тел: +7 (927) 260-91-71
Как рассказал журналу www.metrinfo.ru Олег Репченко, аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» www.acirn.ru, если рассмотреть динамику цен за 2010 год, то первичная загородная недвижимость подешевела с опозданием – в силу меньшей ликвидности и большей инертности. Падение цен в коттеджных поселках, экспонирующихся на рынке с 2009 года и ранее, пришлось уже на весну 2010 года и составило 20-30%. Так сказались и риски недостроя, и задержки сроков строительства, и другие недостатки. Во многих проектах красивые рекламные картинки и рассказы о том, что «здесь будет город-сад», так и не стали реальностью, работы дальше уровня рытья канав не продвинулись, а сроки реализации были непонятными. Но те поселки, которые вышли на рынок по умеренным ценам и быстро строились, плавно дорожали. В итоге цены показали незначительный рост индексов на несколько процентов.
Вместе с тем, Олег Репченко считает, что «загородка - это тот рынок, который имеет больше шансов подстроиться под потребителя, потому что, у него существует больше вариантов для оптимизации проектов». И как раз в 2010 году много проектов прошло такую оптимизацию. Например, уменьшились площади участков, так как можно было без особых затрат участок 20 соток нарезать на два по десять, или из двух по 15 соток сделать три по десять. Застройщики уменьшали площади домов или отказывались от дорогих элементов инфраструктуры для снижения окупаемости, автоматически снижая классность проектов. По итогам года доля поселков экономкласса выросла с 15 до 50%. (Подробнее взгляде аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» на состояние загородного рынка изложен в статьях: «Прогноз цен на загородное жилье Подмосковья в 2011 году»; «Загородное постоянное жилье: портрет покупателя»; «Недвижимость Москвы и России в 2011 году»).
Основные тенденции
Другие эксперты – профессионалы загородного рынка выделили следующие тенденции, проявившиеся в 2010 году. Как отметила Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж «Газпромбанк-Инвеста», в 2010 году заявила о себе тенденция к росту количества выводимых на рынок проектов и возврату интереса девелоперов к продаже земли с подрядом или готовых домов.
Впрочем, по словам Ильи Сапунова, генерального директора компании «Красивая Земля», в начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120-130 поселков без подряда, а к концу года их число выросло до 180-210. В 2010 году на участки без подряда в организованных поселках пришлось не менее 70% покупательского спроса.
Правда, как отмечает Генеральный директор Kaskad Family Борис Цыркин, 2010 год стал своеобразной лакмусовой бумажкой для большинства застройщиков, занимающихся реализацией такого рода продукта, поскольку проекты, как правило, попадали на рынок еще в конце 2008, начале 2009 года и у покупателей было достаточно времени, чтобы убедиться, справляется ли застройщик со взятыми на себя обязательствами (речь – о подведении коммуникаций) или нет.
Цены: в итоге - небольшой рост
Анализ ситуации с ценами получился неоднозначным. Возможно, это объясняется тем, что эксперты компаний работают с разной загородной недвижимостью. В целом же поведение цен на первичном загородном рынке, как уже говорилось выше, во многом зависело от качества предложения. Переоцененные проекты, дома больших площадей и устаревших концепций потеряли в цене больше всего. Качественные предложения или оставались в прежней цене, или немного дорожали.
Поэтому Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент», обратила внимание на то, что говорить об однозначном росте или падении цен на первичном загородном рынке нельзя. В динамично продающихся поселках близких к завершению, они выросли на 20-30%. В поселках, где не было продаж, цены, напротив, упали на 10%. Однако в целом по рынку рост цен до конца года не превысит 5%, - считает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». А Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Investполагает, что сегодня можно говорить о стабилизации рынка загородной недвижимости Подмосковья и о постепенно восстанавливающемся спросе.
По оценке Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, на конец 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) в элитных поселках составила $ 4 980, в поселках бизнес-класса $ 3 250, в поселках сегмента эконом - $ 1 400.
Рассматривая отдельные направления Подмосковья Самир Джафаров, ( 11 Invest), отметил, что наиболее активный рост цен в 2010 году демонстрировался на Новорижском направлении и составил 8%, там средняя цена 1 кв.м. возросла с $3600 до $3900. Сравнительно равные темпы роста цен показали Рублево-Успенское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе с ростом порядка 6% (средняя цена 1 кв.м. по данным направлениям на текущий момент составляет $5200, $3700, $3700 и $2650 соответственно), немногим меньшие темпы роста цен отмечаются на Минском направлении – 5%.
