тел: +7 (927) 260-91-71
Цена жилья – вопрос рынка, зависящий от соотношения предложения и спроса. Казалось бы, все просто – надо просто строить больше. Но на деле все происходит не так, как хотелось бы, а «как всегда». Конечно, кризис «подкосил» строительство, ударив по девелоперам, которые зависели от банковских кредитов. Упал спрос, также зависевший от тех же банков, так как покупка за «свои кровные» еще не стала в России приоритетной, говорят ВЗГЛЯД-Недвижимости эксперты.
По словам замминистра Минрегиона РФ Константина Королевского, Москва в прошедшем году сдала построенного жилья заметно ниже прогнозов: при плане в 2,8 млн метров жилья возведено всего 1,8 млн. Это означает, что через 2-3 года на рынке будет меньше предложения, что неизбежно приведет к росту цен.
«Власти делают разнокалиберные» попытки воспрепятствовать росту стоимости квадратных метров, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор стройкомпании «Эверест-Инвест» Аркадий Водопалов. – Они предлагают ввести в каждом регионе предельную стоимость строительства, и больше обозначенной суммы федеральный бюджет финансировать не будет. Цены будут сбиваться за счет того, что строительство на федеральные деньги будет вестись по типовым проектам. Экономия составит 7-8% - столько процентов от стоимости строительства составляет проектное решение с нуля».
Но, заметим, что это касается только жилья, которое строится в том числе на федеральные деньги. Пока процент такого строительства невелик в общей сумме возводимого жилья. К тому же, и из этого небольшого количества большая часть квартир не попадет на рынок, а будет распределена среди очередников или продана «льготникам».
«Цены на жилье в Москве действительно высокие, особенно если по мировым критериям соотносить их с доходами населения, - говорит GZT.RU руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. - Есть такое эмпирическое правило в мировой экономике, что стоимость метра должна быть примерно равна месячному доходу человека. У нас в Москве выходит, что доход человека составляет около тысячи долларов, ну две неофициально. А стоимость жилья у нас по индексу 4,5 - вдвое выше. Такая же ситуация наблюдается и в области, и в других регионах России. Основная причина дороговизны - недостаток жилья одновременно с наличием шальных денег у определенных групп населения, имеющих отношение к нефтяным, финансовым рынкам, которые скупают жилье с инвестиционными целями».
Как считает руководитель АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, благие намерения властей по увеличению объемов ввода жилья, конечно, должны привести к снижению цен или как минимум остановить их рост. «Однако если переложить эти намерения на текущую ситуацию в Москве, когда в городе происходит болезненный пересмотр действующих инвестконтрактов, существует проблема дороговизны технических условий и дефицита земли в городе, перемены правил игры и требований к инвесторам, становится ясно, что ситуация никак не способствует увеличению темпов строительства, по крайней мере в течение одного-двух лет», - говорит Луцков. По его мнению, текущая ситуация с низким выходом объектов на рынок сохранится в течение всего 2011 года, что и создаст дефицитное предложение на рынке и будет способствовать росту цен.
«Сегодня потребитель не готов к новому витку цен, более того, после кризиса большинство не хочет и не рассчитывает платить столько же, сколько до кризиса и не может поверить, что рост будет, так как носит абсолютно объективный характер в России и, тем более, в Москве, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Шершнев. – Что касается прогнозов, то рост может составить 10–15% до конца года, хотя по ряду объектов застройщики уже подняли цены на эту величину».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что на рынке появились признаки того, что могут возникнуть сложности с выходом на рынок новых проектов. Во-первых, из-за смены мэра Москвы и новой «команды», во-вторых, в связи с вступившим в силу законом об энергосбережении и энергоэффективности: теперь все вновь строящиеся здания должны соответствовать новым, более высоким требованиям к энергоэффективности зданий. А это усложняет и удорожает строительство,Ю полагает она.
Стоимость жилье в Москве в 2011 году может увеличиться на 20–25%, считает председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец. «Сейчас домов высокого качества строится гораздо меньше: они сложнее в организации процесса строительства, сложнее в оформлении площадки, требовательнее в соблюдении стандартов. А «эконом» достаточно легко развернуть: легче и быстрее начать выпускать мотороллеры, а не авиалайнеры», – пояснил эксперт. По его мнению, сегодняшний рынок недвижимости находится на уровне 2006 года.
Сейчас идет реализация «старых заделов» – монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, преобладающих на рынке новостроек Москвы (75% от общего объема предложения). Выход новых проектов эконом-класса не восполняет «вымывание» наиболее ликвидных и доступных объектов, комментирует свою позиции. Аналитик рынка столицы. Прогноз: в 2011 году в Москве будет происходить дальнейшее сокращение объема предложения первичного рынка, по итогам года оно может составить 30-40%. Основным «локомотивом» предложения станут объекты бизнес-класса. В сегменте эконом-класса будет наблюдаться значительное превышение спроса над предложением.
«Рынок новостроек в 2011 году останется в состоянии нынешнего статус-кво, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор девелоперской компании T.R.A.S. Invest Олег Корабельников. – Если в прошлом году цены на них выросли на 9-13%, то и в новом году будет примерно такой же рост – 10-14% в долларах и 13-17% в рублях. Думаю, что сейчас начнет «подниматься» «вторичка», которая в прошлом году не смогла набрать скорость».
«На первичном рынке жилья Московского региона ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8-10%, - говорит GZT.RU руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский. -
При этом, как и в уходящем 2010 г., темпы удорожания объектов эконом и комфорт-классов будут выше среднерыночных показателей прироста на 1,5-2%. В сегментах бизнес и элитного классов приросты несколько ниже».
Согласно исследованию Russian Realty Research (R3) и Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), 37% респондентов ожидают значительного повышения стоимости жилья. 38% говорят о незначительном удорожании. Доля людей, полагающих, что цены на недвижимость не изменятся, снизилась в 2 раза - с 25% в 2010 году до 12% - сегодня.
По мнению авторов исследования, такая оценка и прогнозы рынка цен на жилье являются отражением высокого уровня общеинфляционных ожиданий, ухудшение которых наблюдается со второй половины прошлого года. Во-вторых, это свидетельствует о том, что потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость, характерный для кризисного периода, окончательно исчерпан.
Ольга Мостовая realty.vz.ru
