Хорватия, как и ее недвижимость, не нуждаются ни в представлении, ни в рекламе. Хорватия, как и ее недвижимость, не нуждаются ни в представлении, ни в рекламе. В Интернете и специализированных изданиях много информации, отзывов, красивых очерков и статей об этой замечательной стране. Нетрудно найти и описание процедур покупки недвижимости, и получения гражданства. Единственный минус большинства этих материалов, особенно размещенных в Интернете, - это их чрезмерная обобщенность и упрощенность. Если для туристических поездок и получения первичной информации этого достаточно, то для оценки всех плюсов и минусов, и принятия окончательного решения необходимы более конкретные данные о процедурах. Об этом и пойдет речь ниже.

Итак, вы в Хорватии. Агент показал недвижимость, и вы приняли решение о покупке. Что дальше?
 
Подготовительный этап

Для граждан России, а также стран СНГ покупать недвижимость проще на юридическое лицо. В этом случае не нужно получать одобрение от Министерства юстиции -  таким образом можно избежать дополнительной бумажной волокиты. Перед тем, как приступать к процессу заключения договора, необходимо затребовать от продавца несколько документов на недвижимость.

Если вы приобретаете дом или квартиру, то собственник должен предоставить вам документ о собственности (vlasnicki list), если земельный участок – копию кадастрового плана, урбариальные условия строительства, выписки из пространственного плана (из которых видно, что там можно строить), документ о владении (posjedovni list) и разрешение на строительство (если есть).

Документ о собственности (vlasnicki list) состоит из трех частей. Часть А – описание недвижимости; часть В – сведения о собственнике/собственниках; часть С – наличие обременений (например, ипотека). Если человек, который продает вам недвижимость, является собственником и на недвижимость отсутствуют обременения, необходимо проверить площадь. Проверяется это обычной или лазерной рулеткой (она намного удобнее). Если площадь соответствует той, что заявил продавец или незначительно (меньше 1%) отличается, то можете приступать к подписанию предварительного договора.

Если вы покупаете новостройку, то от застройщика вам необходимо затребовать разрешение на строительство (gradevinska dozvola). Если его нет или вам говорят, что оно в стадии получения, то смело можете уходить. Также застройщик обязан вам предоставить разрешение о пользовании (uporabna dozvola), т.е. подтверждение того, что дом построен в соответствии с нормативами и архитектурным планом. Если вы покупаете квартиру в доме, который находится в стадии строительства (следовательно, у застройщика еще нет разрешения о пользовании), то не стоит отчаиваться. Попросите главный проект здания (glavni project), на основании чего вы поймете, в какой фазе находится строительство, и увидите несоответствия между планом и реальной постройкой. Если их много и присутствуют грубые изменения (например, другие габариты здания, лишний этаж и т.п.), то разрешение о пользовании при сдаче дома застройщику не дадут, следовательно, вам не стоит связываться с этим застройщиком 

Покупка

Процесс покупки протекает в два этапа. На первом этапе продавец и покупатель заключают предварительный договор, который заверяет нотариус. По предварительному договору покупатель вносит задаток (обычно 10%, хотя может быть и меньше), а продавец обязуется снять с продажи недвижимость. Также, по предварительному договору, определяется срок (обычная практика для Хорватии – 1 месяц), когда покупатель передаст оставшуюся сумму продавцу. По стандартному предварительному договору, если покупатель не внес сумму в установленный срок, то сделка разрывается и задаток остается у продавца, если же сделка сорвалась по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю. После заключения предварительного договора задаток переводится либо на счет продавца, либо на специальный депозит. Если у вас еще нет зарегистрированной компании, то задаток вы можете заплатить наличными или со своего счета. Продавец обязан предоставить вам расписку о полученных средствах. 

На этом этапе вы можете начать регистрировать компанию (процесс регистрации занимает 3-4 недели), на которую впоследствии будет оформлена недвижимость.

Второй этап начинается через месяц, когда между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, который нужно заверить у нотариуса. Перед покупкой вы должны официально, т.е. с документальным подтверждением хорватского банка (проще всего осуществить это переводом с собственного счета в любом хорватском банке), предоставить займ (перевести на счет) своей зарегистрированной компании в размере стоимости недвижимости. Именно со счета компании вы переводите продавцу оставшуюся сумму. Продавец обязан передать вам недвижимость в собственность. Для этого используется табулярное заявление (tabularna izjava). Этим заявлением продавец подтверждает, что получил от покупателя всю сумму и разрешает перевести на вас право собственности на недвижимость.

