Валютный шок

На протяжении последних лет на ипотечном рынке (особенно в столице) огромной популярностью у заемщиков пользовались жилищные займы в валюте: сначала в долларах и евро, затем к ним добавились кредиты в иенах и швейцарских франках. Потенциальная выгода валютного кредита заключается в более низкой процентной ставке, а также возможной экономии в случае снижения курса иностранной валюты к рублю. Пока доллар слабел по отношению к рублю, заемщики радовались ежемесячной экономии. О валютных рисках при долгосрочном кредитовании мало кто думал. Но конец 2008 года принес заемщикам, долг которых номинирован в иностранной валюте, неприятный сюрприз: Центробанк РФ был вынужден пойти на ослабление национальной валюты.

Атака на рубль

В результате за счет рывка в ноябре-декабре за прошедший год средневзвешенный курс доллара укрепился на 19,7% (29,363 руб., по данным торгов на ММВБ), средневзвешенный курс евро вырос на 15,2% (41,43 руб.). К тому же курсы основных иностранных валют испытали колебания относительно друг друга. Иена укрепилась к доллару до уровня менее 100 иен, к рублю «азиатка» повела себя наиболее агрессивно, укрепившись более чем на 30% за несколько месяцев. Швейцарский франк сохранил свою привязку к евро и к концу 2008 года находился на уровне 1,55 швейцарского франка за евро.

Попробуем смоделировать сценарий на последующие два года. Как поведут себя курсы валют, предсказать в точности невозможно, однако с некоторой вероятностью можно обозначить сценарии поведения валют. Это необходимо, чтобы оценить финансовый результат для ипотечных заемщиков. В перспективном планировании принято использовать три базовых сценария: пессимистичный, реалистичный и оптимистичный. Мы ограничимся одним реалистичным вариантом на основе наиболее вероятных гипотез возможного поведения курсов валют.

Рубль. Сегодня обозначилась устойчивая тенденция его плавной девальвации к бивалютной корзине, состоящей на 55% из доллара и на 45% из евро. С лета к концу 2008 года рубль ослаб относительно указанной корзины на 15,5%. Для заемщика с валютной ипотекой это уже выливается в дополнительные расходы и даже может привести его к дефолту (невозможности обслуживать кредит). Если заемщик брал валютный кредит на год-два, для него ситуация не столь опасная, но тем, кто связался с 10–15−летними кредитами, необходимо сегодня взвесить свои финансовые возможности. В нашем сценарии рубль будет ослабевать к бивалютной корзине до 40–42% относительно минимального курса на июнь 2008 года.

Доллар—евро. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно, что доллар вернется к прежним соотношениям с евро — около $1,4–1,5 за евро. Существуют предположения, что доллар может упасть и ниже исторических минимумов к евро на фоне огромного внешнего долга США и массированных вливаний в экономику бюджетных средств для выхода из кризиса. В нашем сценарии евро укрепится до $1,5–1,55 к середине 2009 года, а к концу 2010−го ослабнет до уровня $1,33.

Иена. В краткосрочной перспективе курс доллар—иена, возможно, закрепится в диапазоне 91–94 иены за доллар. В то же время периоды крепкой иены (когда курс опускался ниже 110 иен за доллар) длились не более одного-двух лет. Поэтому длительное укрепление иены выглядит маловероятным.

Швейцарский франк будет двигаться в фарватере евро. По нашему сценарию, его курс составит 32,5 руб. в конце 2009 года и 31,2 руб. к концу 2010−го.

Пора рефинансировать?

Применив указанный выше сценарий поведения валют, получим результат для ипотечных кредитов (взятых в начале 2008 года) в разных валютах. Наиболее предпочтительной валютой в краткосрочной перспективе оказался евро. Это закономерно, поскольку на начало 2008 года курс евро к доллару находился на исторических максимумах. Доллар существенно укрепился и к евро, и к рублю. Иена, в свою очередь, укрепилась к «американцу». Однако заемщику не следует впадать в отчаяние. Колебания валютных курсов на обслуживание кредита пока не оказали критического влияния.

Месячный платеж. Платежи по валютным кредитам в нашем примере пока не превысили платеж по рублевому займу. Тем самым разницы процентных ставок для ипотечных кредитов в долларах и иенах относительно рублевого нивелировали резкое укрепление указанных валют к рублю (платеж в валюте займа был меньше по курсу к рублю на момент получения).

