Тольятти оживает?

Начало февраля подарило тольяттинским риэлторам больше позитива, чем их самарским коллегам. В Тольятти после почти 2-летней стагнации начинает возрождаться платежеспособный спрос

Как машина без водителя уехала

Если обратиться к архивам, то из информационных отчетов риэлторских агентств Тольятти становится ясно, что рынок Автограда встал еще в мае 2007 года – уже тогда число сделок стало стремительно уменьшаться. Если в начале 2007 г. на рынке продавалось около 3000 квартир, то спустя 10 месяцев их число превысило 8000. Грубо говоря, ежемесячно объем предложения вырастал на 500 квартир. Тем не менее за январь-ноябрь 2007 г. цены по инерции выросли еще на 35%, и жители Автограда уже просто не могли угнаться за поездом, который сами и «растолкали» до скорости 50 тыс. руб./кв. м. Когда же спрос упал до минимума, цены остановились и начали снижаться.

Безудержный рост цен на недвижимость в 2006 году (порядка 50%) был вызван, с одной стороны, дефицитом жилья в Тольятти, а с другой – активностью ошалевших инвесторов. Фактически покупатели и инвесторы сами загнали себя в ловушку. Первые своим спросом так разогрели рынок, что сделали его цены для себя недосягаемыми, а вторые, решив «снять сливки», раздули предложение и тем самым превратили остановку в падение.

Весь 2008 год, таким образом, превратился для игроков рынка недвижимости Тольятти в сплошную головную боль – рост предложения при почти безжизненном спросе. Так, по данным АН «Жилищный проект», только с января по май 2008 г. продавцами были выброшены на рынок более чем полторы сотни 4-комнатных квартир, в связи с чем их число увеличилось почти на 30%. Число 3-комнатных квартир за тот же период выросло на 15%. К концу 2008 года число квартир на вторичном рынке (включая сданные новостройки), судя по базам агентств, выросло до 13000 предложений.

Иммунитет к кризису

Вся уникальность ситуации в Тольятти как раз и состоит в том, что осенний финансовый кризис город встретил относительно спокойно – за долгое время стагнации участники местного рынка недвижимости «закалились» и перестали удивляться подобным вещам. В частности, по данным Алексея Кубаркова, генерального директора ЗАО «АНК», за последние 5 месяцев цены на жилье в Тольятти не рухнули, а плавно опустились на 10-15%. По версии «НРН», в большей степени это снижение было вызвано сворачиванием ипотеки, с помощью которой на докризисном рынке проводилось 35-40% от общего числа сделок. Опять же ипотека работала в основном на инвесторов. Если же привести в пример молодые тольяттинские семьи, то из 6677 семей в 2008 г. получили жилищные сертификаты лишь 98.

В городе уже много замороженных стройплощадок, в том числе и нереализованных проектов, «зарубленных» еще на начальном этапе кризиса, продолжает г-н Кубарков. Так, строительство нескольких домов приостановили компании «Союз» и «Тольяттистройбизнес». Правда, в контексте микроскопичности спроса замороженные проекты мало повлияли на эмоциональное состояние участников рынка. В сегменте новостроек предлагаются квартиры в 60 строящихся домах со сроками ввода в эксплуатацию в 2009-2011 гг.

«Несмотря на кризисную ситуацию, - отмечает Сергей Жолнерук, генеральный директор АН «Жилищный проект», - федеральные власти по-прежнему предлагают застройщикам проявить активность и удваивать темпы ввода жилья. Соответствующий указ уже пришел от губернатора в тольяттинскую мэрию. Но никому не понятно, как продать хотя бы то, что есть».

Поэтому, по словам Сергея Жолнерука, застройщики Тольятти сегодня следуют общероссийской тенденции и при реализации квартир идут на большие скидки. «Цены в рекламе и цены в реальности – это две большие разницы», - заявляет эксперт.

На данный момент спрос как на новостройки, так и на вторичное жилье одинаково низкий, заявляют риэлторы. Растет отложенный спрос – люди, которые имеют необходимое количество денег на жилье, все равно не спешат его покупать в надежде, что цены упадут еще ниже.

