Болгария - это очень интересное балканское государство, знакомое многим нашим соотечественникам еще с советских времен. Болгария - это очень интересное балканское государство, знакомое многим нашим соотечественникам еще с советских времен. Имея множество сходных черт в образе жизни с Россией, она обладает и своим неповторимым лицом. Приезжая в Болгарию, нельзя ни на секунду забывать, что, несмотря на то, что это христианское государство со славянским населением, огромное влияние на страну оказала Турция. Поэтому не стоит стесняться торговаться на рынке или с таксистом. Еще одна интересная особенность - не надейтесь, что на условленную встречу к вам придут вовремя. Не нервничайте, а спокойно ждите, поэтому договаривайтесь о встречах в каком-нибудь кафе. Справедливости ради стоит отметить, что пунктуальностью не грешат и другие южные народы, живущие у моря.

Болгарская природа очень красива. Здесь есть все, о чем можно мечтать. Летом Вас встретит теплое море, мягкий золотой песок, пышная зелень и благоухающие розы. Зимой вас ожидают горнолыжные курорты, чудесные гостиницы с бассейнами и фитнесом. Одним словом, любой турист, приехавший из России в Болгарию, будет себя чувствовать лучше, чем дома: проблем с общением не возникает, а темпы и условия жизни гораздо больше приспособлены для комфорта, нежели ритмы серых будней российских мегаполисов. Посетив Болгарию, невольно задумываешься о том, чтобы приезжать сюда вновь и вновь, как к себе домой. Да и почему как, лучше к себе домой!

Особенности покупки апартаментов в Болгарии

Как и любой другой рынок недвижимости, болгарский обладает своими особенностями, которые могут явиться неприятным откровением или даже разочарованием при покупке. Поэтому лучше заранее знать, на что можно рассчитывать и к чему следует приготовиться.
В Болгарии в объявлениях о продаже всегда указывается только одна цифра площади - общая площадь самой квартиры плюс часть площади самого дома, "падающая" на эту квартиру (часть подъезда и лифтовой, площадь стен и т.п.). От приводимой площади квартира может составлять 70 - 80%. Таким образом, потенциальный покупатель исходно знает так называемую "общую площадь", чтобы выяснить, сколько квадратных метров будет составлять принятое в России понятие "общая площадь", нужно спрашивать об "идеальной площади". Именно эта цифра характеризует реальный размер квартиры.

В приморских городах в большинстве квартир нет центрального отопления и горячей воды. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего два небольших квартала. Также в одно- и двухкомнатных квартирах нет ванных, а только душевые. И они всегда объединены с туалетом. Отопление в квартирах электрическое. Вода обогревается бойлерами, имеющимися в каждой квартире. Недостаток этого - повышение платы за электричество. Но это, в какой-то степени, компенсируется дешевым ночным тарифом. Бойлер объемом 120 л за 3 - 4 ночных часа прогреет воду до 80-90 градусов, и ее достаточно на целый день на семью из 4-х человек. Преимущество - у вас никогда не отключают горячую воду.

Пожалуй, выше мы перечислили все особенности болгарской недвижимости, носящие негативный характер. Дальше — сплошной позитив. Наибольшим спросом в Болгарии пользуется покупка апартаментов на горнолыжных и морских курортах, а также в Софии. Современные апартаменты в Болгарии, как правило, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной охраняемой территорией. Непременными атрибутами комплексов являются наличие бассейна, зеленой зоны, парковки.

При покупке апартаментов в Болгарии в новостройке иностранец не сталкивается с проблемой ремонта и обустройства. В большинстве случаев апартаменты сдаются с отделкой "под ключ", которая включает в себя ровные стены, покрашенные акриловой краской, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, первоклассную сантехнику, окна ПВХ, солидные межкомнатные и входные двери. Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), меблировка и электробытовое оборудование, в зависимости от пожеланий заказчика. В любом случае, если последние перечисленные опции не включены в цену, это не значит, что покупателю придется ездить по магазинам и тратить предназначенное для отдыха время на обустройство болгарского гнездышка. Большинство компаний застройщиков предложит достойный выбор мебели и оборудования по ценам, ниже магазинных, и обеспечит доставку и установку интересующего комплекта за дополнительные деньги, так, чтобы новый хозяин, приехав, мог уже только наслаждаться своим новым жильем, а не ломать голову над покупкой дивана.

