Слабеющий рубль, растущие доллар и евро обернулись увеличением долга для заемщиков, некогда взявших валютный кредит. Слабеющий рубль, растущие доллар и евро обернулись увеличением долга для заемщиков, некогда взявших валютный кредит. Наверняка потребители, которые брали ипотеку в иностранной валюте, - люди в финансовом плане грамотные, ведь, по статистике, это заемщики с устойчивым материальным положением. Однако в сегодняшних экономических условиях им тоже пришлось нелегко. Так стоит ли сейчас торопиться с переводом долларового займа в рублевый? Можно ли прогнозировать дальнейшее поведение курса валют? Ответы на эти вопросы попытался найти еженедельник «НРН»

Российский рынок ипотеки, который начинался с долларовых кредитов, в последнее время, в частности в регионах, уверенно перешел на рублевое кредитование. По сути, на сегодня основными долларовыми зонами остаются Москва и Санкт-Петербург - доля валютных ипотечных кредитов в общем объеме выдач по Москве составляет 66,5%, в Петербурге - 31% (данные ЦБ на конец 2008 года. - Прим. ред.). Что же касается Самарской области, то доля валютных ипотечных кредитов в общем объеме выдач – чуть выше 7%, замечает Елена Битяй, глава ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре.

Однако стоит признать, что на протяжении двух предыдущих лет на ипотечном рынке популярностью у заемщиков пользовались жилищные займы в валюте, преимущественно в долларах и евро. И тому есть логичное объяснение: потенциальная выгода валютного кредита заключается в более низкой процентной ставке, а также возможной экономии в случае снижения курса иностранной валюты к рублю.

Еще в марте прошлого года банки, работающие в Самарском регионе, отмечали возрастающую тенденцию к предпочтению заемщиками валютной ипотеки. Банкиры объясняли это тем, что ипотечные клиенты умеют считать и понимают выгодность долларовых программ: курс американской валюты падает, процентная ставка более низкая, к тому же многие клиенты брали долларовый кредит с расчетом погасить его досрочно, за 2-3 года…

Пока доллар слабел по отношению к рублю, заемщики радовались ежемесячной экономии. О валютных рисках при долгосрочном кредитовании мало кто думал. Но конец 2008 года принес заемщикам, долг которых номинирован в иностранной валюте, неприятный сюрприз: Центробанк РФ был вынужден пойти на ослабление национальной валюты.

При продолжающемся ослаблении рубля логичным стал бы уход от иностранной валюты займа, поскольку девальвационные ожидания ничего хорошего ипотечному заемщику не несут. В долгосрочной перспективе тоже было бы желательно избавиться от валютного риска.

При этом уже сегодня есть банки, предоставляющие своим заемщикам возможность проведения конвертации валютного ипотечного займа в рубли. В частности, банк «Хоум Кредит» разработал специальную антикризисную программу по поддержке своих ипотечных клиентов, которая вступила в силу буквально с февраля этого года. «Мы тщательно проанализировали текущую ситуацию, а также спрос и потребности наших заемщиков. Сегодня существуют заемщики, для которых выплата ипотечного кредита пока не является проблемой, но они озабочены дальнейшей ситуацией на рынке. Есть заемщики, которые в силу тех или иных причин временно не могут выплачивать кредит. В конце концов, есть и такие, кто уже понимает, что ипотечный кредит для них сегодня неподъемен», – говорит Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит». Так, для клиентов, чьи риски, по их мнению, связаны с валютой кредита, банк предлагает перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые. При этом банк не будет взимать с заемщиков единовременную комиссию за конвертацию. Перевод валютных средств осуществляется как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру.

Очевидно, что банк, выйдя на рынок с таким предложением, предусмотрел экономическую целесообразность подобной операции для заемщиков, взявших кредит в иностранных денежных знаках. Но, пожалуй, сегодня это единичный пример. Большинство банков пока не спешат с предложениями по конвертации ипотеки, ссылаясь на дороговизну этой процедуры для заемщика.

Рефинансирование валютного кредита в сегодняшних условиях выглядит весьма проблематичным в силу ряда обстоятельств.

Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась - с 12-14% до 16-20% годовых. Рефинансирование кредита из одной валюты в другую имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5-2% годовых. В противном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке.

Во-вторых, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2-3% от суммы нового кредита. И плюс к тому при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования.

«Мы не предлагаем нашим клиентам переоформить свой валютный кредит в рубли, так как в сегодняшних условиях конвертация долларового кредита приведет к увеличению платежей по ипотечному долгу. Основные причины – удорожание для банков стоимости рублевого фондирования, что влияет на размер процентной ставки по кредиту, и снижение курса рубля, что, в свою очередь, влияет на переоценку остатка ссудной задолженности, существенно увеличивая его, - комментирует Наталия Хахалина, заместитель директора департамента розничного кредитования Абсолют Банка. - Именно поэтому мы всегда рекомендовали и рекомендуем нашим заемщикам оформлять кредит в той валюте, в которой формируется их доход, так как колебания курсов валют на длительный срок прогнозировать чрезвычайно трудно».

