Разобраться с ипотекой

Снижение доходов у менеджеров среднего звена, а именно они были активными заемщиками банков, привело к тому, что люди, не так давно и счастливо взявшие ипотеку, сегодня не могут за нее заплатить. К счастью, их процент на сегодняшний день не так высок. Но банкиры и риэлторы уже нашли решение. И не одно

Каждому - свое

Первое, что нужно сделать, попав в сложную финансовую ситуацию, – как можно скорее поставить в известность банк о своих обстоятельствах, по причине которых возникли трудности со своевременной оплатой по ипотеке. Отбросив в сторону все эмоции, нужно попытаться определить период времени, в течение которого ситуация может вернуться в нормальное русло. Исходя из этого будет строиться решение.

«Стоит признать, что сейчас число временно неплатежеспособных заемщиков несколько возросло, что стало вполне ожидаемо, и связано это с изменениями на рынке труда за последние три месяца, - оценивает ситуацию Елена Битяй, глава ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре. - С учетом этого банк разрабатывает варианты реструктуризации задолженности: это может быть либо использование уже распространенных практик и их комбинаций, либо собственные варианты».

Например, банки могут пойти на отмену штрафных санкций, если заемщик допускает разовую просрочку, увеличить сроки кредита (так, увеличение срока с 10 до 20 лет ведет к уменьшению аннуитетного платежа вдвое). Также это может быть снижение размера ежемесячного платежа на определенный срок или возможность предоставления отсрочки текущих платежей по кредиту. В конце концов - продажа долга другому заемщику.

Однако не только банки, но и ипотечные брокеры и риэлторы, которые также работают на рынке ипотеки, могут оказать неоценимую помощь своим клиентам. Например, предложить сдавать залоговую квартиру во временную аренду, пока финансовая ситуация заемщика не улучшится. Этот вариант способен значительно облегчить нагрузку на семейный бюджет и сохранить недвижимость, но подходит лишь тем, у кого есть альтернативные варианты жилья, к примеру, родительская квартира.

Если же ипотечный клиент понимает, что неплатежи по ипотеке имеют долгосрочный характер, то скорее всего единственный путь - максимально срочный выход из кредитных отношений при помощи полного досрочного погашения кредита. Проще говоря, нужно реализовать залог на максимально выгодных условиях по существующей рыночной цене, поясняет Елена Халякина, коммерческий директор ООО «В-ГРУППА». Это трудное решение для заемщиков, но аргументы в пользу него неоспоримы. Цена на недвижимость в настоящее время не растет, значит, продать квартиру по более высокой цене и компенсировать издержки уже не получится. Более того, в некоторых случаях залог существенно обесценился. Получается, что сейчас время работает против заемщика, попавшего в трудную финансовую ситуацию.

Но все это не повод опускать руки, ведь есть алгоритмы, не позволяющие мечте о семейном счастье смениться испорченной кредитной историей. И чтобы успеть ими воспользоваться, к тому же с наименьшими затратами, лучше оценить свои возможности и перспективы заранее.

«Если ситуация складывается таким образом, что продажа квартиры – единственно возможный выход из сложной ситуации, банк может дать заемщику разрешение на ее реализацию из-под залога, - говорит Марина Мичкина, региональный директор банка DeltaCredit в Самаре. - Но пока идет процесс продажи, заемщик должен продолжать своевременно производить выплаты по кредиту, а после продажи произвести полное погашение остатка задолженности перед кредитором».

Как показывает риэлторская практика, банки периодически инициируют предложения по реализации обремененных залогом квартир. Как правило, цены на такие объекты существенно ниже рыночных (поскольку цена залога всегда определялась с дисконтом от рыночной оценки). Однако в большинстве случаев инициатором таких срочных продаж является все-таки не банк, а сам заемщик, замечает Елена Халякина. И здесь у заемщика есть определенная свобода выбора в ценообразовании.

В подавляющем большинстве случаев вопросы по реализации залогов заемщик доверяет квалифицированному посреднику – риэлтору, то есть с банком общается риэлтор. И это правильный шаг. «Продажа ипотечной квартиры - это обычная типовая продажа с выведением объекта из-под залога перед сделкой купли-продажи. Но только для профессионального риэлтора. Если заемщик начнет самостоятельно вести данную процедуру, не исключено, что его действия могут быть ошибочными, потому что риски в таких сделках велики, - предупреждает Дария Иванова, генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии». - Кроме того, сами банки идут охотнее на реализацию залога, если интересы заемщика представляет риэлтор». Риэлторское агентство выступает гарантом выполнения обязательств перед клиентом, оно планирует и сопоставляет сроки продажи квартиры и срок погашения кредита и в некоторой степени выступает гарантом перед банковской службой, что кредит в скором времени будет погашен.

«Сама процедура сделок, связанных с куплей-продажей обремененного залогом имущества, давно отлажена. В случае, когда опытный, профессиональный риэлтор ведет такую сделку, у продавца и покупателя не возникает никаких юридических рисков и сложностей, кроме дополнительного срока снятия банковского обременения – а это 5 рабочих дней», - рассказывает Елена Халякина.