Остаток задолженности по кредиту. Долг по рублевому кредиту уменьшился на 0,7%. Это обусловлено тем, что в первые годы при аннуитетных платежах сумма долга уменьшается очень медленно (первые платежи составляют в основном оплату процентов по кредиту). По всем валютным кредитам долг превысил начальную сумму займа, несмотря на платежи в течение года (доллар — на 14,3%, иена — на 34,2%, франк — на 9,8%, евро — на 5%). Остаток кредита на заемщика влияет в части увеличения расходов на ипотечное страхование, но критичного влияния на бюджет заемщика это не окажет.

Алгоритм действий. При продолжающемся ослаблении рубля логичным был бы уход от иностранной валюты займа, поскольку девальвационные ожидания ничего хорошего ипотечному заемщику не несут. В долгосрочной перспективе желательно избавиться от валютного риска. Однако рефинансирование в сегодняшних условиях выглядит весьма проблематичным в силу ряда обстоятельств.

Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась с 12–14% годовых до 16–20% годовых. Рефинансирование кредита в одной и той же валюте имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5–2% годовых. В данном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке.

Во-вторых, по некоторым валютам существенно увеличился остаток долга, что также увеличивает размер платежа по новому кредиту, если провести конвертацию долга по сегодняшнему курсу.

В-третьих, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2–3% от суммы нового кредита.

В-четвертых, рефинансирование не всегда возможно в силу изменившихся требований к соотношению кредит-залог. Сейчас банки не предоставляют кредиты с начальным взносом менее 20–30%. К тому же началось падение цен на жилье (дисконты уже достигают 15–25% в отдельных случаях). Банк может потребовать дополнительный залог.

В-пятых, при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования.

Рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30–70% по сравнению с начальным рублевым займом (31 040 руб.). После перехода из долларового кредита в рублевый платеж составит 46 340 руб. в месяц, а из иены — и вовсе 53 210 руб. Таким образом, рефинансирование сегодня валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла. Учитывая умеренно-пессимистический прогноз ослабления рубля, заемщикам лучше уходить от долларовых кредитов. Сделать это будет лучше, когда курс доллара вновь ослабнет к евро, а также несколько снизится к рублю. Ожидать такого момента можно в течение 2009 года, однако ускорение девальвации рубля может свести какой-либо курсовой выигрыш к нулю.

По кредитам во франках и евро прогноз также не очень хороший. Сумма остатка задолженности будет превышать через два года начальную сумму займа в рублях на 31–35%. Таким образом, из ипотеки в евро и франках также лучше уходить.

Японский парадокс

Резкое укрепление иены могло повергнуть в шок ипотечных заемщиков, имевших кредит в этой валюте. Ведь остаток кредита, выраженный в рублях, за короткий промежуток времени вырос более чем на 30%. Мы уже отметили, что на платежи это пока не имело критического влияния, а психологически ситуацию нужно просто пережить. Как уже было отмечено, укрепление иены к доллару никогда не продолжалось более двух лет. Поэтому в нашем прогнозном сценарии иена будет ослабевать. Через два года итоговый финансовый результат по кредиту в иенах будет ближе остальных валют к рублевому займу. Сумма платежей за три года и остатка долга относительно начальной суммы кредита в рублях составит 1,55 (долг будет больше относительно рублевого займа на 22%, но по текущим платежам будет экономия 13%). К этому моменту ставки по рублевой ипотеке могут уже снизиться, что позволит рефинансироваться с меньшими потерями, чем сегодня.

Анализируя привлекательность ипотеки в японских иенах (см. «Ипотека по-японски», D’ №3 за 11 февраля 2008 года), мы отмечали, что оптимальный период «вхождения в иену» возникает в тот момент, когда она максимально укрепляется к доллару. Именно сейчас и настает такой момент. Ипотека в иенах могла бы быть спасительным кругом для заемщиков в долларах, евро и франках. Однако здесь есть объективные препятствия. Выбор ипотечных кредитов в иенах на российском рынке практически отсутствует. Процентная ставка по иенам поднялась до 12,5–14% годовых. Размер рефинансирующего кредита не может быть более 60% предмета ипотеки. Поэтому всем желающим рефинансировать валютные кредиты посредством иены сейчас не получится.

В заключение отметим, что универсального рецепта быть не может, поскольку все зависит от конкретных параметров ипотечного кредита (дата получения, валюта, процентная ставка). Ипотечному заемщику необходимо принимать рациональное решение, взвесив все возможные финансовые последствия для личного бюджета на основе прогнозов валютных курсов, изменений процентных ставок и налоговых аспектов рефинансирования.

Иллюстрация: Лариса Рапопорт