Несмотря на мировой финансово-экономический кризис, дан старт крупному инвестиционному проекту на месте 4 ГПЗ в СамареНесмотря на мировой финансово-экономический кризис, дан старт крупному инвестиционному проекту на месте 4 ГПЗ

Презентация проекта «Самара-Центр» 16 декабря была похожа на ружье, которое долго висело на стене, а потом выстрелило, чем привлекла внимание практически всей деловой среды Самары.

Проект представляет собой комплексную застройку в границах «треугольника» улиц Луначарского, Мичурина и Московского шоссе. Он включает в себя строительство жилых зданий, коммерческой недвижимости и гостиницы. Есть замысел там же построить новое здание класса А для администрации г.о. Самара и городской Думы.

Напомним, что территория границ 4 ГПЗ шестьдесят лет назад являлась городской окраиной. Так как с той поры мегаполис раздвинул свои границы, вредное производство оказалось в окружении жилых массивов, чего быть не должно.

Расставила все точки над «i» быстро растущая цена на землю за последнюю пятилетку. Именно это заставило собственников задуматься о дальнейшем ином развитии территории. Девелоперы постарались освоить заново все свободные земли. В настоящий момент по соседству с проходной завода расположены следующие объекты недвижимости: IN CUBE, «Вертикаль», «Тинькофф», SKY CITY, «Скала» и др. Только «треугольник» 4 ГПЗ долгое время оставался в стороне от строительного бума.

Земельный вопрос

Катализатором разработки нового развития территории послужил принятый весной текущего года генеральный план развития Самары, который открыл дорогу комплексному освоению земель. По сообщению Сергея Арсентьева, заместителя главы г.о. Самара, площадка бывшего 4 ГПЗ уже сменила зонирование - с промышленного назначения под жилую и коммерческую застройку.

Кстати, переоформлены права собственности на землю. ЗАО «СПЗ-4», ранее владеющее этой территорией общей площадью около 32 га, год назад передало санкт-петербургскому закрытому фонду особо рисковых венчурных инвестиций «Наследие - стратегические инвестиции» свои акции. По словам Дмитрия Сладкова, председателя совета директоров, руководителя проекта «Самара-Центр», ЗАО «СПЗ-4» не лишилось права собственности, как это предполагалось некоторыми СМИ. Напротив, владельцы земли внесли своими акциями взнос в капитал вновь образованного ЗПИФ «Стратегические инвестиции» (закрытого паевого инвестиционного фонда). Именно таким образом собственники земли сохранили контроль (за своим активом - землей), но в то же время открыли двери для вступления в свой суперпроект новых соинвесторов. Дмитрий Сладков не стал разглашать суммы ранее заключенной сделки, а также комментировать нашему корреспонденту, каков теперь удельный вес ЗАО «СПЗ-4» в ЗПИФ. Таким образом, фонд выступает солидарным инвестором, а имена акционеров сохраняются в тайне от общественности.

Концепция

Важно отметить, что представлял проект на декабрьской презентации не головной офис «Самара-Центр», а представители его филиала, расположенного в г. Санкт-Петербурге.

К разработке концепции комплексной застройки были привлечены представители консалтинговой компании Jones Lang LaSalle и международного архитектурного бюро NBJJ.

Под руководством Дэвида Портмана, ведущего архитектора из NBJJ, было разработано зонирование территории. Г-н Портман не скрывал, что параллельно они работали над своим проектом в Астане (Республика Казахстан).

И в Астане, и в Самаре заложена принципиальная идея, что при комплексной застройке не должно быть узкоспециализированных ареалов, состоящих только из офисов либо только из торговых центров или жилых районов. Напротив, все вышеперечисленное должно располагаться вместе. Это повышает синергию и экономический положительный эффект при продаже недвижимости конечным потребителям. Например, если в квартале будут построены только торгово-офисные здания, то они будут функционировать лишь в рабочее время - с 8 до 22 часов, а ночью, увы, будут пустовать. Тем самым создавая зону отчуждения, пятно застройки «без людей».

Для того чтобы этого явления избежать, на территории бывшего 4 ГПЗ возведут единый комплекс зданий различного функционального назначения. Общая площадь застройки составит более миллиона квадратных метров (подробности в таблице). В состав комплекса войдут жилые дома класса «комфорт» и «элита», общая площадь составит 520 тыс. квадратных метров, или 52% от объема всего проекта. Предусмотрено строительство большого торгово-развлекательного центра и отеля. Изюминкой комплексной застройки станет рекреационная зона с парком и искусственным водоемом. По словам Игоря Галахова, архитектора, директора компании «Риком», глубина водоема составит около трех метров, протяженность - около пятидесяти. Перепад по высоте на всей протяженности водяного зеркала может составить около двух-трех метров.

Задача сегодняшнего дня - адаптировать проект зарубежных коллег к российским нормам проектирования.

Транспортная доступность

Уже сейчас зона Московского шоссе около 4 ГПЗ стала проблемной. Причина очевидна - пробки. Решение проблемы транспортной доступности возлагается на метро. Функционируют станции метро «Московская» и «Российская», в 2010 году ожидается ввод станции на пересечении улиц Ново-Садовой и Осипенко. Потенциал для расширения Московского шоссе и улицы Мичурина исчерпан. Поэтому упор предполагается сделать на улицу Луначарского, которая проходит параллельно проспекту Масленникова. Она будет расширена. Кстати, на пересечении улиц Луначарского и Московской планируется строительство многоярусной транспортной развязки.

