С июля 2008 года доллар вырос почти на 30%. С июля 2008 года доллар вырос почти на 30%. В настоящее время он подошел к 33 рублям и продолжает идти вверх. По мнению аналитиков, в течение 2009 года американская валюта может «подняться» еще выше. Удорожание доллара грозит еще сильнее осложнить отношения между ретейлерами и девелоперами


Как поссорились ретейлеры с девелоперами


Рост «зеленого» после десятилетнего падения стал для многих россиян неожиданностью. Но иначе и не могло произойти – напуганные американские инвесторы начали спешно забирать свои инвестиции из стран Европы и Азии, создавая в них тем самым долларовый дефицит. С другой стороны, у европейских инвесторов не пропала вера в стереотип о стабильности США, и на фоне всемирной рецессии они рьяно скупают американские госбумаги, демонстрируя высокий спрос на доллар. Русские вкладчики также не остаются в стороне и в ожидании нового дефолта выстраиваются в очереди у обменных пунктов. Таким образом, желающих «разогреть» американскую валюту очень много.

Первыми, кто почувствует на себе «тлетворное влияние доллара», станут обыватели. Бытовая техника, электроника и другие товары, которые импортируются в Россию за валюту, по прогнозам аналитиков, подорожают в 2009 г. минимум на 20%. Поток покупателей в гипермаркетах начнет редеть, и чтобы заманить их, ретейлерам придется идти на новые скидки. Чем их компенсировать?

Ответ на этот вопрос дали члены АПРИМ (Ассоциации предприятий индустрии моды) - 22 октября 2008 года на экстренном заседании владельцев торговых сетей в Москве они выработали целый пакет антикризисных мер. Один из вариантов снижения своих издержек на аренду в торговых центрах ретейлеры увидели в замене фиксированной стоимости аренды на процент с оборота. По результатам заседания в СМИ было опубликовано открытое письмо ретейлеров под названием «Fashion ретейл в условиях кризиса». В нем владельцы торговых сетей обратились к своим арендодателям с просьбой пойти им навстречу, в противном случае ретейлеры пригрозили владельцам ТЦ возможным расторжением договоров аренды и уходом из объектов.

Ответ не замедлил себя ждать: РСТЦ (Российский совет торговых центров) опубликовал на своем сайте ответ, в котором посоветовал владельцам ТЦ воздержаться от массового снижения ставок во избежание «эффекта домино», т.е. не идти на поводу у ретейлеров.

Клоуны разбегаются, цирк не работает

После публикации обоих писем в СМИ между владельцами ТЦ и арендаторами начала разгораться «холодная война». Сначала единицы, а потом сотни, тысячи арендаторов по всей стране начали осаждать офисы арендодателей с требованием понизить арендную ставку на 10-20%, а иногда и на все 50. Девелоперы (особенно те, которые сами оказались в нелегкой ситуации, близкой к банкротству) сначала наотрез отказывали почти всем «стратегически маловажным» арендаторам. Они были движимы простой мыслью: почти все проекты новых ТЦ заморожены, арендатору некуда уходить. Но неудовлетворенные ретейлеры действительно начали перебегать в другие торговые центры. Благо уходить теперь стало куда – за полгода по всей России успели закрыться магазины многих торговых сетей. В частности, только в Самаре уже почили все филиалы компьютерных сетей «Эксперт-Компьютер» и «Полярис», ходят слухи о сокращении точек «Эльдорадо», «Евросети» и т.д.

Фактически нежелание идти на контакт с ретейлерами ударило и по самим девелоперам – их объекты стали пустеть.

«Сегодня главная проблема заключается в том, что все стали экономить, - замечает Игорь Рязанов, финансовый директор ОАО «Информатика». - Арендаторы в своем желании сократить расходы уменьшают занимаемые площади в офисных центрах. Однако есть офисные центры, в которых в силу разных причин невозможно выделить более маленькие площади, тогда арендатору остается лишь съехать. Если говорить об арендных ставках, то в случае уменьшения арендатором занимаемой площади, предоставлять скидки никто не будет. Сегодня мелкие площади ликвидны, как никогда».

Компромисс неизбежен

Таким образом, сегодня вплотную назрела необходимость для конструктивного диалога между арендодателями и арендаторами. Но не все стороны готовы к этому диалогу.

Начнем с того, что не все арендаторы обращаются к владельцам ТЦ с просьбой снизить им арендную ставку. Например, некоторые магазины электроники в связи с банкротством конкурентов в своем районе мало ощущают на себе спад покупателей. Так, по словам сотрудников компании «Неоторг» в Самаре, они довольны результатами январской торговли в ТОЦ «Скала» и считают показатели этого месяца аналогичными прошлогодним. Такой же ответ дали сотрудники самарского гипермаркета «М.Видео», находящегося напротив «Скалы» (рядом с ТОЦ «Скала» недавно закрылся гипермаркет «Эксперт-Компьютер»).

С другой стороны, некоторые девелоперы и вовсе не хотят делать послабления арендаторам и не только не понижают ставки, но даже повышают их. Так, инсайдерские источники «НРН» сообщают, что недавно арендные ставки были подняты в расширяющемся ТРК «Мегакомплекс Московский».

Идея о привязывании арендных ставок к проценту от оборота арендаторов была бы идеальна для ретейлеров. Но она не нравится владельцам торговых центров.