Что же касается цены на землю, то по информации Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», за прошедший год стоимость участков без подряда показала положительную динамику: в I полугодии произошло снижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца осени цены выросли на 5-10%. Наибольшая положительная динамика была замечена по Новорижскому, Киевскому, Симферопольскому и Новорязанскому шоссе – там рост цен на многие поселки составил 10-15%, но по Горьковскому и Ярославскому направлению произошло снижение средней цены на участки. По мере развития проектов многие участники рынка стали предлагать более совершенный продукт и смогли включить коммуникации в стоимость сотки. «По итогам 2010 года рост стоимости участков без подряда как продукта в целом составил за год 18%, однако, если говорить о цене на землю «в чистом виде», то ее рост в уходящем году не превысил 5%», - отмечает эксперт.
Покупатель стал активнее
Многие эксперты отмечают начавшийся рост покупательской активности на загородном рынке. По словам Дмитрия Цветкова, директора Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, если по итогам 2009 года на первичном рынке загородной недвижимости было продано 2594 объекта, то в 2010 году – 3098 (для сравнения в 2007 и 2008 г.г. 4602 и 4780 объектов соответственно). Но предложение чувствительно перекрывает спрос. По состоянию на конец 2010 года на рынке первичной недвижимости было представлено около 600 коттеджных поселков и в половине из них по итогам года было продано менее 7% от общего количества реализуемых объектов. «При таких темпах продажи могут растянуться более чем на 10 лет», - заключает эксперт.
Самые важные события
2010 год на земельном рынке ознаменовался несколькими событиями. По словам Ильи Сапунова («Красивая Земля»), ключевым стала разработка Министерством регионального развития поправок в Земельный кодекс, ограничивающих строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Поправки в итоге были отклонены профильным Комитетом Госдумы и дело не дошло даже до рассмотрения в первом чтении. Однако уже сам факт их разработки заставил многих девелоперов задуматься о возможном изменении технологий работы. Виктор Сюков, заместитель генерального директора «АЛЛТЕК Девелопмент», также напомнил, что в начале 2010 года был наложен запрет на строительство коммуникаций на территории Гослесфонда. В результате ведомство практически остановило всю разрешительную систему по строительству коммуникационных сетей (газ, электричество и т.д.), а значит, многие девелоперы не смогут реализовать свои обещания, причем по независящим от них причинам.
По словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу УК «Волжские дачи», большой ажиотаж на рынке загородной недвижимости осенью 2010 г. вызвало обсуждение проекта федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков». Проект грозил рынку большими проблемами со строительством дач на землях сельскохозяйственного назначения. К счастью, проект был снят с рассмотрения по решению Совета Государственной Думы. Но шумиха вокруг данного законопроекта послужила временному падению спроса на дачные участки и вызвала незначительный рост цен на объекты на землях населенных пунктов.
Уходящий 2010 год оставил заметный след и в работе компаний работающих на загородном рынке. Журнал www.metrinfo.ru попросил кратко рассказать об основных достижениях этого года.
Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля»:
На данный момент «Красивая Земля» реализует 16 коттеджных поселков без подряда. Благодаря разнообразию линейки продуктов мы можем предложить поселки практически на любом расстоянии от МКАД – в ближнем, среднем и дальнем Подмосковье. В этом году практически достроен один из первых наших проектов – поселок «Земляничный», расположенный в 47 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. В поселке построены дороги, сделан забор, а также практически полностью готова социальная инфраструктура – детская и спортивная площадка, беседки, автостоянки. Недавно поселок подключили к электричеству.
Юлия Севериненко, генеральный директор компании«ЗемАктив»:
В 2010 году компания «ЗемАктив» вывела на рынок два новых проекта – «Анютины Глазки» на Новорижском и «Сосновка-Парк» на Симферопольском шоссе, а также вторую очередь поселка «Алешкино». В кризисном 2009 году поселок «Алешкино» вошел в число самых успешных проектов в сегменте эконом-класса – за год было реализовано более 80% участков. Он стал одним из первых дачных поселков, где покупателю был предложен доступный и качественный продукт – участки без подряда с коммуникациями и необходимой инфраструктурой. В 2010 году на волне этого успеха была запущена II очередь «Алешкино». В «Алекшино-2» сейчас завершается строительство уникального для эконом-класса объекта – каскада родниковых озер с акваторией 1,5 Га. Все проекты показывают устойчивую динамику продаж. В течение 2010 года реализовано: «Алешкино-2» - 54% участков; «Анютины Глазки» - 49% и «Сосновка Парк» - 42%.
Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service:
За несколько месяцев уходящего года компания вывела в продажу следующие поселки: «Ясный Холм» (289 участков), «Мельниково» (176 участков), «Новые родники» (196 участков), «Заповедные поляны» (220 участков) «Красивая земля» (160 участков), «Лужок» (210 участков), «Альпендорф» (217 участков). Каждый из этих поселков обладает своими преимуществами: близость леса, родники на территории, панорамные виды окрестностей, близость железнодорожной станции, наличие коммуникаций.
