тел: +7 (927) 260-91-71
Новый закон №435-ФЗ, как говорилось выше, вступил в силу 1 июля; документ вносит изменения сразу в несколько законов, включая №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Понятно, что собственно оборот земель уже давно четко ограничен законодательством (ст. 77 Земельного кодекса РФ), а вот ответственность за нарушение этих предписаний и сам механизм изъятия земель до недавнего времени были не определены.
Согласно новому закону, за нерациональное использование участков землевладелец может быть как оштрафован (физлица — на 2-5 тыс. руб., юрлица — на суммы до 100 тыс. руб.), так и лишен обременяющей его собственности. Но, конечно, без решения суда никакого изъятия не произойдет. «Установленная законодательством процедура изъятия предполагает проведение целого комплекса мероприятий», — поясняет генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский. Сначала контролирующему органу нужно собрать доказательства нарушения собственником требований рационального использования земли, повлекшего существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологии (критерии которых пока, кстати сказать, Правительством РФ не установлены).
Затем, если собственник после назначения административного наказания в виде штрафа не устранит нарушение, то контролирующий орган направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта Федерации, который вправе (но не обязан!) обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка.
После получения решения суда земли в течение 6 месяцев могут быть выставлены на публичные торги; если участки не заинтересуют никого, муниципалитет вправе выкупить их у владельца по стартовой аукционной цене.
По касательной
Эксперты, опрошенные «Собственником», сходятся во мнениях, что мелкие землевладельцы от нововведений никак не пострадают. Очевидно, «зашевелятся» крупные латифундисты.
«Скорее всего, поправки отразятся на крупных землевладельцах, которые в момент приватизации скупали земли колхозов и в настоящее время не используют приобретенные активы по назначению», — говорит директор юридического департамента девелоперской группы «Интегра» Владимир Колотыркин.
«Под ударом остаются неэффективные собственники земель. При этом под эффективностью понимаются не только интересы самого собственника, но интересы развития муниципального образования, в границах которого находится тот или иной участок», — уточняет заместитель генерального директора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев.
В теории, конечно, могут пострадать и мелкие землевладельцы (например, те, чьи наделы по какой-то причине неправильно оформлены), но в большей степени закон создает неудобства скупщикам крупных земельных угодий. Хотя, признает Антон Белобжеский, у владельцев сельхозземель появляется еще два года «на раскачку»: в определенные законом три года, после которых землю могут изъять из-за неиспользования по назначению, не входит срок освоения земельного участка (по закону — не более чем два года).
Зато необходимость осваивать землю может привести к сокращению заброшенных земельных участков. Хотя бы для видимости сельхоздеятельности лендлорды могут начать если не разводить скот, то как минимум сеять и собирать лекарственные растения, заняться пчеловодством — в общем, делать хоть что-то. «В этом смысле любое внимание к земельному участку — благо», — считает Дмитрий Лосев.
Кому это надо?
Чего точно не стоит делать — это паниковать по поводу резкого передела рынка и думать, что «сейчас у всех все отнимут и поделят». «Скорее всего, поправки отразятся на крупных землевладельцах, которые в момент приватизации скупали земли колхозов и в настоящее время не используют приобретенные активы по назначению, — рассуждает Владимир Колотыркин. — Казалось бы, таких земель довольно много, но стоит сразу оговориться, что применительно к Подмосковью подобная практика к переделу не приведет. В Московской области абсолютное большинство земельных наделов колхозов уже приватизировано и продано».
Что касается регионов, то нет оснований для паники и там. Антон Белобжеский напоминает о длительности процедуры проверки и изъятия участка. Кроме того, выгодно ли вообще муниципалитетам что-то отнимать у собственников? «Местные администрации также не заинтересованы в массовых изъятиях земель, так как сейчас владельцы участков платят земельный налог в их бюджеты, а это серьезная статья дохода. Изъятие земель чревато тем, что бюджеты лишатся этих денег, причем на достаточно длительный срок», — уверен эксперт.
Так что можно «выдохнуть» и, по меньшей мере, уповать на то, что времени в запасе в достатке. Или же, не дожидаясь применения административных мер, уже сейчас заняться устранением явных нарушений.
«Не та» земля
Сложнее ситуация обстоит с землями, которые используются не по назначению капитально — в прямом смысле этого слова. Многие боятся (особенно после шумного скандала с поселком «Речник»), что подобные строения очень быстро заставят снести, а землю изымут.
«Дело не в том, что капитальный дом нельзя построить физически, просто его невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке. Например, все помнят недавнюю историю с поселком «Речник», который изначально был выделен под садово-огороднические цели. Капитальные дома, построенные здесь со временем, не могли быть зарегистрированы должным образом, и поэтому они были снесены по решению суда. Как раз принятые поправки к Градостроительному кодексу РФ должны урегулировать данную ситуацию. К сожалению, вышеуказанные нормативные акты будут пытаться исправить уже совершенные нарушения, а не предупреждать их», — разъясняет Владимир Колотыркин.
Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «ГУД ВУД» Александр Дубовенко дополняет, что проблемы с объектами возникают, когда сельхозземля земля не имеет ВРИ (вид разрешенного использования) под дачное строительство, а имеет ВРИ — КФК (крестьянско-фермерское хозяйство) или «личное приусадебное хозяйство», «сельскохозяйственное производство», «садоводство». Строить на такой земле изначально было запрещено, и строительство можно было вести на свой страх и риск. Соответственно, через суд власти могут заставить владельца снести строение. Единственный выход — поменять вид разрешенного использования участка. «Однако, — признает эксперт, — эта смена происходит, как правило, за деньги и, как правило, при желании властей это делать. Если задача властей — освободить территорию для какого-то дела, например, для строительства многоэтажек, то никто вам землю из одной категории в другую не переведет, ибо на это сразу накладывается мораторий на уровне руководителей регионов».
То есть покупать с целью сэкономить сельхозземлю, изначально не подходящую для строительства дома, точно не стоит. Земли с ВРИ «под дачное строительство» смысл приобретать есть, это действительно дешевле, чем земли ИЖС, но тоже чревато: муниципалитет может захотеть расшириться за счет сельхозземель, и такие участки предложат выкупить, как правило, невыгодно для владельца, а дом придется сносить.
