Кризис заставляет собственников коммерческих объектов быть более гибкими во взаимоотношениях с арендаторами.Кризис заставляет собственников коммерческих объектов быть более гибкими во взаимоотношениях с арендаторами. Однако снижать ставки аренды и переходить на расчет арендной платы в виде процента от выручки они не спешат, ссылаясь на собственные проблемы, связанные с необходимостью выполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами и снижением рентабельности. Понятно, что решением может являться только компромисс. И в каждом отдельном случае он будет свой

Процент с оборота

Основной формой оплаты аренды на российском рынке является фиксированная ставка. До недавнего времени, когда условия диктовались собственниками помещений, иное практически и не предполагалось (за исключением работы с отдельными крупными иностранными и федеральными ретейлерами). Сейчас в связи с изменившимися реалиями, и прежде всего снижением прибыльности бизнеса торговых предприятий, арендаторы стали просить, а в некоторых случаях и требовать перехода на систему «процент с оборота».

Позиция арендаторов понятна. Да и сама система расчета, увязывающая арендные платежи с процентом от оборота компании-арендатора, по своей сути справедлива и в теории хороша. Ведь в основе арендных отношений, предполагающих использование процента от оборота вместо фиксированной ставки, лежит концепция партнерства, когда каждая из сторон заинтересована в развитии бизнеса своего партнера.

Такая форма оплаты аренды площадей в торговых центрах широко распространена в Европе и Америке. В зарубежной практике процентная арендная плата для региональных и суперрегиональных ТЦ колеблется от 2 до 10% с оборота торговых операторов: большинство арендаторов платят от 5 до 8%, операторы фаст-фудов и ресторанного бизнеса - 8-10%, якорные операторы обычно платят только 2%. В окружных ТЦ процентные арендные выплаты немного ниже.

По мнению некоторых экспертов, широко распространенная на зарубежном рынке система может стать серьезной антикризисной мерой, ведь она направлена на снижение рисков и минимизацию расходов ретейлеров. «На мой взгляд, - говорит Диана Зазнобина, ведущий консультант компании «Магазин магазинов», - форма оплаты аренды в качестве процента от оборота является вполне справедливой в нынешних условиях и требует от собственника нечто большее, чем просто предоставление помещения. Такая ситуация должна стимулировать собственников решать более эффективно вопросы, связанные с управлением ТЦ».

Собственники (не) готовы

Однако собственники коммерческих объектов в большинстве своем не готовы менять систему оплаты с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. В частности потому, замечает Дмитрий Баранов, начальник отдела исследования рынка УК «Молл Менеджмент», что эффективность системы аренды от оборота зависит от множества факторов, начиная от баланса доверия и контроля между арендатором и арендодателем и заканчивая профессионализмом конкретного продавца и его ориентированностью на успешные продажи. До сих пор процент с оборота в качестве формы расчета арендных платежей применялся у нас только при работе с крупными иностранными и федеральными ретейлерами, бизнес которых прозрачен и предсказуем (из числа якорных операторов).

Поэтому и сейчас, в изменившихся условиях, арендодатели в первую очередь пойдут на уступки именно таким арендаторам. Причем, по словам Ирины Семенюк, председателя правления ГК «Камертон», касается это в основном новых торговых центров: «К примеру, «Перекресток» сейчас заходит в новые проекты только при условии расчета арендной платы в виде процента с оборота (на срок от 0,5 до 1,5 года). Такой же позиции придерживаются почти все крупные сети, претендующие на роль «якоря» в ТЦ. И собственники соглашаются на такие условия, дабы заполучить хороший «якорь», ведь это помогает сформировать хороший пул арендаторов и сформировать потребительские потоки. В действующих торговых центрах формы расчета платежей для якорных арендаторов сейчас практически не пересматриваются, что в значительной степени объясняется юридическими сложностями изменения договоров, так как они заключены были, как правило, на 5-7 лет. В данном случае «якоря» либо уже сидели на проценте с оборота (или смешанной ставке), либо остаются на фиксированной ставке, но ведут переговоры по ее снижению. Вообще для собственника проще снизить арендную ставку, чем заменить ее на процент с оборота. А в сегодняшних условиях это еще и финансово невыгодно. Поэтому для большинства арендаторов форма расчета арендных платежей остается без изменений».

Кроме того, добавляет Диана Зазнобина, многое зависит от состояния дел у собственника - условий кредитных обязательств, на какой стадии находится окупаемость объекта недвижимости, качества ТЦ и т. д.: «Сейчас на снижение арендных ставок и оплату аренды в виде процента от оборота в основном идут те девелоперы, чьи проекты выполнены более чем на 60% и путь назад будет просто губителен для них. Здесь у собственника нет иного выбора, чем идти на уступки арендаторам и любыми способами стремиться открыть проект».

