После нескольких лет непрерывного роста в конце прошлого года наметилась тенденция к снижению цен на стройматериалы. После нескольких лет непрерывного роста в конце прошлого года наметилась тенденция к снижению цен на стройматериалы. Именно увеличением этих расходов в свое время застройщики объясняли поистине фантастический скачок цен на российскую недвижимость

Собственно, темпы изменения цен в прайсах производителей основных строительных материалов и конструкций были в свое время не меньше, чем скорость изменения стоимости квадратного метра. Так, по данным Ассоциации строителей России, только за 2007 год цены на портландцемент - наиболее популярный вид цемента на внутреннем рынке страны - выросли на 70-106%.

Ситуация на рынке стройматериалов изменилась буквально в считанные месяцы. Еще в мае ничто не предвещало коррекции ценового тренда. Рост цен на основные стройматериалы за первые пять месяцев 2008 года составил 11,4%, упомянутый выше портландцемент подрос в цене на 15,93%, и эксперты отмечали стабильный рост спроса на него. Впервые о том, что тенденция к росту не будет долговечной, заговорили в начале осени. Несмотря на то, что к сентябрю рост цен на стройматериалы продолжился и в среднем достиг 19,71%, на торгах Московской фондовой биржи в течение августа цена на цемент рухнула сразу на 10,2%. Одной из причин такого падения, по мнению аналитиков, стало снижение темпов строительства в России. В сентябре это был один из факторов, который определял ценообразование в цементной отрасли, отнюдь не самый главный. Намного сильнее в тот момент влияло снижение импортных пошлин на ввозной цемент и, как следствие, рост доли импорта на внутреннем рынке. В сентябре также были замечены снижение спроса и остановка роста цен на металлопрокат на мировых рынках.

Осенью упали не только листья, но и цены

Влияние факторов стало другим уже в октябре. Кризис, начинавшийся на российском фондовом рынке и распространившийся затем на финансовую систему страны, практически сразу отразился на строительной отрасли. Производители стройматериалов стали ощущать снижение спроса на свой товар. Уменьшение спроса накладывалось и на сбой в своевременных расчетах за уже поставленную продукцию, приводя к кризису неплатежей в строительной отрасли. Застройщики оказались практически лишенными денежных поступлений. С одной стороны, ситуация в финансовой сфере делала недоступным банковское кредитование. С другой - в октябре остановились продажи. Дефицит, который на внутреннем рынке в последние годы существовал практически на всю линейку строительных материалов, исчез за несколько недель.

Октябрьские цены на сортовой прокат, по сведениям портала «Пульс цен», упали на 30% по сравнению с сентябрем. По данным Ассоциации строителей России, в сентябре-октябре снижение на основные строительные материалы в среднем составило 8,14%. Стоит отметить, что наибольшему падению подверглись те строительные материалы, рост цен на которые с начала года был максимально большим, и в результате возник дисбаланс между ростом потребления и ростом цен. Показателен пример с готовым металлопрокатом. В августе прошлого года цены на него достигли своего исторического максимума, хотя спрос к тому времени вырос всего на 9%. И падение цен на сортовой прокат в результате октябрьского кризиса оказалось наиболее резким. При этом, по данным, приводимым порталом irsm.ru, в среднем цены на основную линейку строительных материалов к концу 2008 года снизились примерно до уровня весны прошлого года, фактически отыграв предшествующий полугодовой рост. Годовые показатели роста в 2008-м на стройматериалы в итоге оказались все-таки с плюсом(+6,9%).

Одновременно со снижением цен производители стройматериалов принялись корректировать планы выпуска продукции. Результат такой коррекции в полной мере демонстрирует статистика Росстата, опубликованная в феврале. Падение произошло по всем основным позициям. Производство стеновых блоков в январе 2009 года составило 48,3% по сравнению с январем прошлого года, строительного кирпича - 57,3%, цемента - 55,7%, то есть темпы производства упали фактически в два раза. Правда, такие цифры могут быть и не определяющими для будущих показателей-2009, так как в январе наступившего года кроме официальных новогодних каникул на большинстве предприятий наблюдались и незапланированные отпуска, связанные с остановкой производства. Каково будет снижение объемов производства в 2009 году, станет очевидным по показателям февраля и марта.

Кризис возродил еще одну почти забытую операцию – бартер. В условиях отсутствия средств на счетах застройщиков производители стройматериалов вновь стали получать за отгруженный товар квартиры в строящихся домах. Нельзя сказать, что такой обмен радует обе стороны, но пока приходится вспоминать уже забытый опыт.

Играя с цифрами

Для властей вопрос себестоимости и рыночной цены на недвижимость всегда оставался актуальным - и в эпоху галопирующего роста цен, и в эпоху их падения. Пока цены росли, в кабинетах не раз витала идея об ограничении рыночной стоимости квадратного метра. Сейчас задача властей – выкупить жилье с минимальной наценкой, желательно по себестоимости.

