тел: +7 (927) 260-91-71
Согласно исследованию экспертов «Росгосстраха», сегодня могут приобрести квартиру или дом не более 3% россиян. И это при том, что в той или иной форме и степени «остроты» квартирный вопрос затрагивает почти 60% семей. Дефицит жилья оценивается в астрономическую цифру – 1,5 млрд квадратных метров. При нынешних объемах в 35-40 млн нетрудно подсчитать количество лет для достижения сегодняшних потребностей и примерно представить отрыв строительных возможностей от потребностей граждан.
Пожалуй, сегодня только в одной стране жилья строится столько, сколько должно для разрешения жилищной проблемы. Это – Китай, где в прошлом, кризисном для всего мира году, было возведено около 170 млн «квадратов» новостроек. Ежегодный прирост объемов строительства здесь оценивается в 25-35%, что можно считать абсолютным мировым рекордом. Для убедительности приводимых цифр можно привести такой пример: если суммировать весь ежедневный объем жилого строительства в одной «точке», то получится, что в КНР ежесуточно возводится город для населения в 100 тыс. человек, со всей инфраструктурой и дорогами.
Что касается России, то пока строительная отрасль может только мечтать о таких темпах. Сами застройщики-девелоперы винят во всем банки, которые не опускают свои ставки ниже 25% годовых и чиновников, чьи «аппетиты» стоят до 30% стоимости возводимого жилья.
Сегодня цены на квадратные метры в Москве колеблются у отметки в 5-5,3 тыс. долларов за метр на вторичном рынке, и 3-3,5 тыс. – на первичном рынке. Что касается цен «завтра», то тут аналитики рынка опасаются давать «длинные» прогнозы, сходясь во мнении, что в ближайший год цены могут вырасти на 10-15%.
«Сейчас для резкого повышения цен не та экономическая ситуация, - рассказал в интервью РИА Новости президент корпорации «Инком» Сергей Козловский. - Должно быть либо слишком много лишних денег у бизнеса и государства. Либо по каким-то политическим мотивам резко остановятся все стройки – купить будет нечего, и тогда рынок мог бы вырасти по цене на низких объемах. Но даже если так, то нет потенциала бурного возрастания покупательской способности на протяжении ряда лет, как было в 2001-2005 гг». Эксперт считает, что цены на вторичное жилье в Москве в 2011 году могут ускорить темпы своего роста в сравнении с этим годом и подняться на 16%, так как на сегодняшний день рынок «вторички» в столице уже отыграл 10% по сравнению с кризисным 2009 годом. Таким образом, по его словам, 2010 год закончится на жилищном рынке на уровне порядка 195 тыс. рублей за квадратный метр.
Что касается более отдаленных перспектив, то, по мнению Козловского, «если инфляция будет 8%, как нам обещают, то теоретически рост цен может быть максимум вдвое выше, но докризисных темпов увеличения стоимости жилья, когда недвижимость дорожала на 20 - 30% в год, в Москве больше не повторится».
С таким мнением в целом соглашается главный аналитик «Индикаторов рынка недвижимости» ( Irn.ru) Олег Репченко. «Для недвижимости характерно дорожать умеренными темпами, «отыгрывая» инфляцию, - говорит он. - После кризиса 1998 г. жилье начало дорожать умеренными темпами и этот процесс продолжался довольно долго - более 5 лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но вечно такая ситуация продолжаться не могла. Нынешний кризис смел «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. И стоимость метра не заставила себя долго ждать - она вернулась к прежнему каналу умеренного роста. Поэтому вполне естественно ожидать, что теперь кривая цен на недвижимость войдет в этот умеренный восходящий канал и в ближайшие годы будет расти в его пределах». Что касается перспектив на 3-5 лет, то, как считает аналитик, наиболее вероятным представляется умеренный рост темпами в среднем 10%-15% в год.
«Когда на рынок придут инвесторы, тогда и будет рост, - говорит в интервью порталу Bn.ru заместитель директора департамента «Новое строительство» Яна Долотова. - Очень большой пласт денег, которые вливались в рынок, приносили инвесторы, а их сейчас нет. И они на рынок не вернутся еще долго, они должны продать то, что купили в 2006–2007 годах. У нас жилье приобретали целыми подъездами, инвестиционные фонды покупали дорогущие квартиры для сдачи в аренду. В 2006 году доля инвестиционных покупок была безумно большая – до 30%....Но в ближайшее время повторения «безумного рынка» не будет. Отложенный спрос, инвесторы, деньги банков. Для серьезного роста цен все это должно сойтись в одной временной точке, но этого не произойдет сейчас. Рынок будет стабильным еще очень долго, потому что инвесторы пока возвращаться на рынок не хотят. Сейчас здесь есть только банки, которые планируют заработать на ипотечных кредитах».
Есть и еще один серьезный аргумент в пользу невозможности снижения цен, на который рассчитывали многие желающие приобрести жилье. По оценкам Союза инженеров -сметчиков России, 54% в себестоимости строительства – доля стройматериалов. Разница между себестоимостью и продажной ценой сегодня составляет 16–18%. То есть говорить о снижении себестоимости строительства – уже неверно.
Помимо самих строительных затрат, любой застройщик включает в себестоимость «готового продукта» инфраструктурные затраты. С вводом почти в обязательном порядке проектов «комплексного освоения территории», компаниям необходимо уже на первом этапе вкладывать большие средства в тепломагистрали, дороги, в электрические сети и т.д.. Это составляет до 30% от стоимости строительства.
Если считать данностью отсутствие дешевых и длинных кредитов для строительных компаний, рост инфраструктурных издержек, с одной стороны, и дефицит подготовленных стройплощадок, с другой, то следует признать, что рост стоимости жилья неизбежен и будет ограничиваться только финансовыми возможностями россиян.
Опыт докризисных лет показал, что на стабильном рынке недвижимости рост цен обычно немного выше инфляции, примерно на 2–3% в год. Вопрос в том, что считать инфляцией: объявляемые 7-8% годовых или то, что реально видно в магазинах – все 20%. «Если цены поднимаются на 1% в месяц, а в период оживления могут достигать 2%, то есть от 12% до 15% в год, – это абсолютно нормальный рост цен на жилищном рынке, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости эксперт консалтинговой компании «Б.И.П.И.» Олег Ростовцев. - Больший рост, думаю, можно ожидать после 2012 года, когда постепенно, худо-бедно, но будут распроданы сегодня возводящиеся новостройки и параллельно «раскачается» ипотека и уйдет кризисный страх больших кредитов».
Андрей Скоробогатов realty.vz.ru