Противостояние интересов

Затруднения сейчас испытывают и арендаторы, и собственники торговых центров. Но если арендатору кажется, что в качестве компромисса надо привязывать арендные платежи к проценту с оборота, то собственники, комментирует Оксана Крымина, руководитель BESH Marketing Group, стоят на противоположной позиции: у меня есть финансовые обязательства, которые надо исполнять, и есть определенная экономическая модель, отступиться от которой нельзя.

Еще в начале кризиса, когда тревожные волнения только начинались в сфере профессионалов рынка недвижимости, Ассоциация предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят крупнейшие непродовольственные ретейлеры (среди них представители сетей Sela, «Вещь!», United Colors of Benetton, «Спортмастер», Ralf Ringer, Ultra, «Белый ветер», «Глория джинс» и др.), направила открытое письмо девелоперам с предложением на время кризиса отказаться от фиксированных арендных платежей и заменить их на оплату «с оборотов от продаж оператора с последующей корректировкой по фактическому объему», апеллируя к снижению продаж ретейлеров. В письме также говорилось о намерении сетей отказаться от предоплаты аренды и временно не финансировать маркетинговые программы по раскрутке торговых центров. Кроме того, предлагалось по вновь заключаемым договорам аренды отменить депозиты, а по действующим контрактам – засчитать депозиты в виде арендной платы в краткосрочном периоде. Кроме того, авторы послания предупреждали, что при отказе собственников пойти навстречу торговым операторам «возможно массовое закрытие торговых точек в действующих ТЦ и расторжение договоров с владельцами объектов, запланированных к открытию в течение 2009-2010 годов». Письмо было расценено рядом владельцев объектов торговой недвижимости как попытка одностороннего передела рынка и способствовало некоторому обострению ситуации.

«Возможно, с политической точки зрения данный шаг ретейлеров был слишком рано сделан – собственники ТЦ еще не прочувствовали всей сложности ситуации на рынке, - комментирует Оксана Крымина. - Совет российских торговых центров, в свою очередь, призывает собственников ТЦ не переходить на процент с оборота. Каждая сторона стоит на своем, компромисс пока найти не получается. Мы сейчас с интересом наблюдаем ситуацию в ТРК Lotte Plaza (г. Москва), часть арендаторов которого еще до нового года выдвинули ультиматум собственнику: если он не изменит форму расчета арендных платежей на процент с оборота, они покинут объект».

Мало кто из собственников действующих торговых центров согласится ввести расчет арендных платежей исходя из процента с оборота ретейлера, говорит Никита Петухов, генеральный директор Royal Estate Boutique, но это не означает, что между собственником и арендатором не может быть найден компромисс. Ведь есть много других аспектов арендных отношений и вариантов взаиморасчетов. И собственники, подчеркивает г-н Петухов, должны использовать их, но при этом понимать, какой минимум и максимум можно допустить по каждой конкретной секции, а также значимость того или иного арендатора для объекта.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Никита ПЕТУХОВ, генеральный директор Royal Estate Boutique:

- Для собственника ТЦ важно понимать, за какого арендатора стоит бороться, а за какого - нет. Если магазин важен для центра, нужно пытаться договориться с торговым оператором. Есть много возможных вариантов, которые можно предложить ретейлеру. Так, собственник (управляющая компания) может взять на себя раскрутку магазина или предложить индивидуальную систему оплаты аренды, корректирующуюся в зависимости от посещаемости точки. К примеру, первые три месяца после открытия магазина будет действовать одна фиксированная ставка (скажем, 1100 руб. за кв. м), а потом, если посещаемость магазина достигает 1000 человек в день, другая – 1500 руб. за кв. м. Может также использоваться смешанная форма: фиксированная ставка + процент от заполняемости центра или сезонности. Вообще, чем больше вариантов предложит собственник арендатору, тем больше шансов договориться. В тех объектах, которыми занимается наша компания, почти каждый арендатор сидит на своих условиях. Хотя, конечно, есть ретейлеры, которые уходят (закрывают точку), даже не рассматривая никаких вариантов. Ведь торговые операторы руководствуются теми же принципами, что и собственник ТЦ: есть точка дохода, снижение которой сигнализирует о необходимости сворачивания бизнеса. Если эта точка еще не достигнута, но динамика отрицательная, стоит задуматься о значении данной конкретной точки для оператора. Если она, к примеру, имиджевая и стоит за нее держаться, то следует вести переговоры с собственником о каких-либо компромиссных вариантах.

Юлия АНДРЕЕВА nrn.ru