Современные комплексы оснащены круглогодичной охраной и эксплутационной службой. Это значит, что в отсутствие хозяина, его машина может спокойно находиться на парковке без дополнительной платы, и, если вдруг после зимних дождей на фасаде дома (не дай бог, конечно) появились неприглядные разводы, владельцев квартир не будут собирать с целью решения вопроса о финансировании ремонта. Этот вопрос решается однозначно и сразу. При покупке апартаментов подписывается сервисный договор. Обычная плата по нему составляет от 5 до 10 евро за квадратный метр в год, т.е. содержание квартиры площадью 70 метров обойдется хозяину в среднем около 500 евро за год. Эта сумма включает в себя уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице. Таким образом, голова не будет болеть ни о стрижке газона, ни о вылавливании листьев из бассейна, ни о трещине, внезапно появившейся в асфальтовом покрытии парковки, ни о бутылках, выставленных хорошо погулявшим соседом в нескольких шагах от двери вашей квартиры.

Законы, регулирующие покупку апартаментов в Болгарии

Статья 2 Закона об иностранных инвестициях ("Закон за чуждестраннте инвестиции" обнародован в "Державном вестнике" № 97 от 24.10.1997) гласит: "Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное". Статья 5 данного закона описывает категории иностранных лиц, по закону к которым относятся: юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгария, общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей, физические лица - иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей. Статья 12 данного закона характеризует виды иностранных инвестиций, согласно пункту 2 иностранной инвестицией считается право на собственность здания или ограниченное вещное право на недвижимость.

Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае, если недвижимость приобретается без земли, права нерезидентов — одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут покупать апартаменты в Болгарии в частную собственность без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь международный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес или гостевая) не играет роли.

Процедура покупки апартаментов в Болгарии

Большинство апартаментов в современных комфортабельных комплексах покупается на этапе строительства: наиболее выгодные цены и условия платежа практически не оставляют шансов любителям приобретения новых готовых апартаментов в хорошем месте по достойным ценам.

Заинтересованный покупатель знакомится с возможностями приобретения апартаментов в агентстве, выбирает подходящие варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает в зависимости от интересующих вариантов или готовые апартаменты, или место строительства и объекты, уже построенные компанией. В случае, если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (расхожая сумма депозита — 1000 евро) и подписывает предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства. Возвращаясь в Россию, покупатель организовывает расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период (от одной недели до одного месяца).

Большинство пунктов предварительного договора повторяется в тексте основного. Принципиальное отличие состоит в сумме покупки. Некоторые застройщики прописывают ее полностью в тексте основного договора, а некоторые экономят на налогах, оставляя цифру неизменной, меняют валюту. Допустим, при покупке апартамента стоимостью 60 тыс. евро, в основном договоре указывается сумма 60 тыс. левов. Эта сумма является налогооблагаемой базой, как для застройщика, так и для нового собственника.

При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающими органами подписывается Акт 16, после чего происходит передача недвижимости новому владельцу. Покупка недвижимости регистрируется в суде застройщиком. Расходы по оформлению собственности составляют около 1% от стоимости недвижимости и оплачиваются покупателем (гербовый сбор, расходы на адвоката).

Расходы на покупку и содержание апартаментов в Болгарии

Кроме регистрационного и гербового сбора (см. выше), при покупке апартаментов, а точнее при оформлении покупатель выплачивает налог в размере 2% от балансовой стоимости недвижимости. Таким образом, единоразовые расходы при покупке составляют около 2-3% от стоимости апартаментов.

Ежегодным налогом на недвижимое имущество облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартамента, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Т.е. при покупке апартамента стоимостью 70 тыс. евро, налоговая его стоимость составит 35 тыс. евро, а ежегодный налог — 52,5 евро.

Выше писалось о расходах по эксплуатации апартаментов. По сервисному договору собственник семидесятиметровых апартаментов будет тратить около 500 евро в год на содержание комплекса. Вода и электричество оплачиваются по счетчику. При нормальном использовании воды и электричества из расчета проживания семьи из четырех человек в апартаментах в теплый сезон сумма расходов составит не более 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму — весь сезон с мая по октябрь, расходы по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, составят около 850 евро.