Справедливо заметить, что строительство транспортных развязок и дорог входит в компетенцию муниципалитета и правительства Самарской области. По словам Дмитрия Сладкова, за счет инвесторов будут строиться только дороги внутри квартала «Самара-Центр».

«Белые пятна»

Во-первых, так и осталась неизвестной судьба исторического комплекса артиллерийских казарм на пересечении ул. Мичурина и Челюскинцев. Будут ли они сохранены в результате «большой стройки»?

Во-вторых, на макете обратил на себя внимание участок около православной церкви-новодела по улице Мичурина. Там сейчас располагается стадион. Однако на макете на месте стадиона были расположены здания проекта «Самара-Центр».

Значит ли это, что стадион будет ликвидирован?

Фактор власти

Сергей Арсентьев публично подтвердил, что все подразделения городской мэрии - департаменты, управления и комитеты - соберутся в одном здании, которое будет построено на площадке 4 ГПЗ. Однако пока не произведен окончательный расчет, какие площади занимают управления, департаменты и комитеты в целом. Когда цифры станут известны, будет сформировано техническое задание проектировщикам. Строительство здания для мэрии будет вестись за счет муниципального бюджета. Первый заместитель главы города не исключил, что финансирование строительства здания на территории 4 ГПЗ будет вестись в том числе и за счет продажи на рынке недвижимости высвобождаемых муниципалитетом зданий в исторической части города.

Конечно, объединение всех подразделений городской муниципальной власти под одной крышей даст существенную экономию времени при их взаимодействии, а также упростит их финансирование. Наличие «единого дома» для городской власти, по нашему мнению, будет интересно также потенциальным инвесторам, поскольку инвестиционная привлекательность жилья и других зданий станет выше. А это значит, больше будет доходность от инвестиций и прибавочная стоимость, извлекаемая девелопером, относительно себестоимости.

В период до 2010 года включительно девелоперами «Самара-Центра» планируются мероприятия по правовому согласованию всего проекта, по разработке архитектурных проектов, по обеспечению инженерного развития территории, а также по окончательному демонтажу и вывозу промышленного оборудования шарикоподшипникового завода. По сообщению Александра Берковского, руководителя пресс-службы проекта «Самара-Центр», затраты на проведение вышеперечисленных работ в ближайшие два года могут составить до $ 2 млрд. «Общий объем инвестиций на проект «Самара-Центр» сразу за 7-10 лет определить сложно», - резюмировал г-н Берковский.

Сегодняшняя рецессия может сыграть на руку авторам проекта «Самара-Центр». В условиях экономического спада на строительном рынке уже сегодня снижаются цены на строительные материалы и минимизируются затраты на разработку проектной документации в долларовом эквиваленте. Приостанавливаются, «замораживаются» девелоперские проекты конкурентов из-за ужесточения выдачи и рефинансирования кредитов банками. Конкуренция снижается. Войти в рынок «новичкам» легче. Если разработчики концепции освоения территории 4 ГПЗ смогут заинтересовать инвесторов, то в Самаре появится новый центр, подобный московскому или лондонскому Сity.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Сергей Арсентьев, первый заместитель главы г.о. Самара:

- Представленный на презентации проект не является рабочим, это концепция. Полгода назад городская администрация подписала соглашение с инвестором о содействии в развитии данной территории. Подписанный документ соответствует областной программе по выносу за территорию города производств, являющихся вредными и ухудшающих экологию мегаполиса. В достаточной степени безболезненно прошел процесс освобождения данной площадки от производства. Плюс в том, что удалось избежать социального катаклизма. Данная территория неоднократно выставлялась на инвестиционных фестивалях: в Мюнхене, в Каннах, в Санкт-Петербурге. В случае реализации проекта повышается инвестиционная привлекательность г.о. Самара. Конечно, наиболее серьезная проблема в данном проекте - это транспортная развязка и ситуация на дорогах вокруг данного «треугольника» застройки, которая требует быстрых и технически грамотных решений.

Юрий Корякин, вице-президент Союза архитекторов России:

- Проект имеет хорошие перспективы из-за удачного месторасположения. Второй плюс в том, что освоение территории будет вестись не стихийным способом, а методом комплексной застройки. Функционально-пространственная концепция разработана, теперь черед разработки рабочей документации. Что вызывает интерес со стороны профессионального сообщества - архитекторов. Идея концепта «Самара-Центр» составлена, на мой взгляд, грамотно. Конечно, то, что это делалось не российскими архитекторами, заметно. Представлено иное видение архитектурного пространства, показателей плотности застройки. С другой стороны, не в полной мере отражены окружение данной площадки, логика развития города и его особенности. В готовых уже рабочих проектах, конечно, будут отличия от представленного сегодня макета. Через три-четыре месяца можно будет сравнить концепцию и первую версию рабочего проекта. Уже поступили предложения по цифровым данным: по этажности, по плотности жилой застройки и помещений общественного пользования. Все это требует уточнений.

Кстати, в генеральном плане города предусмотрено строительство двухуровневой развязки на пересечении улицы Луначарского и проспекта Карла Маркса (с развязкой на улице Московской). Согласен с тем, что необходимо строительство развязки на пересечении Московского шоссе и улицы Мичурина (а также улицы Дачной). Также назрела потребность в строительстве развязки на пересечении улиц Мичурина и Луначарского.

Андрей Большаков

Новости едвижимости