Растущий курс доллара стал причиной отложенного спросХотя большинство московских экспертов продолжают предсказывать, что «дно», до которого должны опуститься цены на недвижимость, будет достигнуто в феврале этого года, эти прогнозы касаются только столичного рынка.а на недвижимость. Граждане, у которых на руках имеется энная сумма денег, видимо, решили поиграть на валютном рынке, отложив инвестиции в недвижимость. Хотя большинство московских экспертов продолжают предсказывать, что «дно», до которого должны опуститься цены на недвижимость, будет достигнуто в феврале этого года, эти прогнозы касаются только столичного рынка. В Самаре же пресловутое «дно» пройдено уже в декабре – ждать больше нечего

После новогодних каникул застройщики отмечают интересную тенденцию, наметившуюся на рынке недвижимости: к ним начинают проявлять интерес люди с большими деньгами. На фоне нестабильности валюты и рынка ценных бумаг жилая недвижимость вновь начинает привлекать инвесторов и спекулянтов, тем более что предпосылки для ее резкого подорожания уже летом этого года существуют.

В России рынок жилья на 99% не инвестиционный, а потребительский, то есть подавляющее большинство покупателей жилья приобретают его для жизни, а не для получения доходов или сохранения инвестиций. Рост цен на недвижимость в последние годы определялся как раз острым дефицитом жилья и связанным с ним существенным преобладанием спроса над предложением. Осенью прошлого года ситуация изменилась на прямо противоположную: покупательская активность упала до минимума и предложение намного превысило спрос. Эксперты АСР отмечают, что «произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и началом сокращения рабочих мест. В целом реальный сектор столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики».

Результатом вышеназванных процессов явились снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне. Как следствие - снижение спроса на жилье, хотя точнее этот процесс можно было бы назвать формированием отложенного спроса: застройщики уверяют, что в их офисах продаж ежедневно принимают десятки звонков от людей, интересующихся ценами на квадратный метр и задающими один и тот же вопрос: когда цены станут ниже?

Мы провели свой собственный неофициальный опрос среди тех, кого до кризиса называли средним классом, и задали три вопроса: 1. Довольны ли вы своим жильем? 2. Хотите ли улучшить свои жилищные условия? 3. Почему прямо сейчас не покупаете новую квартиру? Единодушие, проявленное нашими респондентами, позволяет представить результаты опроса в обобщенной форме: на первый вопрос подавляющее большинство ответило «нет», а на второй, соответственно, «да». Даже те, кто в принципе доволен своим нынешним жильем, не отказались бы от его улучшения. Ответы же на третий вопрос разделились на две группы: «лишних денег нет и негде взять» и «кризис – жду, что будет с ценами».

Вследствие таких настроений продажи на первичном рынке недвижимости резко сократились: к примеру, президент группы компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов сообщил, что в декабре продажи у этого относительно благополучного на общем фоне застройщика составили всего 15 миллионов рублей – это цена квартир, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. Предновогодние скидки и спецпредложения отдельных застройщиков принесли, как они говорят, некоторый результат, но весьма далекий от того, что был в аналогичный период 2007 года.

Некоторые аналитики считают, что строители сами виноваты в этой ситуации, поскольку до последнего держали неоправданно высокие цены. Так, специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений считают, что цены на жилье в России снижаются медленнее, чем происходит ослабление спроса, в результате чего дома и квартиры не находят покупателей. Выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса, по мнению аналитиков ЦЭИ ИГСД, обернется в 2009 году тем, что основная масса недвижимости останется непроданной. По их мнению, компании, работающие в сфере недвижимости, недооценивают перспектив финансового кризиса и упускают последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то средства в условиях еще не обрушившегося окончательно материального положения потребителей. Наряду с компаниями на жилищном рынке растет предложение частных лиц, пытающихся за счет продажи инвестиционных квартир выручить средства, необходимые для спасения своего бизнеса. Специалисты ЦЭИ ИГСД напоминают, что кризис жилищного рынка в России был ими спрогнозирован еще в апреле 2008 года. Сделанное ими тогда предупреждение вызвало крайне негативную реакцию среди экспертов: аналитики строительных и риэлторских компаний дружно утверждали, что недвижимость будет только дорожать. В итоге, не пойдя на умеренное снижение цен летом, продавцы жилья упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры.