«В бизнесе неприемлемы такие действия, как открытые письма с просьбами о взаимопонимании, - считает Марина Полковниченко, генеральный директор ТЦ «Айсберг». – Разные компании - разные ситуации. Как можно, например, соглашаться на послабления для арендатора, который ведет очень слабую маркетинговую политику, если он ничего не делает для того, чтобы увеличивать свой оборот? И как отслеживать маркетинговую политику каждого магазина? Это немыслимо. К нам, например, уже приходили многие арендаторы с просьбой как-то комбинировать взимание процента от оборота вместе с понижением фиксированной ставки. Но для нас логичнее понизить ставку, чем попасть в зависимость от оборота арендатора».

В то же время с каждым днем все новые девелоперы идут на компромисс со своими арендаторами, понимая, что друг без друга они существовать не могут. По словам Марины Полковниченко, с учетом кризиса в ТРК «Айсберг» после переговоров с арендаторами были понижены арендные ставки. «В целом по городу арендные ставки в самарских торговых центрах за последние 4 месяца были снижены на 10%, в некоторых случаях – на 20%», - говорит г-жа Полковниченко.

Константин Долгополов, председатель совета директоров Ассоциации российских универмагов (г. Омск), также считает, что сегодня нет смысла снижать ставки во всех ТЦ для всех без исключения арендаторов. «У каждого российского торгового центра индивидуальные экономические показатели, и в них сидят разные арендаторы – кто-то создает людской поток, а кто-то «живет на потоке», - рассуждает Константин Долгополов. - Уникальные ретейлеры имеют популярность у потребителей, и иногда им вовсе не нужны скидки от девелопера. А некоторые арендаторы готовы спекулировать на кризисе, чтобы оправдать перед арендодателем свою нестабильность. Я считаю, в этой ситуации не должно быть конфликтов с категоричными требованиями от той или иной стороны. Потому что не совсем корректно выставлять требования московским девелоперам, основываясь на ситуации в Новосибирске или Кирове. И отказывать всем без исключения ретейлерам в скидках тоже неразумно. Каждая отдельная ситуация в конкретном торговом центре может быть урегулирована путем переговоров между арендатором и арендодателем».

Неизвестные высоты доллара

Стоит особо отметить, что независимо от того, как будут договариваться ретейлеры с девелоперами, рост доллара в долгосрочной перспективе отразится и на первых, и на вторых. Но ретейлерам, уверяют аналитики, придется несладко.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент», считает, что к концу 2009 г. ориентировочный курс рубля РФ к доллару США и бивалютной корзине ЦБР составит 37 и 39 руб. соответственно. В 2010-2011 гг. тенденция курса рубля по отношению к USD и бивалютной корзине, по-видимому, сохранится, хотя и будет, возможно, развиваться более сдержанными темпами. «В связи с ростом доллара в секторе продаж бытовой техники и электроники можно ожидать сокращений, - прогнозирует аналитик. - Прежде всего этот процесс затронет, вероятно, сегмент товаров длительного пользования, не обладающих свойствами предметов первой необходимости. Консолидация в отрасли в ближайшие годы также значительно усилится».

Девальвация рубля разгонит инфляцию в стране, официальные прогнозы уже повышены, все разговоры о дефляции и дешевых товарах остаются в прошлом. В прогнозах конца прошлого года, звучавших в СМИ, очень часто говорилось, что дешеветь будут автомобили и недвижимость. Это преподносилось как одно из преимуществ кризиса. Однако вопреки всем прогнозам автомобили дорожают. Здесь замешаны и падение курса рубля, и повышение пошлин на ввоз иномарок. Дорожает все, что так или иначе связано с импортом, кроме того, повинуясь российской психологии, дорожает даже то, что не имеет прямого отношения к закупкам за рубежом. В первой половине 90-х гг. в России за проданную квартиру можно было купить лишь машину и холодильник. Однако с тех времен утекло много воды, и сейчас все представляют, сколько стоит недвижимость.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

- В целом текущее снижение курса национальной валюты создает в долгосрочном периоде значимые риски увеличения инфляции. 40% сельскохозяйственной продукции и 2/3 потребительских товаров Россия импортирует, то есть доля эта весьма высока и динамика цен на импортные товары способна в значительной мере предопределять общую инфляцию в потребительском секторе РФ. Текущая девальвация рубля к бивалютной корзине составляет 30% и создает соответствующий долгосрочный ориентир ценового прироста стоимости потребительских товаров и услуг в нашей стране.

Екатерина Варюшина, директор УК «Деловой мир»:

- В условиях непростой экономической ситуации арендодатели готовы идти на открытый диалог с арендаторами и обсуждать все возникающие у них вопросы, для того чтобы продолжать партнерские отношения. Но, к сожалению, иногда диалога не получается, и арендаторы пытаются воспользоваться ситуацией кризиса исключительно для собственных целей – необоснованного снижения арендных платежей при сохранении прежнего объема предоставляемых услуг. Конечно, такая позиция не находит отклика у собственников коммерческой недвижимости, поскольку сегодня, не сокращая объем и качество услуг, арендодатель несет дополнительные затраты, связанные с традиционным ежегодным повышением стоимости коммунальных услуг. Фактически, не повышая арендную ставку, собственник в этой ситуации уже берет на себя дополнительные расходы и таким образом отказывается от части прибыли, разделяя тем самым с арендаторами бремя сегодняшних экономических проблем.

Анна Храмова, Иван Сальников НРН