На протяжении последних 5 лет государство неоднократно заявляло, что малоэтажное строительство – залог успешной реализации планов по решению жилищного вопроса в стране. На протяжении последних 5 лет государство неоднократно заявляло, что малоэтажное строительство – залог успешной реализации планов по решению жилищного вопроса в стране. Выгоден ли девелопмент коттеджных поселков сегодня? Может быть, действительно уже настала идеальная пора для смены приоритетов – с высотного строительства в городе на малоэтажное в пригороде?

Работа на будущее

В теории сегмент загородного строительства имеет все шансы стать более привлекательным рынком для девелоперов в ближайшем будущем. Так считает Игорь Серенков, директор ЗАО «Юго-Запад» (ГП «Берег»). По его мнению, сегмент строительства коттеджных поселков первым выйдет из кризиса. Во-первых, потому, что срок строительства малоэтажных домов существенно меньше, чем срок возведения высоток в центре города. Дом строится 3 года, а коттедж можно построить всего за 1-2 месяца. Во-вторых, при возведении коттеджа девелопер избавляется от такой головной боли, как согласования по этажности объекта, да и аренда высоких башенных кранов ему уже без надобности. Таким образом, при малоэтажном строительстве есть возможность сэкономить на затратах.

Соответственно, и потребитель тоже должен быть заинтересован в быстровозводимом жилье. Чтобы не ждать, пока сдадутся в эксплуатацию самарские долгострои, покупателям, по идее, выгоднее быстро въехать в загородный дом – ждать меньше, а цены в пересчете на кв. метр получаются даже ниже, чем в городской квартире. Тем более что сегодня застройщики идут на уникальные ценовые предложения. Например, в коттеджном поселке «Покровка» от ГП «Берег» цена кв. метра составляет всего 25 тыс. руб. «А когда мы начнем там строить дома по каркасной технологии, - говорит Игорь Серенков, - сделаем цену еще ниже».

Юрий Данченко, генеральный директор ООО «Виктория-2», допускает такой вариант развития событий: если в связи со спадом в строительной отрасли в регионе возникнет острый дефицит жилья, то к 2011 г. возможен рост популярности загородных квартир. «Если в городе нечего будет покупать, то покупатели начнут приобретать коттеджи в пригороде – у них просто не будет другого выбора», - рассуждает Юрий Данченко.

Конечно, всплеск спроса на коттеджи в пригороде ожидается нескоро – года через два-три. По словам Игоря Серенкова, растущая американская валюта сманила с рынка недвижимости многих инвесторов. Поэтому, пока рост доллара не прекратится, активного сбыта застройщикам не видать. Остановится доллар – инвесторы вернутся к недвижимости, земля снова пойдет в рост и лишь тогда возобновится приток клиентов. «А новых девелоперских начинаний на этом рынке еще долго не будет, - признает г-н Серенков. - Одна только экспертиза для получения всей разрешительной документации на землю длится 1-1,5 года. Но зато после кризиса этот рынок будет стремительно развиваться и покажет очень высокую доходность».

Нет энтузиазма

В период 2006-2007 гг. в Самаре был бум строительства коттеджных поселков. В процессе реализации находилось более 20 проектов, подразумевающих возведение более 2000 домов. До сих пор у всех в памяти названия «Жигулевские ворота», «Стрижи», «Сады Гранного», «Лесной», «Волжская Ривьера», «Лукоморье», «Озерки» и т.п. Но на сегодняшний день в пригороде Самары нет ни одного завершенного проекта коттеджного поселка – все они до сих пор находятся в стадии реализации.

Юрий Данченко так комментирует эту ситуацию: «Все строящиеся поселки в Самаре – это пилотные проекты, с которыми девелоперы выходили на новый, незнакомый рынок, делая при этом много ошибок. Благодаря их стараниям рынок загородной недвижимости в виде организованных коттеджных поселков только начинал зарождаться, но его накрыл кризис. Потенциальный спрос велик, но платежеспособный спрос упал на 70%. Теперь никто не знает, что делать дальше с этими поселками».