Однако в регионах цены, по которым застройщики предлагают приобрести квартиры, уже близки к себестоимости. Как образно выразился Олег Вахрамов, «по себестоимости сегодня квадратные метры продают «титаники», идущие ко дну, а ниже себестоимости – «строители пирамид». Реально и стабильно работающая на рынке строительная компания должна иметь хотя бы минимальную прибыль на развитие, поскольку новые площадки ей приходится осваивать за свой счет: по закону о долевом участии, прежде чем застройщик сможет привлечь средства дольщиков, ему нужно как следует вложиться собственными деньгами.

Специалисты Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков подсчитали, из чего сегодня складывается себестоимость жилого строительства, и назвали цифру, ниже которой цены на рынке первичного жилья упасть уже не могут - ибо некуда.

Строительная себестоимость кв. м площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 28-30 тысяч рублей и включает проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Однако следует учесть, что приведенные показатели не учитывают так называемые непроизводственные затраты застройщиков: плату за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5% себестоимости), платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передачу части построенного жилья муниципалитетам (до 10%), платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды и т.п.), что составляет до 6,5% себестоимости.

Нужно также учитывать и тот факт, что застройщиков сегодня принуждают выкупать технические условия (ТУ) на присоединение к инженерным сетям за 1-2 года до начала строительства. Стоимость ТУ еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв. м жилья (свыше 20% себестоимости).

Указанные затраты застройщиков составляют в целом до 30% от себестоимости. Таким образом, так называемая полная себестоимость строительства составляет в среднем по России 35-40 тысяч рублей в расчете на квадратный метр.

Подешевевшие же сейчас от недостатка спроса стройматериалы, как утверждают застройщики, на себестоимость готового жилья повлиять уже не могут. В достраивающихся же объектах снижение цен на стройматериалы компенсируется выросшими процентами по кредитам: взять кредит в банке под 25% годовых у строителей сегодня считается большой удачей, кое-кому приходится от отчаяния занимать деньги у частных «инвесторов» под 10% ежемесячно.

Поэтому средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации, ежеквартально утверждаемая Минрегионом России, вызывает у застройщиков, работающих в крупных городах, только горькую улыбку разочарования. Эта стоимость, считают эксперты АСР, не имеет достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти. Именно поэтому попытки государства закупить по этим ценам, к примеру, жилье для военных увенчались успехом только на 20%, и то лишь в малых городах вроде Кинеля или Сызрани.

Следует отдавать себе отчет в том, что основная причина роста цен в докризисный период – дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, - по-видимому, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Причем если президент АСР Николай Кошман считает, что готового и построенного на 70% жилья в России хватит на год-полтора, то в Самаре дефицит жилья станет заметен уже в этом году: в Самаре из уже сданного в эксплуатацию готового жилья, по словам Олега Вахрамова, на сегодня нераспроданным осталось примерно 30%. К марту, по его прогнозам, на самарском рынке готового жилья уже не останется. И нового в ближайшие полгода не будет. Поэтому к лету, считает господин Вахрамов, цены на недвижимость поползут вверх и самое позднее к сентябрю вырастут на 25%. А то и на все 90%. То есть рынок жилья вернется к ситуации десятилетней давности, когда на нем существовал аукционный спрос. «Уже в следующем году цены на рынке недвижимости будут диктовать спекулянты, - считает и Петр Сивожелезов, председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп». - Тот, кто сегодня купит жилья на 200 миллионов, через год заработает на нем 2 миллиарда. Вот только нам, строителям, эти деньги уже не достанутся и реальному сектору экономики не помогут».

Марина Светлова . НРН