Стоп. Объект с продажи снят

В ряде аналитических исследований последнего периода говорится о том, что наблюдается увеличение количества объектов недвижимости, которые продавцы снимают с продажи. В то же время существенно возросло и количество случаев срочной продажи недвижимости. Как влияют эти тенденции на ценообразование и к чему движется рынок, еженедельник «НРН» выяснял у самарских экспертов

В числе «отказников»

Первые сообщения о появлении достаточно большого (относительно периода стабильного роста рынка) количества случаев отказа собственников от намерения продавать недвижимость поступили со столичного рынка коммерческой недвижимости. В частности, консалтинговая компания RRG в своем отчете по итогам IV квартала 2008 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы выделила несколько сформированных к декабрю кризисных тенденций. В нем говорилось о том, что по сравнению с сентябрем кризисный период внес свои коррективы, среди которых увеличение количества объектов, снимаемых с продажи. «В ноябре 2008 года во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Москвы наблюдалось снижение количества предложений, - говорится в отчете. - Кризис ликвидности вступил в следующую фазу, когда собственники стали снимать свои объекты с продажи, понимая, что продать за адекватные деньги будет сегодня сложно».

Кроме того, в экспертных мнениях постоянно звучит мысль о том, что безопасных и адекватных сегодняшней экономической ситуации инструментов инвестирования сейчас очень мало и что недвижимость по-прежнему остается одним из способов если не приумножения, то сохранения денежных средств. Поэтому ряд собственников недвижимости, имевших намерение продать свои активы, отказываются от этих планов, не видя альтернатив для вложения денег, которые можно было бы выручить с продажи недвижимости.

Срочная продажа

 Вместе с тем, по мнению Полины Карпенко, исполнительного директора АН «Визит», увеличение числа отказов от продажи объектов не стоит рассматривать как отдельную тенденцию: «Всегда были и есть такие случаи, когда собственники меняют свое решение и снимают объекты с продажи. Да, возможно, таких случаев сегодня стало больше, но ведь и предложение увеличилось. К примеру, если раньше из 100 объектов порядка 10 снимали с продажи по тем или иным причинам, то сейчас и тот, и другой показатель увеличились пропорционально. Если все-таки говорить о тенденциях, то стоит выделить, наоборот, увеличение желающих продать недвижимость сегодня (прежде всего по отношению к сегменту жилья). Те лица, которым нужны деньги, или те, кто приобретал недвижимость в инвестиционных целях, хотят успеть продать свои объекты по еще нормальным ценам (среднее снижение цен на самарском рынке жилья пока еще небольшое)».

Продавать нельзя откладывать

Так или иначе, но и тот (увеличение числа отказов от продажи), и другой (увеличение предложения на продажу) процессы наблюдаются сегодня на рынке. Елена Халякина, коммерческий директор ООО «В-ГРУППА», объясняет происходящие процессы существованием так называемого кризисного рынка объектов, которые выводятся в открытую продажу не по реальной стоимости объекта, а по принципу «срочно необходимо именно это количество денежных средств». Причин здесь несколько. Это и финансовые трудности, и растущее стремление некоторых инвесторов сбросить или поменять активы в недвижимости, и затруднения с выплатой ипотечных кредитов населения (как следствие - продажа квартиры).

Такие предложения – объекты срочной продажи - продаются с высокой скоростью и даже не нуждаются в особой раскрутке и рекламе. Тем не менее информация о них расходится невероятно быстро. Все сделки с такими объектами формируют тенденцию отложенного спроса, когда у потенциальных покупателей возникает желание дождаться еще большего снижения стоимости предложений, а также расширения выбора. Более того, рынок кризисных продаж формирует практически 100-процентный запрос покупателей на существенный торг по всем сделкам. «Однако кризисных продаж в процентном соотношении на рынке немного, - продолжает г-жа Халякина. - В превалирующем объеме существует обыкновенный рынок недвижимости, который не так уж значительно снизился и не критично замедлился (по крайней мере в Самаре). Поэтому большинство продавцов – не те, кто испытывает трудности в финансовой сфере, и цели этих продаж иные. При таких условиях продажа по рыночной цене становится длительной во времени (покупателю приходится ждать, когда в конкретном сегменте рынка отторгуются аналогичные «кризисные объекты». Кроме того, на рынок в большом количестве поступают невыгодные, бесперспективные предложения с соответствующей кризисной аргументацией. Это убеждает продавца в том, что снижение цен действительно неизбежно, по крайней мере в ближайшее время. Приходит понимание, что доходность, на которую рассчитывали, не сформируется. В итоге требуемая скорость продажи по заданной цене не достигнута. Естественный вывод для продавцов, начавших операцию с недвижимостью не с целью немедленно выручить любые наличные денежные средства, - рассмотреть этот период времени как не лучший для продажи. Соответственно, инвесторы, приобретавшие недвижимость с целью последующей перепродажи, имеющие запас финансовой прочности, временно покидают рынок продаж».

Время покупателя

Если для продавцов кризис не лучшее время для совершения сделок, то для покупателей - наоборот. «Кризис – лучшее время для коммерческих операций по покупке недвижимости, - комментирует Елена Халякина. - С точки зрения надежности альтернативы недвижимости как виду вложения средств практически нет. Сегодня действительно возможны значительные скидки. При этом у меня нет сомнения, что тенденции уже будущего года в росте цен на недвижимость будут выше, чем мы имели возможность наблюдать ранее».

Сегодня есть хорошие возможности для приобретения объектов недвижимости по низким ценам. В частности, по кризисным ценам продаются объекты, которые никогда не вышли бы на рынок при иных условиях, – например, то, что покупалось или строилось «для себя» и даже при поступлении предложений о покупке не продавалось, или где уже произведены серьезные вложения во внутреннюю и внешнюю инфраструктуру, или где само месторасположение считалось престижным, активно скупаемым, потому существенно влияло на цену. Такие сделки себя оправдают в будущем, и это многие понимают.

Елена ХАЛЯКИНА, коммерческий директор ООО «В-ГРУППА»:

- Некоторые продавцы сейчас отзывают свои заявки на продажу объектов в связи с нестабильностью цен, влияющей на итоговую доходность от продажи. Ведь на рынок сейчас выводится много объектов не по их реальной цене, а по принципу «срочно необходимо именно это количество денег».

 Полина КАРПЕНКО, исполнительный директор АН «Визит»:

- Число отказов от продажи растет пропорционально росту предложения в целом, поэтому говорить об этом как об отдельной тенденции я бы не стала. Наоборот, стоит отметить, что пополняются ряды продавцов: собственники хотят успеть продать объекты по еще нормальным ценам.

Юлия АНДРЕЕВА nrn.ru