На сколько лет хватит новостроек в ЦАО?

На пороге дефицита

Подвешенное состояние первичного рынка в центре Москвы не будет ни вечным, ни долговременным. Ситуация со строительством должна обрести четкие контуры уже этим летом, когда правительство столицы примет решение, какие изменения будут внесены в Генплан города и будут ли внесены поправки в проект «Правил землепользования и застройки». «В перспективе планируемое сокращение объемов строительства в Москве до 2–3 млн кв. м в год приведет к сокращению объема предложения, особенно в центре города, и к общему дефициту жилья на первичном рынке. Это приведет к очередному витку цен на жилую недвижимость в Москве — и на первичном, и на вторичном рынках», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». По ее мнению, запрет строек в центре и отмена ряда инвестконтрактов могут также повлиять на снижение стоимости тех участков, где высока степень неопределенности, где нет проработки концепции и четкого понимания сроков, этапов, стоимости подготовки к застройке, возможности подключения к коммуникациям и так далее.

О мощном воздействии на рынок элитной недвижимости запрета на строительство в пределах Третьего транспортного кольца говорят и аналитики компании Knight Frank. По их расчетам, текущего объема предложения на первичном рынке при сохранении спроса хватит на 2–3 года (в зависимости от активности покупателей). В наиболее востребованных элитных районах, таких как Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды, вымывание предложений ожидается и вовсе в пределах года.  Здесь прогнозируется существенное повышение стоимости квадратного метра — на 40–50%.

В то же время уже на текущий момент на рынке совсем немного проектов, концепт которых выдержан и соответствует стандартам «де люкс», отмечают специалисты. «При том, что спрос на элитную недвижимость остается высоким и со стороны московских, и со стороны региональных потребителей, можно сделать вывод, что рынок качественных высокотехнологичных предложений находится на пороге развития дефицита», — говорит Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.

Почти 90% новых проектов сосредоточено в Хамовниках, в результате чего в остальных районах Москвы ожидается огромная нехватка предложения. «Существует ряд проектов, еще не вышедших на рынок, которые не попадают под запрет,  поскольку строительство на них уже началось или начнется в ближайшее время, — поясняет ситуацию Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, — но даже с учетом этого предложения (объем которого составляет 40% от текущего объема на первичном рынке), емкости первичного рынка хватит максимум на 4 года».

Инвесторы возвращаются

В настоящее время в Центральном округе Москвы строительство и продажи проводятся по нескольким адресам:

ЖК «Knightsbridge» (ЖК «Английский Дом») — Кооперативная ул., вл. 16;
ЖК «Садовые кварталы» — ул. Ефремова, вл. 12;
ЖК «Андреевский Дом» — 2-я Фрунзенская ул., вл. 8;
ЖК «Цветной бульвар 13» — Цветной бульвар, вл. 13;
Жилой дом — ул. Малая Трубецкая, вл. 28, корпус 2;
Жилой дом Skuratov House — ул. Бурденко, 11.

В этом году ожидается сдача ЖК «Арт Хаус» (Тессинский пер., вл. 2–6/19 / Серебряническая наб., вл. 11–27), Skuratov House (ул. Бурденко, д. 11) и «Четыре Солнца» (Б. Татарская, вл. 13), в следующем — ЖК Barkli Virgin House (1-й Зачатьевский пер., 8/9), а также жилой дом по адресу Б. Афанасьевский пер., д. 24. В 2012 г. планируется ввести ЖК «Итальянский Квартал» (ул. Фадеева, 4) и «Садовые Кварталы» (ул. Ефремова, вл. 12), а также  жилой дом по адресу ул. Трубецкая, вл. 28, стр. 2.

Жилые площади представлены и в ряде многофункциональных комплексов, реализуемых компанией Capital Group. На пересечении Цветного и Рождественского бульваров расположен МФК «Легенда Цветного». Помимо бизнес-центра класса А+, в него входят три жилые башни с элитными апартаментами. Проектную команду комплекса составили компании мирового уровня, а лицом рекламной кампании стала супермодель Наоми Кэмпбелл. Инфраструктура комплекса представлена  фитнес-центром, ритейл-зоной, 3-уровневым подземным паркингом на 594 м/м.

Комплекс из бизнес-центра и двух небоскребов с жилыми апартаментами («Москва» и «Санкт-Петербург») представляет собой МФК «Город столиц» на Пресненской набережной. В основу визуального облика были положены традиции русского конструктивизма. Сдвиги башен по оси не просто интересны визуально, но и обеспечивают высокую надежность конструкции. Предусмотрен собственный шестиуровневый подземный паркинг, имеется полная инфраструктура: рестораны, фитнес-центр, SPA центр, торговый центр.

МФК «Имперский дом» представлен трехсекционным жилым элитным домом на 65 квартир, в том числе с террасами и пентхаусами, а также отдельно стоящим 5-этажным офисным зданием класса А+. Из окон большинства квартир и офисов открываются виды на исторический центр города и Москву-реку. В подземной части располагается трехуровневый подземный паркинг, на первых этажах комплекса — бутики, фитнес-центр, ресторан класса de luxe.

По данным компании Knight Frank, расценки на элитную недвижимость на первичном рынке на сегодняшний день таковы:

* На Чистых прудах в расчет включен строящийся объект, квартиры в котором продаются с отделкой.

«Стоимость квадратного метра сильно зависит от индивидуальных характеристик объекта, поэтому цена квартир, расположенных рядом в одном жилом комплексе, может различаться в 2 раза. Аналитики компании отмечают, что в этом году на рынке московских элитных новостроек отмечается высокая активность покупателей.  Так, за 1-ый квартал 2011 г. средние цены на первичном рынке выросли на 10,7%, превысив «докризисные» показатели, а в марте 2011 г. зафиксирован рекордный показатель количества сделок за 2010–2011 годы. Наблюдается и возвращение на рынок профессиональных инвесторов», — утверждает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.

Перспективные площадки

По мнению Марии Литинецкой, в центре Москвы можно выделить несколько перспективных площадок, заявленных для строительства жилых проектов.

В Донском районе, одном из самых близких к центру районов ЮАО, предполагается построить ЖК «9 столиц», в настоящее время ведется проработка документации, а прежний собственник — компания «Коалко» — по некоторой информации, уступил проект компании «Ведис».