На фоне затяжной стагнации рынок риэлторских услуг в Тольятти закономерно стал сокращаться, как и в Самаре. «Работы стало меньше, - комментирует Алексей Кубарков. – На рынке продаж участились обмены, которые иногда растягиваются в длинные цепочки. Некоторые сотрудники агентств недвижимости уходят работать в другие, более стабильные сферы».

Мусор в мультилистинге

За прошедший, 2008 год на местном рынке успела появиться еще одна интересная особенность: тольяттинские эксперты отмечают значительную долю «мусора» в базах данных предложений. По данным АН «Жилищный проект», среди предложений сегмента готового жилья часто можно встретить объекты в строящихся домах, что сильно усложняет поиск. Наряду с этим «салатом» в риэлторских базах данных можно найти множество повторяющихся квартир, дублирующих друг друга. Продавцы заносят в прайсы одну и ту же квартиру по нескольку раз. Эксперты видят здесь одну причину, которой не в последнюю очередь поспособствовал кризис: собственники недвижимости в надежде поскорее ее продать работают одновременно с несколькими агентствами, надувая объем предложения многократными дублями.

Из этой тенденции вырос еще один казус - повторяющиеся квартиры в разных агентствах с разными ценами и разными датами выхода. Здесь уже имеет место принцип «спасибо этому дому, пойдем к другому» - разочаровавшись в одном агентстве, продавец заключает договор с другим АН, но первое агентство какое-то время все еще продолжает честно искать покупателей на экспонируемый объект.

Ушли в глухую аренду

По данным АН «Жилищный проект», сегодня в Тольятти снято с продажи множество 1- и 2-комнатных квартир - они перекочевали на рынок аренды. Вице-президент ПГР подтверждает эту информацию. По его словам, предложение продажи сокращается по простой причине: никто не хочет продавать жилье за бесценок. Квартиры снимаются с экспозиции, потому что их некому покупать. Владельцы квартир – тольяттинские рантье – уже не надеются встретить своего покупателя и хотят получить хоть какую-то выгоду от принадлежащей им недвижимости. «Это массовый процесс, - говорит г-н Жолнерук, - поэтому рынок аренды тоже близится к перенасыщению – предложение аренды превышает 5000 квартир».

По информации Алексея Кирюшина, генерального директора ЗАО «Русская жемчужина», средние арендные ставки в Центральном и Комсомольском районах Тольятти на сегодняшний день составляют 5-6 тыс. руб./мес. для 1-комнатных «хрущевок» и 7-8 тыс. руб./мес. для 2-комнатных.

Аренда элитных квартир в Тольятти колеблется от 25 до 100 тыс. руб. и выше. На рынке аренды дорогого жилья, в отличие от квартир эконом-класса, идет понижение ставок, коррекция составляет 5-10%.

Сердце волжского Детройта

Свою ложку дегтя в непростую ситуацию на местном рынке недвижимости добавляет и АвтоВАЗ, где на производстве трудится значительная часть населения города. АвтоВАЗ – градообразующее предприятие Тольятти, здесь на производстве занято более 110000 человек плюс многотысячная армия рабочих на смежных предприятиях, поставщики запчастей, дилеры, менеджеры и т.д. Большинство работников этой отрасли - мужчины, главы семейств, самые состоятельные из которых зачастую и являются основными предъявителями спроса на жилье, принимающими решение о покупке. Соответственно, любые финансовые проблемы на заводе немедленно «аукаются» на их покупательной способности.

А кризис, как известно, уже успел заразить и тольяттинский автогигант. Как сообщил инсайдерский источник «Новостей» на АвтоВАЗе, на момент написания материала остановлена линия сборки «Калины», а линии «Приоры», «Самары-2» и «классики» работают то по 4 часа, то в одну смену.