«В связи с ухудшающейся конъюнктурой мы ожидаем не только замедления темпов строительства, но и вполне вероятного снижения его объемов во всех сегментах загородного строительства», - говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

На фоне финансового кризиса с рынка загородной недвижимости произошел значительный отток капитала, вследствие которого строительство многих коттеджных поселков замедлилось. Некоторые проекты и вовсе оказались замороженными. По словам г-на Данченко, многие клиенты, которых девелоперы убедили в привлекательности своих проектов, теперь относятся к ним с негативом и подают на девелоперов в суд за обман. Строители не виноваты в кризисе, не виноваты, что банки перекрыли им «кредитный кислород». Но очень сложно объяснить людям, что задержка сроков сдачи коттеджей – это последствие мировой рецессии, а не признак рядовой финансовой пирамиды.

Рынок рано или поздно оживет, но пока энтузиазм у многих покупателей начинает угасать. И «отогреть» его на фоне рецессии будет непросто.

Преодолевая ментальность

Интересные цифры: если в городских поселках (даже элитных) на начало 2008 года было продано 70-100% имеющегося предложения, то в загородных поселках такого ажиотажа не наблюдалось – в среднем в пригороде было выкуплено лишь 10-20% предложения.

Причина - ментальность местного населения. Во времена СССР пригород ассоциировался у многих с трудом на даче, с провинциальной скукой и т.п. А с приходом капитализма и ростом смога в каменных джунглях, наоборот, людей стало тянуть в свежий и тихий пригород, в свой собственный дом. Но эволюция в сознании успела свершиться еще не у всех самарцев, и этот фактор до сих пор ощутимо тормозит развитие малоэтажного жилья.

«Весь 2007 год мы в основном занимались не столько продажами, сколько «пропагандой» привлекательного образа жизни за городом, - вспоминает Юрий Данченко. - Мы долго объясняли покупателям, что дом в пригороде – это лучше, чем квартира в городе со смогом и пробками. Но часто слышали в ответ: «А почему мы у вас должны покупать? Вон там-то и там-то (в районах стихийной застройки) дешевле!».

Стихийная коттеджная застройка – пожалуй, бич еще больший, чем точечная застройка в городе. Дорога между Самарой и Курумочем представляет собой следующий визуальный ряд: избушка, замок, развалюха, домик, недострой, хибарка, участок, коттедж, усадьба, хижина, грязная лужа. Стандартная ситуация: «денежный» человек приезжает в Красный Яр, покупает участок, строит на нем готический особняк в стиле «круче, чем у Ксении Собчак». Но здание не смотрится среди мусора, помоек, грязи и покосившихся заборов. Жить здесь неохота, гостей привести стыдно. А деньги вложены. В результате хозяин такого особняка звонит риэлторам и просит найти ему покупателя на дом в 900 кв. м. Такие громадины в Самаре продаются очень тяжело, их фотографии можно найти в каталогах за прошлый и позапрошлый год. А то и еще хуже бывает: владелец участка успевает построить лишь коробку дома, но деньги вдруг кончаются, он бросает долгострой и мечется в поисках денег. А пока он их ищет, остовы этих коробок мелькают на обочинах трассы, как дома с привидениями. Вот что такое стихийная застройка.

«Через несколько лет такие дворцы в захолустье не будут стоить и ломаного гроша, - резюмирует Юрий Данченко. - Ликвидные же объекты – это дома в организованных коттеджных поселках, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, хорошими дорогами, охраной. В них создается единая социальная и моральная атмосфера, а это, согласитесь, важный фактор».

Но в Самаре до сих пор нет вторичного рынка загородной недвижимости, как, например, в Москве, где уже есть что и с чем сравнивать. Нет культуры загородной жизни, потому что нет готовых загородных поселков.

«Самарцы в психологическом и финансовом плане еще не созрели для того, чтобы покупать готовое загородное жилье, - говорит Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст». - Наш человек лучше предпочтет строить долго, но дешевле, и зачастую по принципу «сам себе архитектор». Поэтому до сих пор львиную долю (90%) во многих поселках застраивают сами собственники».

