тел: +7 (927) 260-91-71
Каждая 20-я столичная квартира пустует, подсчитали эксперты порталов «Маркер» и «ГдеЭтотДом.ру». Это – порядка 7 млн квадратных метров жилья. К этой цифре следует добавить еще около 1,5 млн «квадратов» в построенных, но пока не проданных застройщиками домах. Итого – 8,5 млн метров жилья или 5% всего жилого фонда столицы сегодня никем и никак не используется, сообщает портал «Маркер.Ру».
Если в 2000 году, по подсчетам экспертов столичного рынка, инвесторов в недвижимость было не больше 1–2%, то в предкризисные годы их число доходило до 50%. Причина была проста - цены в Москве росли вплоть до сентября 2008 года, когда начался кризис, со «скоростью» 25-40% в год, а их пик пришелся на конец 2007-го – тогда рост стоимости московских метров составил по отдельным категориям около 45%. Причем, вложения на этапе «котлована» приносили за 1,5-2 года до 200-300% прибыли.
Однако, как утверждают сегодня аналитики недвижимости, таких прибылей и доходов больше не будет. Жилье в столице, конечно, будет расти в цене, опережая инфляцию, но подобных предкризисным показателей ожидать не стоит.
Портал «ГдеЭтотДом.ру» выяснил, сколько именно московских квартир было куплено впрок и пустует сегодня. Причем, пустует в буквальном смысле слова, даже не сдаваясь в аренду владельцами. Для этого были проведены исследования заселенности домов в Южном, Юго-Восточном и Восточном округах, где сосредоточены районы новой массовой застройки, а также в Центральном округе, от Садового до будущего Четвертого кольца. Способ элементарно прост - было подсчитано количество горящих окон в домах с 20.00 до 22.00. Выяснилось, что в «старых» домах свет вечерами горел в 30–40% окон, что было принято за 100% заселенности. В новостройках же было в основном темно. Причем, чем старше оказывался дом, тем больше окон в нем горело. С учетом масштабов ввода жилья в Москве и процента заселенности домов, эксперты компании подсчитали, что к началу прошлого года в столице пустовало до 120 тыс. квартир, или свыше 7 млн метров.
Если сравнивать полученные данные с официальной статистикой столичного стройкомплекса, то получится, что пустует 1,5-годовалый объем жилищного строительства Москвы.
«Вполне вероятно, что пустых квартир сегодня было бы еще больше, не случись кризис, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор московского бюро недвижимости Елена Тараторкина. - Спрос на жилье за прошлый год упал в 2-3 раза, «встала» аренда, особенно дорогостоящая, элитная. Цены на квартиры снизились более чем на 30%. В таких условиях купленное в инвестиционных целях жилье оказалось невозможно продать не то чтобы с прибылью, а просто выйти в «ноль». Делать ремонт и сдавать квартиры большинство подобных владельцев не хотели и не хотят и сегодня. Отсюда – темные окна в домах».
«Изменились правила «игры» для девелоперов в связи с принятием ряда законов, стало невозможным строить на деньги частных инвесторов, заработал закон о долевом строительстве – все это привело к тому, что покупатели приходят к нам, когда дом уже не просто готов и построен, но и сдан госкомиссии, - говорит директор стройкомпании «О.С.Г.» Дмитрий Воскобойников. – Не стоит думать, что стало хуже. Наоборот, новые правила вымели с рынка строительства недобросовестных застройщиков, стало меньше обмана и обманутых соинвесторов. Другое дело, что за дорогие кредиты девелоперам расплачиваться все равно будут покупатели».
Эксперты порталов подсчитали, что покупатели после кризиса приобрели чуть больше 600 тыс. «квадратов» жилья из построенных ими больше 2 млн метров. Таким образом, запасы непроданного жилья на сегодня можно оценить в примерно 1,5 млн квадратных метров.
«Эта цифра, если считать ее абсолютно адекватной существующему положению дел с продажами, «убивает» миф о том, что нам всем грозит уже в будущем году дефицит жилья, - говорит Дмитрий Воскобойников. – Безусловно, снижение объемов строительства есть налицо, но оно не катастрофическое, и до дефицита далеко. Другое дело, что многие объекты надо переоценивать – далеко не весь бизнес-класс является бизнесом, и не весь элитный отвечает требованиям своей категории. Однако и покупатель сегодня уже сам разбирается в том, что ему предлагают и за какие деньги».
По некоторым оценкам, незавершенные из-за кризиса строительные объекты можно оценить в 1,5 млн квадратных метров. Все вместе – простаивающее пустым жилье и незавершенное - это потребности рынка продаж на 3-4 года, утверждают специалисты портала «ГдеЭтотДом.Ру».
«Многие из владельцев купленное до кризиса жилья хотели бы его продать или сдать, но суровые последние два года лишили их средств на цели того же ремонта и покупки мебели для сдачи, - считает Елена Тараторкина. – Продавать хоть за какие-то деньги….ну, таких не больше 2-5% от общего числа. Остальные ждут «лучших» времен и правильно делают».
Тем не менее, сдача жилья внаем остается одним из наиболее распространенных источников дохода москвичей. Из 3,8 млн метров жилого фонда сдается 19,7%, или примерно каждая 5-ая московская квартира, сообщает портал «Маркер.Ру». Эксперты оценивают число квартиросъемщиков в 2 млн человек, а сам рынок - в 270 млрд рублей. Риелторам из этой суммы достается около 17 млрд, утверждают эксперты.
Сами москвичи арендуют около 260 тыс. квартир. На долю приезжих из других регионов страны приходится 210 тыс. квартир, на долю иностранцев приходится порядка 225 тыс.. Суммарно - это 700 тыс. столичных квартир и комнат, в которых проживает более 2 млн человек. Согласно оценкам «Миэль-Аренда», в марте 2007 года на московском рынке было выставлено на 50% больше квартир в аренду, чем сегодня.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», аренда однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве на сегодняшний день подорожала в сравнении с ноябрем на 0,3% до 27,8 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды двухкомнатных квартир в столице опустилась на 0,8% до 37,7 тыс. рублей. Аренда трехкомнатной квартиры в ноябре обходилась нанимателю в 52,6 тыс., что на 0,2% больше, чем в октябре. Аренда комнат в. Москве немного подешевела - на 0,1% до 12,96 тыс. рублей в месяц.
Самые высокие арендные ставки - в ЦАО Москвы: ежемесячная плата за наем однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 31 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры сдавались на востоке и юго-востоке города - «однушка» обойдется примерно в 26 тыс. рублей.
Минимальная стоимость аренды составляет 22 тыс. рублей. Столько стоит снять квартиру в «хрущевке» без ремонта около метро «Рязанский проспект».
Рынок съемный квартир закрыт для статистики, говорят ВЗГЛЯД-Недвижимости риэлторы. Подавляющее большинство сдает свое жилье неофициально, без контрактов и без уплаты подоходного налога. По предварительным оценкам налоговиков Москвы, ежегодно госказна теряет на этом до 1 млрд евро. Впрочем, все попытки заставить арендодателей соблюдать закон, например, за счет покупки лицензии или патентов, пока заканчивались нулевым эффектом.
Максим Денисов realty.vz.ru