Причина - нехватка запчастей, за которые АвтоВАЗ задолжал поставщикам уже более 18 млн руб. «Поставщики, не получая оплаты, также либо стоят, либо работают не в полную загрузку, - сообщает источник «НРН». - Падение спроса в октябре и ноябре сделало свое дело. Сейчас вроде интерес покупателей снова начинает расти, продажи идут с площадок товарных автомобилей. Но пока АвтоВАЗ расплачивается векселями под будущую прибыль, а она, как и у других автозаводов, резко упала. Сотрудники теперь работают меньше, соответственно, и денег тоже получают меньше».

По словам сотрудника завода, руководство АвтоВАЗа ждет правительственной поддержки в виде госзаказа (по распоряжению премьер-министра государство выделит 12,5 млрд руб. на закупку отечественных автомобилей для нужд федеральных органов власти. Но неизвестно, сколько из них придется на долю ВАЗа и когда именно придет помощь.

«Тем не менее, - заявил собеседник «НРН», - сама весть о господдержке является надеждой. Сегодня на заводе все ждут весны – если придет большой заказ от государства, значит, снова будет много работы, будут деньги. Тогда можно будет подумать и о квартирах».

Ждут позитива

Риэлторы также связывают с весной свои лучшие надежды. Они отмечают позитивную тенденцию на рынке: в офисы агентств пошел покупатель. «Платежеспособный спрос просыпается, - говорит Алексей Кирюшин. – Все чаще по телефону можно слышать клиентов, показы квартир идут с обычной частотой. Новый цикл начался стандартно, то есть с малогабаритного и дешевого жилья. Можно сказать, что уже сейчас число сделок в нашем агентстве начинает приближаться к уровню февраля 2008 года».

На сегодняшний день объем предложений вторичного рынка в Тольятти уменьшился и составляет порядка 0,5 млн кв. метров. По данным АН «Жилищный проект», общий ценовой диапазон предложений за февраль 2009 г. расширился по сравнению с прошлым летом и составил от 27 тыс. до 90 тыс. руб. за кв. м (27-36 тыс. руб./кв. м в сегменте новостроек и 40-46 тыс. руб./кв. м в сегменте вторичного жилья эконом-класса).

По мнению Алексея Кирюшина, дальнейшего значительного снижения цен в Автограде уже можно не ждать. Снижения цен на строящееся жилье не произойдет, потому что застройщики не могут продавать квартиры ниже себестоимости, а в готовом жилье цены все равно не упадут ниже цен на новостройки, считает эксперт. Определенная прослойка тольяттинцев начинает понимать, что жилье уже достигло ценового «дна», достаточно подешевев, чтобы встретиться с местной покупательной способностью. Не секрет, что и активность вернется на рынок по факту остановки роста доллара, который уже почти достиг своего пика. А значит, скоро инвесторы начнут вынимать средства из долларовых вложений и снова будут вкладывать их в недвижимость. «Психологический барьер преодолен, - говорит Алексей Кирюшин. - Время за недвижимостью». Город перешел свой рубикон.

Алексей Кирюшин, генеральный директор ЗАО «Русская жемчужина» (г. Тольятти):

- Как и во многих российских городах, рынок коммерческой недвижимости Тольятти также претерпел значительные изменения. Особенно заметно кризис отразился на торговом сегменте, приведя к заморозке многих крупных проектов. В частности, на Южном шоссе остановилось строительство от компании «Кит-капитал», а также еще несколько проектов. Рядом с Дворцом спорта «Волгарь» возникла задержка в строительстве ТРК «Семья». Приостановлено строительство «Перекрестка», который возводила X5 Retail Group на ул. Юбилейной. ЕCЕ Project Management в «треугольнике» между Южным, Хрящевским и Обводным шоссе планировала возвести ТРК, выкупила землю, но сегодня проект временно отложен.

Достраиваются лишь те объекты, которые и до кризиса были близки к завершению, например, ТЦ «Капитал» на ул. Дзержинского, «Русский Дом» рядом с «Парк Хаусом» и т.д.

Арендные ставки падают почти везде, в среднем за полгода цена аренды в торговых помещениях Тольятти снизилась на 30%.

Иван Сальников, Стефания Невская nrn.ru