Приятное, но излишество

Говоря о будущей популярности загородного жилья, девелоперы уверяют, что кризис пройдет, а ментальность населения поменяется. Но дороговизна коттеджей еще долгое время будет отпугивать потенциальный спрос от этого рынка. По словам Юрия Данченко, в Самаре до сих пор держатся высокие цены в коттеджных поселках – 35-40 тыс. руб./кв. м и выше. Поэтому общая стоимость дома (даже эконом-класса) так или иначе существенно превышает стоимость квартиры.

По мнению Вячеслава Рандаева, приобретение коттеджа в пригороде для большинства самарцев – это мечта о «втором» жилье, которое позволило бы время от времени выезжать на природу. Коттедж - это приятное и дорогое излишество, но не более того. Поэтому «второе» жилье в пригороде по значимости долго еще будет проигрывать «первому» - квартире в городе. Обычно люди стараются сначала обеспечить себя жильем в мегаполисе, потому что это удобно – рядом можно найти офис для работы, детский сад и школу для детей и т.д. Но даже на городские квартиры, как известно, деньги есть не у всех. Поэтому заменить городское жилье загородным в Самаре невозможно – по крайней мере на данном этапе.

По словам аналитика Максима Клягина, для развития в девелопменте загородных поселков эконом-класса необходимы рост платеже­способного спроса (маловероятный в текущих условиях), улучшение ситуации в кредитной сфере, а также упрощение разрешительных процедур в строительстве.

А Вячеслав Рандаев считает, что для снижения себестоимости кв. метра в коттеджах стране также необходимы госпрограммы по освоению пригородных территорий и обеспечению их коммуникациями. Иначе мы еще долго не увидим настоящего эконом-класса в загородной недвижимости.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст»:

- Загородное малоэтажное жилье быть массовым пока еще не может в силу своей дороговизны. При дешевизне кв. метра в коттедже сверху накладывается еще множество затрат - отделка, благоустройство территории, охрана, эксплуатация. В результате итоговая стоимость коттеджа получается несравненно выше городского жилья. Кроме того, жизнь за городом обязывает человека быть финансово обеспеченным: на работу нужно каждый день ездить на своем автомобиле, ребенка в школу утром отвозить и забирать его в обед на другом автомобиле. Кто покупает загородное жилье? Люди с достатком выше среднего. Кто строит это жилье? Авантюристы, в хорошем смысле слова, то есть люди, которые сильно рискуют своими инвестициями. Для рядового же потребителя «второе» жилье в пригороде – это лишь красивая мечта, еще недоступная роскошь. И пока не будут созданы реальные условия – дороги, коммуникации, удобные финансовые инструменты, можно не вести никакой речи о массовом переезде самарцев в пригород.

Юрий Данченко, генеральный директор ООО «Виктория-2»:

- Строительство загородных домов из качественного кирпича подразумевает затраты порядка 29 тыс. руб. на кв. м. Но помимо этих затрат застройщик несет много других расходов. Например, только с апреля 2007-го по 2008 год отпуск мощностей по электроснабжению подорожал с 3400 до 21000 руб. – то есть более чем в 6 раз. Цемент за тот же период подорожал в 3 раза. Стоимость аренды земли за 3 года также повысилась многократно. К удорожанию проектов ведет и высокая стоимость услуг регистрации земельных участков - 7500 руб. за участок. В коттеджном поселке «Славный» 118 участков, и их регистрация обойдется нашей фирме почти в 1 млн. Наконец, ни для кого не секрет, что поборы чиновников иногда вынимают из кармана застройщика до 30% стоимости проекта. При этом государство еще требует от строителей, чтобы они строили доступное жилье. Но недвижимость эконом-класса появится только в том случае, если государство пойдет навстречу застройщикам, а банкиры – потребителям.

 Иван Сальников, Стефания Невская  nrn.ru