В силу того, что эти сделки практически в 100% случаев срочные, цена такой недвижимости всегда очень привлекательна. Соответственно, эти объекты априори более ликвидны, чем прочие. По словам эксперта, скорость продажи подобных квартир в декабре 2008 года, несмотря на сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, составляла не более недели от появления информации до определения покупателя. Надо отметить, что в январе 2009 года количество сделок, так или иначе связанных с дефолтными кредитами, не возросло. Однако сегмент так называемых кризисных продаж, к сожалению, сформировался и оказывает негативное влияние на рыночные цены в целом, стимулируя покупателей к неоправданно длительному процессу подбора недвижимости и порой нереальным предложениям торгов по ценам, и сделки в итоге не происходит.

Меняю залог на залог

Однако далеко не все заемщики, даже если они лишились доходов, готовы расстаться с недвижимостью. Для таких клиентов риэлторы разработали специальные схемы замены залога.

Для наглядности Елена Халякина описывает следующую ситуацию. 3-комнатная квартира была куплена в ипотеку на пике рынка весной-летом 2008 года. А когда в силу разных обстоятельств пришло время тщательного планирования расходов бюджета, ежемесячный платеж по такому кредиту оказался непосильным. Для решения этого вопроса существуют варианты замены залога на более дешевый, с более доступным ежемесячным платежом. Например, стоит рассмотреть покупку квартиры меньшего метража по более низкой цене, что даже с повышенным процентом по кредиту позволит сформировать значительно меньший ежемесячный платеж. Или, скажем, сменить район на менее престижный. «Выбор сейчас как никогда широкий, и динамика цен на недвижимость в сторону некоторого понижения может оказаться на руку в этом случае. Причем данную операцию можно провести как в рамках «своего» банка, так и с переходом в другой банк», - говорит Елена Халякина.

Процедура замены залога включает в себя целый комплекс операций с недвижимостью и совместную с банком подготовку необходимых документов. Во-первых, нужно подать соответствующее заявление в банк и получить банковское одобрение. Затем последует реализация залога (квартиры) на открытом рынке. После - подбор новой квартиры и подготовка к залогу (оценка, страховка, юридическая экспертиза). И, наконец, снятие обременения со старого залога и совершение сделки по продаже и покупке новой квартиры, с подписанием новых кредитных договоров.

Разумеется, такая схема требует некоторых затрат, но при тщательном изначальном расчете оказывается бесспорно выигрышной. Банки со своей стороны идут на облегчение проведения таких операций для заемщика. Например, на снятие моратория на досрочное погашение кредита (ранее досрочное погашение могло сопровождаться существенными издержками, штрафами, ограничениями по сумме). Также это может быть отсрочка платежа на определенный период.

Заемщик, воспользовавшийся алгоритмом замены залога, сохраняет хорошую кредитную историю, продолжает являться владельцем объекта недвижимости и сохраняет право на получение всех льгот и субсидий, связанных с ипотекой. Однако Елена Халякина рекомендует заранее просчитать стоимость этой процедуры и обратиться за консультацией к специалисту, имеющему практику сопровождения замены залога.

В заключение хотелось бы отметить, что появление таких альтернативных вариантов по «спасению» ипотечных сделок еще раз доказывает, что любые тенденции рынка недвижимости несут интересные возможности, которые профессиональные участники рынка непременно отслеживают и предлагают эффективные, порой нестандартные решения своим клиентам.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Марина Мичкина, региональный директор банка DeltaCredit в Самаре:

- С теми из наших заемщиков, которые испытывают трудности с погашением в связи с потерей работы или снижением уровня доходов, мы, как и раньше, работаем в индивидуальном режиме. По итогам анализа каждой конкретной ситуации предлагаем возможные варианты решения, приемлемые для обеих сторон. Это может быть и временное снижение аннуитета, и помощь в реализации залога с целью либо погасить остаток кредита, либо купить квартиру меньшей стоимости, и разрешение на сдачу залоговой квартиры в аренду. Но все это работает только в том случае, если заемщик заинтересован в разрешении сложившейся ситуации и готов к доверительному и открытому диалогу с банком. И мы призываем наших клиентов заранее информировать банк о возможных трудностях с погашением кредита, а не ждать, когда ситуация дойдет до предела и начнется просрочка, которая может осложнить получение помощи.

Государство выкупит ипотечные квартиры

Центробанк РФ разрабатывает дополнительные меры поддержки банков и их клиентов, неспособных платить по кредитам. Так, квартиры тех, кто не в состоянии расплачиваться по ипотеке, перейдут в собственность государства. Для осуществления данной меры Банк России планирует создать специальную организацию с госучастием, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков по ипотечным кредитам. Организация по выкупу квартир дефолтных заемщиков может быть создана на базе Агентства по страхованию вкладов (АСВ) и Сбербанка.

Предполагается, что заемщики смогут продолжить проживать в квартирах или домах, перешедших на баланс госструктуры, но при этом будут обязаны платить аренду. Если заемщик не в состоянии оплачивать аренду, к примеру, 3-комнатной квартиры, в которой он жил, госкомпания переселит его в квартиру меньшей площади. Скорее всего арендная плата будет ниже рыночной и не намного выше коммунальных платежей.

Необходимость принятия мер по поддержке и банков, и заемщиков назрела в связи с ростом числа невозвратов банковских кредитов. Так, просрочка по ипотечным кредитам по итогам 2008 года достигла 8% ипотечного портфеля. А это 8,4 млрд руб.

Дарья Рябинина nrn.ru