Cтроительные материалы, изделия и конструкции составляют, по оценкам экспертов, в структуре строительной себестоимости от 40 до 60% (в зависимости от региона). Отпускные цены на стройматериалы падают, что снижает себестоимость жилья и, следуя логике, цены на недвижимость. Так думают чиновники. Глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин предполагает, что возможное падение цен в 2009 году на строящееся жилье за счет снижения цен на стройматериалы может составить 10-12%. Однако в условиях рыночной экономики нет прямой зависимости между себестоимостью и конечной ценой продукта на рынке. И в попытках найти себестоимость квадратного метра есть немалая доля лукавства. Пока цены на недвижимость росли галопирующими темпами, девелоперы часто и охотно кивали на рост цен на стройматериалы, приводя статистику удорожания себестоимости строительства. В свою очередь, производители необходимой для строительной отрасли продукции ссылались на инфляцию, удорожание услуг естественных монополий и транспортных перевозок. Конечно, в доводах обеих сторон есть рациональное зерно. При этом подстегивал процессы удорожания товара, несомненно, внутренний спрос на конечный продукт – жилье. В официально опубликованных отчетах ФАС по мониторингу рынка стройматериалов основными причинами удорожания названы инвестиционная активность регионов и внутренний спрос на жилье.

Понятно, что рыночные цены на товар формируются не столько за счет себестоимости, сколько за счет баланса между спросом и предложением. Несколько лет назад чиновники ФАС по контролю в области недвижимости, пытаясь найти «справедливую цену», провели нехитрые подсчеты, сравнив столичный рынок и находящийся в 55 километрах город Димитров. Стоимость строительных материалов для двух городов была одинакова, из этого делался вывод, что и себестоимость строительства должна не очень отличаться. Таким образом выводилась «настоящая» цена московских квартир. Для разного класса жилья соотношение себестоимости и рыночной цены квадратного метра будет разным. Наиболее зависят от стоимости стройматериалов цены на жилье эконом-класса. Рыночная стоимость элитного сегмента не находится в прямой зависимости от цен на бетон, здесь большее значение имеют месторасположение дома, архитектурная концепция, инфраструктура и т.п.

По мнению Александра Долгина, профессора Государственного университета Высшей школы экономики, «нынешнее снижение затрат по ряду статей может положительно сказаться на ценах через полтора года. Но как поведет себя рынок тогда – большой вопрос. По некоторым данным, сейчас заморожено как минимум три четверти новостроек, т.е. рынку грозит резкое сокращение предложения. Сократится ли пропорционально спрос из-за снижения доходов у потенциальных покупателей? Нет ответа. Будущего соотношения спроса и предложения сегодня не знает никто».

Ниже, ниже и снова вверх?

Заметит ли обыватель снижение цен на строительные материалы, покупая квартиру в новостройке, - вопрос с неоднозначным ответом. По мнению вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, «напрямую снижение цен на стройматериалы с ценами на жилье не связано. Дело заключается в том, что инвестиционно-строительный цикл - это на сегодняшний день минимум 3-4 года, поэтому снижение цен сегодня может сказаться на ценах на жилье только через этот период». Многие эксперты указывают на тот факт, что в существующей на настоящий момент себестоимости квадратного метра заложены затраты предыдущих нескольких лет, поэтому для построенных домов себестоимость была одна, «докризисная», и цены не могут опуститься ниже нее, а вот для только еще запускающихся проектов она уже совершенно другая.

Рассчитывать на то, что через 3-4 года девелоперы вспомнят о том, что они когда-то покупали стройматериалы со скидкой, тоже не приходится. Сейчас временной промежуток в 3-4 года для нас практически такое же фантастическое расстояние, как и 4 световых года от Земли до ближайшей к Солнцу звезды Проксимы Центавра. Сказать, какова будет экономическая конъюнктура в России, да и в целом в мире, не может никто.

Довольно сложно спрогнозировать и ценовые тренды на стройматериалы в ближайшем будущем. Ситуация на мировых и внутренних рынках складывается не слишком благоприятно, так что логично было бы предположить, что цены будут снижаться, пока не достигнут дна. Ассоциация строителей России предполагает, что пик падения придется на лето-осень 2009 года. Хотя Россия - уникальная страна. В то время, когда во всем мире цены снижаются на определенные группы товаров, в нашей стране на них же может наблюдаться рост.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Игорь Филиппов, директор по инвестициям строительной ассоциации «Берег»:

- Значимого снижения цен на строительные материалы мы не наблюдаем, напротив, цены на металл выросли с начала года с 14 до 21 тысячи рублей за тонну, поэтому никакого снижения себестоимости строительства не происходит.

   

Сергей Рыжков, директор по экономике и финансам ГК «Материк»:

- Действительно, мы отмечаем снижение цен на стройматериалы на протяжении декабря и января по всем позициям. И это снижение в совокупности с другими причинами, которые уже не раз обсуждались (резкое снижение платежеспособного спроса, отсутствие ипотеки и т.д.), влияет на рыночную цену строящейся недвижимости.

Анна Храмова nrn.ru