория - это вторичный рынок. Это наиболее пестрая группа, так как сюда можно отнести как квартиры в исторических, так и панельных дома времен социализма.

Семейный дом

В этой категории выделяются три подкатегории – квартиры в исторических домах конца 18-го – начала 19-го столетия, в кирпичных домах 1930-50-х годов, панельные дома, строительство которых продолжалось до середины 1990-х лет.

Что касается первой группы, такие дома можно найти в центрах исторических городов (Прага, Карловы Вары, Марианские Лазне, Чешский Крумлов и т.д.). Часть из них в отличном состоянии, после капитального ремонта, остальные ожидают этого ремонта уже десятки лет. Цены на такую недвижимость достаточно высоки.Исторический дом в центре Праги

Ко второй подкатегории можно отнести как габаритные 5-6-этажные кирпичные дома, так и дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие порядка 4-6 квартир. Стоимость таких квартир колеблется в зависимости от местоположения и состояния квартиры и дома.

Панельные дома многим из нас хорошо знакомы. Планировка и расположение комнат соответствует российским стандартам среднего типового жилья.

Существуют определенные особенности и в планировке чешских квартир. Во многих из них нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом, а целая комната – студией.

Стандартная планировка

Третья категория - это дома и коттеджи. Их можно разделить на дома старше 10 лет и новые постройки. Среди последних выделяются классические дома и дома в стиле функционализма.

Современный коттедж Дом в стиле функционализма

Немного врознь стоит четвертая категория - это земельные участки. В Чехии существует система различного использование земельных участков, т.е. напр. на участках, предназначенных для сельскохозяйственной деятельность нельзя построить жилые дома.

Покупка земельных участков – очень тонкое дело.

Пятая категория - это коммерческая недвижимость. Вложения в коммерческую недвижимость в Чехии – немного менее перспективный вид деятельности, чем в России. Наиболее выгодны инвестиции в ресторанный и гостиничный бизнес. Пока еще есть возможность приобретения действующего отеля или ресторана в туристических центрах Чехии, однако цены на этот тип недвижимости достаточно высоки.

Шестая категория - это элитная недвижимость. Сюда входят как квартиры в исторических домах из второй категории, так и новостройки класса люкс из первой категории. В этой категории наблюдается самый динамичный рост цен за последнее время, так как такая недвижимость фактически уникальна.

Регионы

Наиболее популярны среди российских покупателей Прага и Карловы Вары. Эти два города привлекают к себе множество туристов круглый год. Несмотря на то что цены на недвижимость здесь значительно выше, чем в других городах Чехии, такой выбор оправдан: ликвидность жилья здесь выше, бесспорным плюсом также является возможность сдачи его в аренду. Однокомнатная квартира в Праге или Карловых Варах может стоить от 70 тыс. евро, двухкомнатная — от 90-95 тыс. евро, трехкомнатная — от 110 тыс. евро. Чуть ниже цены в известных курортных городах: Марианские Лазне, Франтишковы Лазне.

В небольших городах, таких как Либерец, Кладно, Табор и даже во втором по величине городе Чехии — Брно цены на недвижимость и стоимость жизни ощутимо ниже. Чуть выше расценки на недвижимость в курортном Теплице и на родине всемирно известного пива «Будвар» в городе Чешские Будеевице. Весьма любопытен с точки зрения проживания и другой небольшой город Южной Чехии — Чешский Крумлов. Этот город-памятник, находящийся под опекой ЮНЕСКО, расположен на стыке трех стран: Чехии, Австрии и Германии. Большая часть городской недвижимости здесь давно скуплена австрийцами и немцами. Но, несмотря на это, постоянно появляются интересные предложения.

Стоимость недвижимости в провинции на однокомнатные квартиры - от 10 тыс. евро, на двухкомнатные - от 13 тыс. евро, на трехкомнатные - от 15 тыс. евро. В сельской местности владельцем хорошего дома с четырьмя-шестью комнатами и участком от 4 до 11 соток можно стать за 70–100 тыс. евро. Однако, о ликвидности можете забыть. Цены на недвижимость в провинции по Пражским меркам практически стоят на месте.

Цены на земельные участки под строительство колеблются от 20 евро/кв. м в провинции, от 50 евро /кв. м в окрестностях Праги и от 180-200 евро/кв. м в самой столице.

Типы собственности

В Чехии недвижимость может находиться в государственной (муниципальной), частной, совместной и кооперативной собственности. Различные формы собственности имеют свои особенности, значимые для потенциальных инвесторов в жилье.

Государственная (муниципальная) собственность

В основном это неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируют сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не приобретает кроме права найма и многочисленных сложностей.

Частная собственность

Самый надежный вариант — приобретение частного дома или квартиры. В этом случае квартира, находившаяся в собственности физического лица или частной организации, приобретается в собственность инвестора (юридического лица инвестора).

Совместная собственность

Эта форма собственности с юридической точки зрения самая запутанная и несуразная. С одной стороны, жильцы не являются стопроцентными собственниками квартир. С другой стороны, ни товарищество, ни магистрат также не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому по отдельности, самостоятельно не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Идти на покупку квартиры, вернее доли, в таком товариществе не стоит, тем более иностранному инвестору.

Кооперативная собственность

Кооперативы (по-чешски дружества) остались от социалистической эпохи. Только стажем они и отличаются от появившихся в ходе приватизации товариществ собственников. Здесь вам предлагают купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товариществом наемников), зато существует перспектива выкупа доли в частную собственность (ибо кооперативное жилье, как и государственное, нужно приватизировать). Но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего неизвестно. Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят ваши соседи переводить жилье в частную собственность — и никто не заставит их изменить свое решение. Кроме того, приватизацию кооперативов сдерживает необходимость полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. Кооперативную квартиру можно приобрести лишь в случае, если устав кооператива не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой «членами кооператива могут быть физические лица»). Но помните, что в кооперативах устанавливают достаточно высокую месячную плату, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому

Аренда

Главные детерминанты стоимости аренды коммерческой недвижимости - это местоположение и состояние объекта. Средняя цена 1 кв. метра офисной площади в центральной части Праги - 15-25 евро.

Цена аренды двухкомнатной квартиры в спальном районе, в панельном доме - от 500 евро в месяц (без коммунальных платежей), в новостройке или престижном кирпичном доме - около 600-700 евро в месяц.

Арендная плата за частные дома и коттеджи намного выше, однако их намного сложнее сдать. И в этом случае все зависит от местоположения объекта.

Коммунальные услуги и налоги на недвижимость

При покупке недвижимости покупатель не платит никаких налогов. Продавец обязан заплатить 3%-ный налог с продаж (его вычисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или определенной оценщиком в зависимости от того, какая из этих сумм выше).

Ежегодный налог на недвижимость зависит как от площади объекта, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 200 евро ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам (он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать 40 евро в год). Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января).

Ростислав Петченко rb.ru