Цены на апартаменты в Болгарии

Цены на апартаменты в Болгарии очень отличаются, если речь идет о новом строительстве, соответствующем современным стандартам, или квартирах в панельных домах постройки 20-летней давности, разница может быть вдвое, однако вопрос о ликвидности последних не подлежит сомнениям — однозначно неликвид. Даже местное население, молодые растущие семьи предпочитают покупать недвижимость в новостройках, т.е. кирпич-монолит и все остальные современные атрибуты комфорта. Только самые бедные семьи заинтересованы в панелях, но тогда не может идти речи о какой-то хорошей цене продажи, можно надеяться в лучшем случае на возврат вложенных инвестиций, да и то необязательно. Так как, покупая квартиру в старой панели, иностранец платит (вероятнее всего) выше рыночной стоимости, а рост цен на этот вид недвижимости минимальный. Однако, раз уж мы говорим о ценах, то доводим до сведения читателя, что сегодняшняя рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря составляет 800 евро (Идеален центр, Левски) и рядом с морем - 1200 евро/кв.м (Чайка), при том что в соседнем районе новостройка стоит около 1500 евро/кв.м (Бриз), а кирпичные новые дома в Чайке — 2000 евро/кв.м.

Большим спросом пользуются новостройки, а среди иностранцев, в первую очередь — курортные новостройки. Цены отличаются в зависимости от престижа и развитости курорта. Самыми известными морскими курортами считаются Золотые пески и Солнечный берег, горнолыжными — Банско и Пампорово, соответственно, и цены здесь выше, чем в других местах. Инфраструктура на этих курортах более развита. Имеются хорошие возможности для сдачи недвижимости в аренду. Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках на этих курортах составляет 1000 евро за кв.м. Естественно, речь не идет о первой линии моря или подъемнике в двух шагах от комплекса. Апартаменты на первой линии на самых модных болгарских курортах будут стоить около 2000 евро за кв.м. Если отъехать немного в сторону от раскрученных мест, цены падают. Так, например, новостройки на море в Кранево, Равде или Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от 800 евро за кв.м.

Подводные камни

Многие клиенты, заинтересованные в покупке недвижимости в Болгарии, поддаются соблазну "свободного плавания", попадая в Варну, где бульвар Марии Луизы буквально кишит агентствами недвижимости. В связи со сходством в русском и болгарском языках нет особых проблем с коммуникацией. Поэтому возникает резонный вопрос, а нужно ли российское агентство, представляющее ваши интересы, или оно является помехой на пути к прямым контактам, которая повышает затратную часть сделки? Ответ можно поискать в российском недалеком прошлом, когда только ленивый не открывал агентства недвижимости, а потом они пропадали с еще большей скоростью, чем появлялись. Ну и, конечно, стоит учитывать тот факт, что понимание зачастую исчезает после того, как платятся деньги. Теряются факсы, звонки остаются неотвеченными, а съездить и навестить своего болгарского брокера не хватает времени. Далеко не все болгарские агентства отличаются нечистоплотностью, но, чтобы случайно не попасть в щекотливое положение, стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые будут защищать ваши интересы и находиться в пределах досягаемости.

Россиян, в деле покупки жилья за рубежом не очень искушенных, часто подводит боязнь переплатить лишнее. Агентства с именем наверняка дерут втридорога — рассуждают многие. В результате, пытаясь сэкономить копейку на комиссионных, на самой сделке теряют тысячи. Ведь ни один посредник-однодневка не станет сам доводить до вашего сведения, что квартира 100 кв.м в Болгарии и в России — это не одно и то же. Попадаются и откровенные мошенники, продающие чужую землю, оформляющие в придачу к квартире ВНЖ и т.д. Поэтому на партнерах экономить не стоит и обращаться лучше сразу к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости. В случае, если речь идет о приобретении эксклюзивных вариантов новостроек, когда агентство работает с застройщиком напрямую, комиссию платит застройщик, то есть покупатель, получает партнера и советника, не тратя на это никаких денег. В случае, если в портофолио компании нет подходящих вариантов апартаментов, но покупатель хочет воспользоваться услугами агентства по подбору недвижимости, чтобы быть уверенным в правильности совершения и юридической чистоте сделки, он заплатит комиссию в размере 3%, что соответствует тарифам болгарских агентств. Как правило, выбор вариантов у профессионалов, давно представленных на этом рынке, достаточно велик.

Источник: Бест-недвижимость