Объемы продаж за 2010 год в компании сопоставимы с объемами, пришедшими на 2008 год. В течение всего года мы держали руку на пульсе рынка, получали обратную связь от наших покупателей и реагировали на малейшие изменения спроса. И клиент голосовал за наши предложения рублем, признав, что они были интересны и привлекательны.
Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family:
Компания Каскад Family за 2010 год вывела в продажу 12 новых поселков, расположенных на удалении от 18 до 70 км от МКАД по шоссе, по трассам от Каширского шоссе до Ярославское через западное полукольцо. И в работе находятся еще восемь проектов, которые мы планируем вывести на рынок в следующем году. Так же Kaskad Family в 2010 году успешно завершила проект «Уваровский УездЪ», продав менее чем за год, 82 участка и завершив все работы по строительству инженерии, коммуникаций и дорог. Новый год жители поселка «Уваровский УездЪ» смогут отпраздновать в своем новом доме.
Алексей Кудрявцев, директора по маркетингу УК «Волжские дачи»:
Компания «Волжские Дачи» вывела на рынок в этом году три новых проекта в формате дальних дач. «Павлова Пристань» – поселок с концепцией, предлагает компактные участки, каждый со своим собственным пляжем. «Скнятинский плес» – поселок вблизи Скнятинского охотхозяйства, расположенного на берегу реки Нерль, притока Волги. «Устье» – поселок категории комфорт, с небольшими участками, расположенный на землях поселений.
Компания «Волжские Дачи» вывела на рынок в этом году три новых проекта в формате дальних дач. «Павлова Пристань» – поселок с концепцией, предлагает компактные участки, каждый со своим собственным пляжем. «Скнятинский плес» – поселок вблизи Скнятинского охотхозяйства, расположенного на берегу реки Нерль, притока Волги. «Устье» – поселок категории комфорт, с небольшими участками, расположенный на землях поселений.
В 2010 году объем реализации увеличился на 35% в сравнении с 2009 г. Основные производственные достижения этого года – формирование инфраструктуры поселков. В четырех поселках проложены дороги, подведено электричество идет прокладка внутренних сетей. 70% собственников участков в восьми поселках получили свидетельства о собственности.
Евгений Шевченко, руководитель отдела продаж поселка «Маленькая Италия»:
Начиная с декабря 2008 года, в поселке бизнес-класса «Маленькая Италия» было реализовано 45 вилетт средней стоимостью 800 тыс. долл. По состоянию на ноябрь 2010 года из 74 сблокированных домов в продаже осталось 4.
Начиная с декабря 2008 года, в поселке бизнес-класса «Маленькая Италия» было реализовано 45 вилетт средней стоимостью 800 тыс. долл. По состоянию на ноябрь 2010 года из 74 сблокированных домов в продаже осталось 4.
В поселке возведены все корпуса вилетт, оформлены и подключены все центральные коммуникации, благоустраивается парковая территория. Наиболее выгодное предложение из оставшихся четырех – это итальянский сблокированный дом площадью 350 кв.м на участке 5 соток.
Виктор Станкявичюс, руководитель отдела продаж проекта «Москва Река»:
Мы считаем, что реализация коттеджного поселка «Москва Река» открыла новые перспективы и возможности для окрестных территорий поселка в Воскресенском районе, в плане коммуникаций и инфраструктуры. Наряду с успешной реализацией первого проекта, стартовали продажи и второго продукта нашей компании – «Усадьбы у воды». Проект этого уникального клубного поселка на берегу Москвы-реки тщательно разрабатывался нашими специалистами, вдохновленными средиземноморскими проектами, и отвечает высоким требованиям VIP-класса. Здесь есть возможность стать хозяином персонального пляжа с обустроенным личным причалом. Мы также подготовили проект водного сообщения между двумя поселками: путь по Москве-реке на катере или яхте займет около 10-15 минут.
Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент»:
Наша компания вывела на рынок три новых загородных проекта: Цветочный» (25 км по Калужскому ш.), «Марусин луг» (12 км по Егорьевскому ш.), «Лисичкин лес» (25 км по Ленинградскому ш.). Все поселки в формате участков без подряда.
А в ноябре 2010 г. мы завершили продажи в поселке «Лесная слобода» (12 км по Киевскому ш.), 109 участков продали ровно за год.
В самом конце уходящего года «Абсолют Менеджмент» подписала соглашение с компанией «Клинстройдеталь», производителем быстровозводимых загородных домов. Тем самым мы расширили линейку наших загородных предложений: весной в поселке «Цветочный» кроме участков без подряда будем предлагать покупателям участки с готовыми домами.
Людмила Чичерова www.metrinfo.ru