Например, если кредит был оформлен на $100000 под 12% годовых на 20 лет, то аннуитетный платеж в этом случае составляет $1100 в месяц. При курсе 24 рубля за доллар (как это было летом прошлого года) ежемесячный платеж равнялся 26400 руб. При текущем курсе 36 рублей за доллар размер ежемесячного платежа составил 39600 рублей. И так как курс доллара сейчас постоянно растет, растет и сумма ежемесячного платежа заемщика.

Однако разница в процентных ставках ипотечных кредитов в долларах и кредитов в рублях нивелировала резкое укрепление валюты (платеж займа в валюте был меньше по курсу к рублю на момент получения), поэтому ежемесячные выплаты по долларовому займу возросли не так резко по сравнению с рублевым. А вот остаток задолженности по иностранному кредиту увеличился более заметно. По всем валютным кредитам долг превысил начальную сумму займа, несмотря на уже произведенные ежемесячные платежи. Остаток кредита на заемщика влияет в части увеличения расходов на ипотечное страхование, но критичного влияния на бюджет заемщика это не окажет.

Для того чтобы рассчитать, будет ли реструктуризация со сменой валюты выгодна заемщику, следует рассчитать размер ежемесячного платежа по новому кредиту и сравнить его с текущим. Например, если остаток задолженности по кредиту составлял $100000, кредит был выдан под 12% годовых на 20 лет, то аннуитетный платеж в этом случае составляет $1100. При конвертации кредита по курсу 36 рублей за $1 размер суммы кредита составит 3600000 рублей. Если, предположим, новая ставка по новому рублевому кредиту будет равняться 16% годовых, то при сроке кредита в 20 лет аннуитетный платеж составит 50000 рублей. А теперь сравним, сколько в долларах по курсу 33 рубля за $1 составляет новый платеж, - $1390. Разница - $290, или 10500 рублей. Плюс издержки по перерегистрации закладной и комиссии за конвертацию.

Наталия Хахалина еще раз акцентирует внимание на том, что в настоящий момент конвертация кредита из валюты в рубли приведет к еще большему увеличению процентной ставки: «Поэтому сегодня мы рекомендуем нашим клиентам продолжать выплачивать кредит на текущих условиях в соответствии с графиком платежей либо, если согласно вашему графику платежей кредитная нагрузка для вас становится чрезмерной, подать заявление на реструктуризацию с целью снижения ежемесячного платежа».

Итак, рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30% по сравнению с начальным рублевым займом. Следовательно, рефинансирование валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Но даже если заемщик решился отойти от долларового кредита, то, учитывая умеренно-пессимистический прогноз ослабления рубля, сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет по отношению к евро, а также несколько снизится по отношению к рублю. Ожидать такого момента можно в течение 2009 года, однако ускорение девальвации рубля может свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Марина Мичкина, региональный директор банка DeltaCredit в Самаре:

- Учитывая тот факт, что наш банк всегда предлагал и предлагает одни из самых низких ставок по кредитам в долларах, даже в условиях роста курса наши валютные заемщики все равно находятся в более выгодных условиях, чем если бы они рефинансировали свои кредиты в рублевые по возможным сегодня ставкам. А они существенно выросли и теперь значительно выше долларовых. И у них достаточно большой «коридор прочности», который в текущей ситуации составляет в среднем 45 рублей за доллар. Как показывает практика других банков, изменение валюты займа – дорогостоящий и затратный по времени процесс для заемщиков. И главное, что вернуть все назад, когда ситуация изменится и доллар начнет слабеть, будет невозможно. Более того, при конвертации заемщик заключает новый договор, а значит, теряет право на получение налогового вычета. В любом случае мы рекомендуем очень трезво и расчетливо подойти к вопросу оценки выгоды перевода кредита в другую валюту.

СПРАВКА

Три валюты и кредит

Сегодня обозначилась устойчивая тенденция к плавной девальвации рубля по отношению к бивалютной корзине, состоящей на 55% из доллара и на 45% из евро. За период с лета и до конца 2008 года рубль ослаб относительно указанной корзины на 15,5%. Для заемщика с валютной ипотекой это уже выливается в дополнительные расходы и даже может привести его к дефолту (невозможности обслуживать кредит). Если заемщик брал валютный кредит на год-два, для него ситуация не столь критична, но тем, кто связался с 10-15-летними кредитами, необходимо взвесить и переоценить свои финансовые возможности. По прогнозам аналитиков, в ближайшие два года рубль будет ослабевать к бивалютной корзине до 40-42% относительно минимального курса на июнь 2008 года.

В краткосрочной перспективе наиболее вероятно, что доллар вернется к прежнему соотношению с евро - около $1,4-1,5 за евро. С другой стороны, существуют предположения, что доллар может упасть и ниже исторических минимумов к евро на фоне огромного внешнего долга США и массированных вливаний бюджетных средств в экономику.

Дарья Рябинина   nrn.ru