Мировой кризис, как ни крути, уменьшает платежеспособность населения и, как следствие, спрос на квартиры. Вопрос заключается в том, на сколько в реальности произошло снижение цен и спросаМировой кризис, как ни крути, уменьшает платежеспособность населения и, как следствие, спрос на квартиры. Вопрос заключается в том, на сколько в реальности произошло снижение цен и спроса.

Отправной точкой докризисных цен можно считать август 2008 года, это был пик, после которого цены сначала замерли, а потом медленно стали демонстрировать нисходящий тренд. Цена квадратного метра вторичного жилья к августу прошлого года достигла значения 67,8 тысячи рублей, к январю она упала до 65,1 тысячи рублей. В результате снижение цены в сегменте готового жилья за пять месяцев не превысило 4%.

Обычно, давая комментарии, участники рынка называют значительно большие цифры уменьшения цен на жилье. Когда речь идет о Самаре, то, как правило, разбег кризисных скидок оценивается в 10-50%. Для продажи отдельных объектов недвижимости эти цифры справедливы. Причины таких существенных скидок могут быть разными - от завышенных ранее цен до срочности, с которой осуществляется продажа. Однако в целом собственники не спешат фиксировать возможный дисконт в риэлторском прайсе, предпочитая торг при осмотре.

Основные тенденции в ценах не меняются: самый дорогой квадратный метр остается у многокомнатных квартир (75,1 тысячи рублей), самый дешевый у двухкомнатных – 66 тыс. руб. Собственно, ни один район не изменил своей позиции в рейтинге стоимости квадратного метра, снижение цен происходит плавно, не влияя на уже сложившийся ценовой рейтинг административных районов Самары.

Если смотреть в территориальном разрезе, то здесь разбег падения варьируется от 2,2 до 7,3%. Среди районов, которые пережили последние пять месяцев с минимальными потерями, – Красноглинский (-2,2%) и Ленинский (-2,8%). В Красноглинском районе минимальная цена предложения практически не изменилась, даже немного подросла: в августе она была равна 31,1 тыс. руб. за «квадрат», в январе - 32,1 тыс. руб. В Ленинском районе осталась неизменной верхняя планка предложения в 141,2 тысячи рублей. Больше всего упали цены в Промышленном районе - на 7,3%. Такое лидерство район получает за счет скидок на многокомнатные квартиры, в результате которых стоимость квадратного метра апартаментов с четырьмя и более комнатами упала на 22%.

Если говорить о типах жилья, то здесь перед нами предстает однообразная картина – средняя скидка на жилье различного года постройки составляет 4-5%. Исключением можно назвать «сталинки». Дома, хранящие память о советском вожде, теряют в цене быстрее всего. За пять месяцев потеря составила 6,7%. Квартира «с прошлым» на проезде Масленникова в конце лета обошлась бы в сумму от 53 тыс. до 82,5 тысячи рублей, сейчас разбег цен - от 49,9 тыс. до 69,5 тыс. Справедливости ради стоит оговориться, что и среди «сталинок» есть бесспорные хиты, не теряющие своей ликвидности даже в эпоху нестабильности. Купить квартиру со скидкой на Волжском проспекте, увы, вряд ли получится.

Ценовое разнообразие

Падение цен на долевки с докризисного августа прошлого года по январь 2009-го составило 7,6%. В отличие от сегмента готового жилья стоимость «квадрата» снижалась быстрее всего в сентябре (-2%) и январе (-1,6%). Январское снижение объясняется еще и тем, что дорогие предложения в уже сданных в конце прошлого года домах переместились из рубрики «новостройки» в раздел «вторичное жилье». Минимальная цена предложения снизилась. Еще полгода назад самые дешевые квартиры предлагались по цене 25 тысяч рублей за кв. м (ул. Нагорная/Ташкентская), сейчас минимальное предложение опустилось до 23 тысяч рублей за «квадрат» (ул. Матросова/Ставропольская). Конечно, речь идет о квартирах в домах на ранних этапах строительства, риски вложения в которые сейчас наиболее велики.

Стоимость квадратного метра в разных районах снижалась неравномерно, и разбег скидок на новостройки гораздо шире, чем в сегменте готового жилья. Аутсайдером рейтинга стоимости строящегося жилья стали квартиры в Самарском районе. Здесь падение оказалось самым большим. Так, апартаменты в новом доме на улице Водников в августе предлагались к продаже в вилке цен от 55 до 66 тысяч рублей за квадратный метр. В начале нового года квартиру здесь можно было приобрести уже по цене от 48 тыс. до 55 тысяч рублей. В итоге кризисный дисконт на квадратный метр в Самарском районе составил 20%, что, впрочем, не помешало сохранить этому району второе место в рейтинге стоимости новостроек в Самаре, первое традиционно занимает Ленинский район, цены здесь тоже упали, однако снижение не превысило 6%.

Как и в категории вторичного жилья, Промышленный район оказался одним из лидеров падения (-8,5%), в первую очередь за счет снижения цен на строительство с отдаленными сроками сдачи. Меньше всего снизились цены на жилье в периферийный районах города - в Куйбышевском (-0,6%), Кировском (-2,8%) и Красноглинском (-3,4%). На некоторые комплексы в данных районах цены практически не изменились. Так, в готовых секциях ЖК «Самара» (ул. Стара-Загоры/Димитрова) в августе прошлого года квартиры предлагались по цене от 43 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. А в январе цена квадратного метра в первых секциях жилого комплекса, сданных в прошлом году, достигла 47 тысяч рублей. Практически цены на новостройки в Самаре сейчас определяются уже не столько месторасположением дома и классом, к которому он принадлежит, намного важнее сейчас фактор того, насколько стабилен бизнес компании-застройщика в сложившихся непростых рыночных условиях. Если у строительной компании есть внутренние резервы, она может себе позволить удерживать цены на возводящееся жилье и избегать политики ценового демпинга.

Повторение пройденного

В снижении цен на недвижимость нет ничего нового, такое уже случалось в 1998-м и 2004 г. И если в первом случае тренд снижения был длительным и достаточно жестким, то во втором падение было не столь существенным. После него следовал год практически стабильных цен, а потом случился 2006 год с многократным ростом цен на недвижимость. В Самаре основное падение цен пришлось на 2003 год, в результате снижения квадратный метр готового жилья за год потерял 7%. В долевом строительстве спад был более продолжительным и растянулся с 2003-го до середины 2004 года. Цены на новостройки упали более существенно - почти на 10%. Именно сценарий 2004 года, по мнению Геннадия Стерника, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА. им. Г.В. Плеханова, имеет наивысшие шансы реализации в будущем.

Все расчеты проведены аналитическим отделом «НРН» в соответствии с методологией Российской Гильдии Риэлторов на основе данных бюллетеня объектов недвижимости «Зеленая площадь».

Анна Храмова  nrn.ru