После этого все документы нотариус передает в земельно-книжный отдел муниципалитета. Новый владелец, т.е. вы получит документы о праве на собственность через 2-3 месяца. Через месяц после покупки необходимо будет заплатить налог (из налоговой службы придет специальная бумага с суммой налога). Налог составляет 5% от стоимости недвижимости. Этот налог платится единожды. Здесь я бы хотел дать совет любителям занижать налогооблагаемую базу. В Хорватии суммы в договорах часто занижаются, но еще чаще налоговые инспекторы сами приходят на объект для оценки его рыночной стоимости и, к чести их методологии будет сказано, довольно точно определяют стоимость объекта. Налог новый владелец будет платить не с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи, а с той, которая получилась в результате оценки налоговым инспектором. Также, следует иметь в виду, что в случае покупки недвижимости, которая была построена после 1997 г. необходимо платить НДС (обычно он уже входит в цену) в размере 22%. Но отчаиваться не стоит, если компания, которую вы зарегистрировали, входит в «систему НДС», то этот уплаченный налог можно вернуть обратно.

А что дальше

А дальше все зависит от того, с какой целью вы приобрели недвижимость. Если у вас нет цели получить вид на жительство, а недвижимость приобреталась с целью проживания во время отпуска, то все довольно просто. Самое главное, о чем следует помнить, - в течение полугода владелец и члены его семьи или другие приглашенные им люди (приглашение оформляется через собственную компанию) могут находиться максимум 90 дней.

При этом перерыв между посещениями должен составлять минимум 90 дней. Большинству покупателей эти требования подходят.

В случае долговременного отсутствия покупатель, точнее его компания, может свободно сдавать объект в аренду, как краткосрочную, так и долгосрочную. Главное - не забывать платить налоги. В случае, если планируется постоянная краткосрочная сдача недвижимости туристам - в туристическом отделе муниципалитета, где зарегистрирован объект, необходимо его категоризировать, т.е. пройти проверку на его соответствие минимальным требованиям для принятия и проживания гостей.

Гражданство и вид на жительство

Если же перед вами стоит цель получить вид на жительство и гражданство, то все становится намного сложнее - впрочем, остается  выполнимым. Главное - делать как можно меньше ошибок. Чтобы их избежать, приведу основные моменты, которые стоит запомнить.

1) Владение недвижимостью не является основанием для получения гражданства или вида на жительство. Владение все лишь является подтверждением того, что вам есть, где жить, и вы не будете «бездомным».

2) Зарегистрированная компания должна быть работающей, т.е. приносить минимальный доход и платить налоги.

3) Гражданство может получить лишь учредитель, владеющий минимум 51% компании, следовательно, действует правило: одна компания – один владелец с семьей имеет право на получение вида на жительство.

4) Вам лучше всего официально устроиться директором своей компании, с официальной заработной платой (не меньше минимальной оплаты), медицинской и пенсионной страховкой. Отсутствие этих страховок – основание для отказа в получении вида на жительство.

5)Для получения вида на жительство владельцу компании необходимо составить бизнес-план развития своей компании с определенным акцентом – внести вклад в развитие хорватской экономики. Также владелец компании должен взять на себя обязательство инвестировать в свою компанию в течение трех лет 100 тыс. евро (в первый год 40 тыс., в оставшиеся два – по 30 тыс. евро) или ноу-хау с технологиями на эту стоимость и принять на работу трех граждан Хорватии. Только при наличии этих составляющих владелец компании и члены его семьи смогут получать годовую деловую визу (фактически - это и есть вид на жительство).

6) Каждый год эта виза продлевается. При этом проверяется, как выполняются принятые обязательства по инвестициям и трудоустройству.

7) По прошествии 5 лет (в течение этого срока разрешено отсутствовать в стране максимум 6 месяцев без перерыва или 10 месяцев с перерывами) у владельца компании появляется право на получение  гражданства (после сдачи экзамена на знание хорватского языка).

Эти методы кажутся драконовскими, хотя на самом деле это не так. Трудно только на этапе сбора документов и при получении первой визы. Все остальное – идет практически автоматически. Система построена таким образом, что если человек рассматривает Хорватию как временное пристанище в определенное время года, то ему для этого предоставляются все условия, начиная от отсутствия виз и заканчивая нерушимостью права собственности. Если же человек хочет осесть там постоянно, то система максимально интегрирует его в общество, государство и экономику, что минимизирует конфликт между иммигрантом и государством.

В завершение хотелось бы отметить еще одну простую истину, которая позволит избежать грустных моментов и разочарование. Прежде всего, перед покупкой недвижимости надо четко представлять, как она должна выглядеть и для каких целей приобретается.

Автор - генеральный директор компании CR Consulting