тел: +7 (927) 260-91-71
Доходное жилье вряд ли распространится в РФ в ближайшем будущем, несмотря на все планы властей, считают эксперты: по их словам, развитию бизнеса по сдаче жилой недвижимости в аренду мешают высокие темпы роста цен, а также отсутствие инфраструктуры для развития рентного подхода к собственности.
Купить дешево, окупить быстро
Как утверждает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс, покупка жилья в Москве с последующей сдачей его в аренду - не самая выгодная инвестиция своих средств. И действительно, рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, сроки окупаемости столичной арендной квартиры составляют от 13 до 24 лет, а в среднем - 20 лет, причем элитное жилье окупается медленнее, чем жилье в сегментах бизнес- и эконом-класса. В свою очередь Идриксонс называет цифру 27 лет, хотя здесь идет речь именно о жилье высокого класса.
В других странах, в чем легко убедиться, применив самую простую, "деревенскую" формулу окупаемости (отношение стоимости квартиры к ежегодному доходу от сдачи ее внаем), можно найти намного более интересные "недвижимые" варианты инвестирования свободных средств.
Возьмем, к примеру, однокомнатную квартиру площадью 38 квадратных метров. По данным специалистов компании "Инком-Недвижимость", в июле 2011 года средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса в столице РФ составляла 28,2 тысячи рублей в месяц, а квадратный метр, по статистике НАСИ, стоил в среднем 137,3 тысячи рублей. В результате простых вычислений получаем окупаемость чуть менее 16 лет.
Для сравнения посмотрим на когда-то братскую для нас Ригу. По словам директора латвийской компании Ekocentrs Елены Корджевой, обычную квартиру в спальном районе можно купить за 600-700 евро за квадратный метр, или за 23 - 26,5 тысячи евро за 38-метровую однокомнатную квартиру (в среднем, ровно 1 миллион рублей). Ставки аренда для такой квартиры будут колебаться в пределах 100-150 евро, а окупаемость инвестиций составит от 14 до 20 лет, что близко к московским показателям или даже чуть хуже. Но зато в Латвии стоимость квартиры ниже в разы, а в качестве бонуса вы можете рассчитывать на долгосрочный вид на жительство в стране, входящей в Евросоюзе и зону действия шенгенских виз.
Если вам не нравится Рига, а хочется купить квартиру где-нибудь южнее, то можно обратить внимание на Кипр. По информации владельца кипрской компании Veskip Properties Павла Новикова, сейчас в Лимассоле в 100 метрах от моря продаются 39-метровые апартаменты за 62 тысячи евро (2,5 миллиона рублей), что соответствует 1,5 тысячи евро за квадратный метр. Сдать такие апартаменты можно в рамках 400-600 евро, а значит, окупиться они смогут от 8,5 года до 13 лет. Конечно же, сдать квартиру на Кипре по максимальной цене в течение круглого года будет крайне сложно, но все равно разницу между Москвой и Лимассолом и по стоимости, и по окупаемости не заметить невозможно.
А вот в Болгарии инвестиции в арендное жилье будут отбиваться примерно столько, сколько и в России. В качестве примера владелица болгарской компании "Артела" Юлия Вавилова приводит город Варну, где стоимость одного квадратного метра достигает составляет 1 тысячи евро, а однокомнатной квартиры площадью 35-40 квадратных метров - 35-40 тысяч евро (примерно 1,4 - 1,6 миллиона рублей). Сдать же такой объект можно примерно за 200 евро в месяц, так что срок окупаемости равен 15-17 годам.
В два раза быстрее ваши вложения в арендную недвижимость вернутся, если вы выберете Египет или Панаму. Так, по данным начальника отдела продаж египетской компании Sunny House Татьяны Андриановой, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Хургаде составляет 25-30 тысяч долларов (около 700-850 тысяч рублей), и если удастся сдать ее за 250 - 300 долларов в месяц, то инвестиции в покупку окупятся за 7,5 - 9 лет. Правда нужно иметь в виду, что туристы, как правило, рассматривают Египет как место, где "заплатил и приехал отдыхать" и предпочитают все-таки отели.
В Панаме "их" вариант однокомнатных апартаментов (спальня плюс зала) будет стоить в несколько раз дороже, чем в Египте, и по цене соответствовать московской "однушке" - 170 тысяч долларов (под 5 миллионов рублей). Найти арендатора для такого жилья можно будет по ставке 1,5 тысячи долларов в месяц, что означает, что деньги, инвестированные в приобретение квартиры, вернутся к вам менее чем за 10 лет.
По мнению Зиминского, при таких длинных сроках окупаемости вложений в арендное жилье в России, гораздо легче просто положить деньги в банк: прибыль будет в два раза выше, но не нужно будет следить за сохранностью мебели и оборудования, искать арендаторов, заключать и перезаключать договоры аренды и так далее.
Подобную печальную для владельцев недвижимости ситуацию эксперт объясняет дороговизной отечественной недвижимости, где цена квадратного метра складывается из таких компонентов, как оплата предпроектных и проектных работ, подготовка участка и непосредственно строительство.
"Но есть и еще один компонент, который пока никак не удается изжить - это оплата пресловутых "административных" барьеров, нивелирование которого могло бы снизить цену квадратного метра на четверть и сократить разрыв между стоимостью квартиры и арендной ставкой, а значит, и уменьшить окупаемость такого жилья", - считает он.
Минусы отечественной ренты
Кроме "длинной" окупаемости, у рентного бизнеса в России, основанного на сдаче внаем жилья, есть и другие минусы, главный из которых - необходимость тратить силы на поиски арендатора и поддержание в хорошем состоянии своей недвижимости.
Между тем, за границей, рассказывает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, можно приобрести "обычную" квартиру и заниматься ее сдачей в аренду и самостоятельно, и с помощью я управляющей компании.
Еще менее трудозатратный вариант - покупка апартаментов, расположенных в специализированных жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний (так называемые апартаменты в гостиницах, leaseback-апартаменты и serviced apartments).
"При этом в случае наличия более существенного инвестиционного бюджета, инвестор может инвестировать в "портфель" из нескольких таких апартаментов, диверсифицировав свои инвестиции как по типам апартаментов, так и по странам, или же может приобрести целый доходный дом", - поясняет Зингель.
Если же возиться собственно с самой недвижимостью не хочется, то, добавляет собеседник агентства, за рубежом можно выбрать вариант косвенных инвестиций в арендное жилье и стать пайщиков того или иного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), специализирующегося на секторе жилой недвижимости.
В нашей же стране, сетует Зингель, палитра инвестиционных инструментов, увы, не слишком богата. Во-первых, даже в Москве не развиты профессиональные услуги по доверительному управлению жилой недвижимостью, в силу чего для покупателя все сводится только к варианту приобретения квартиры и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов, начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений.
Кроме того, обращает внимание эксперт, достаточно сильно в России по владельцу недвижимости, сдающему свою собственность в аренду, бьет и налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ведь если в подавляющем большинстве зарубежных стран этот налог уплачивается не со всего дохода (то есть валового дохода), как в России, а с разницы между доходами и расходами (то есть с чистого дохода). При этом на расходы можно отнести не только расходы на текущий ремонт недвижимости и вознаграждение управляющей компании, которая занимается обслуживанием недвижимости и сдачей в аренду, но и расходы на выплату процентов по ипотечному кредиту.
В расчете на рост цен
По словам все того же Зингеля, в нашей стране мотивация частных инвесторов, вкладывающихся в жилье, в основном связана с надеждами на рост стоимости недвижимости, а не с планами по получению прибыли от сдачи ее в аренду. Получение же рентного дохода, скорее, дополнительный "плюс".
А вот у зарубежных инвесторов аргументации для инвестирования в покупку недвижимости диаметрально противоположная: там расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а вот возможный рост стоимости объекта, напротив, рассматривается как "приятное дополнение".
Директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн поясняет, что многие люди на западе зарабатывают на жизнь, играя на разнице между стоимостью ипотеки, полученной для приобретения недвижимости, и доходом, получаемым от ее сдачи в аренду. К сожалению, что с российским уровнем ипотечных ставок на это рассчитывать не приходится.
Вообще же, добавляет Индриксонс, Россия - это единственная страна, где доходность от аренды недвижимости меньше, чем от гособлигаций, хотя недвижимость - более рисковый способ инвестирования.
"В России очень много "халявных" денег. Здесь они зарабатываются гораздо легче, чем за рубежом, но нет альтернативы для инвестиций. Появились деньги - куда их девать? В банк? В фондовый рынок? Поэтому россияне и покупают недвижимость и даже не сдают ее в аренду. Им это не надо, потому что покупка недвижимости - это просто размещение капитала. Это как купить кусок золота", - рассуждает аналитик.
По планам Минрегиона, к 2020 году в России до 20% всего вновь вводимого жилья в строй должно приходиться на сегмент доходных домов, то есть на недвижимость, изначально строящуюся для сдачи в аренду. Но поверить в реализацию этих планов пока трудно: ведь, как видно из примеров других стран, на нашей планете существует много городов, где и окупятся инвестиции в арендное жилье быстрее, и налоги будут ниже, и сил в управление недвижимостью придется вкладывать меньше.
Дмитрий Чернов
riarealty.ru
