Следующий год многие эксперты называют годом аренды.Следующий год многие эксперты называют годом аренды. О перспективности этого рынка заговорили сразу после того, как страна почувствовала мировой экономический кризис. Собственно, логика всплеска интереса к аренде очевидна: в ситуации, когда количество сделок по продаже в силу объективных причин (недоступность ипотеки, снижение покупательского спроса) уменьшается, а квартирный вопрос никуда не исчезает, альтернативой покупке становится аренда жилья

По словам Екатерины Кравцовой, агента по аренде жилья СРП «Дисса», «последствия кризиса на своем рынке мы ощущаем: количество клиентов, желающих сдать недвижимость, гораздо больше, чем тех, кто ее хочет снять». Что, собственно, подтверждают и цифры. Если в сентябре этого года при обзоре рынка жилой недвижимости все операторы отмечали рост количества предложений (тогда речь шла о годовом росте предложений в этом сегменте рынка), то в декабре можно констатировать, что за пошедшие 3 месяца количество предложений выросло еще на 12%.

Основной приток квартир на рынок сейчас происходит за счет несостоявшихся продаж. Собственники, пытающиеся реализовать квартиру в течение нескольких месяцев и при этом нежелающие уступать в цене, сдают жилье внаем. «На количестве предложений сказывается как наступивший кризис, так и наступающий новый год, - рассказывает Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит». - В последние месяцы появилось достаточно много квартир, которые не сдавались ранее. Связано это прежде всего с выходом на рынок инвесторов, неготовых продавать квартиры в нынешней ситуации, и появлением квартир «зависших» в продаже. Таким образом, в ближайшее время мы ожидаем повышения спроса и продолжения увеличения предложений».

Рост количества предложений характерен не только для Самары. По данным компании Blackwood, в Москве по сравнению с летом количество квартир, поступивших в аренду, увеличилось на 50% (на 20% по сравнению с сентябрем). Прирост относительно начала года - около 200% в сегменте дорогой недвижимости.

Наиболее значительно растет количество предложений квартир, которые сейчас наименее ликвидны на рынке, - многокомнатных квартир элит-класса в центральных районах города. В Самарском районе количество квартир, предлагаемых к аренде, выросло на треть. На 50% вырос объем предложений в Октябрьском районе. Неизменными показатели остаются лишь в Куйбышевском и Красноглинском районах, объем предложений в которых традиционно низок (1,1% и 1,2% соответственно).

Однако увеличение предложений не означает, что увеличивается спрос. Хотя исходя из ситуации вроде бы он должен быть. Ведь не только собственники жилья сейчас не могут оперативно его реализовать в сложившихся условиях, но и потенциальные покупатели в связи с снижением доступности ипотеки не могут квартиру купить. Однако парадокс решается просто: наиболее востребованный сегмент квартир для аренды - это дешевые квартиры эконом-класса. «В основном сейчас существует спрос на квартиры эконом-класса ценой 12-15 тысяч рублей в месяц, - констатирует г-жа Кравцова. - Собственники готовы идти на уступки, но незначительные. Сейчас все занимают выжидательную позицию». Именно этот сегмент вымывается быстрее всего. Предложений по нему становится с каждым месяцем все меньше и меньше. Если в сентябре риэлторы в разговорах упоминали, что 8000-10000 рублей - желаемая для квартиросъемщиков цена, но и тогда таких предложений было мало, сейчас их стало еще меньше. Если в начале осени в этом ценовом диапазоне находилось 4% квартир от всего объема предложений, то к началу зимы их осталось 1,3%. За такие деньги можно снять «гостинку» в Куйбышевском районе либо однокомнатную «хрущевку» в районе «Металлурга», но и эти предложения носят единичный характер. В диапазоне 11000 - 14000 рублей количество предложений также снизилось (в сентябре было 28,5%, к декабрю стало 17,8%). В итоге средняя цена ежемесячной арендной платы за однокомнатную квартиру за три истекших месяца поднялась на 20%, составив к концу года 17645 рублей. Однако такие рекорды ставят лишь малогабаритные квартиры, в сегменте двух- и трехкомнатных квартир рост есть, но не такой значительный - в среднем на 2-4%. Владельцы этих квартир, чувствуя отсутствие спроса, охотнее идут на снижение арендной платы.

А вот цена на аренду многокомнатных квартир не только не выросла, но и упала, что в целом, констатируют операторы рынка, следствие снижения спроса на них. В силу неопределенности, которая складывается на рынке жилья, многие предпочитают снимать жилье подешевле. Конечно, никто не говорит, что топ-менеджеры или работающие в Самаре иностранцы, которые и являются основными арендаторами жилья такого класса, лишились работы, однако экономят и они. Например, четырехкомнатную квартиру с евроремонтом, импортной мебелью, расположенную на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской, в сентябре 2008 года предлагалось снять за 80 тысяч рублей в месяц, сейчас аналогичная меблированная квартира сдается за 75 тысяч. В среднем снижение цен в сегменте элит-класса фиксируется на 15%.

Всплеск интереса к аренде отмечается и среди риэлторских агентств, ранее этим направлением не занимавшихся. В первую очередь сейчас риэлторский бизнес ищет любые перспективные направления, так как он одним из первых ощутил на себе последствия экономических потрясений, происходящих в стране. В октябре люди были просто напуганы разворачивающимися событиями, поэтому отложили покупку недвижимости, затем ипотека становилась все менее доступной для потребителя, а в конце года кризис затронул реальный сектор экономики, и теперь уже в условиях неопределенности получения доходов население откладывает улучшение жилищных условий на лучшие времена. На этом фоне опять возникает опасность активизации различного рода мошенников на рынке аренды жилья, якобы сдающих квартиры по ценам значительно ниже рыночных. Хотя в настоящий момент профессиональные операторы рынка такой активизации не замечают. «Активизация мелких агентств и частных маклеров на рынке аренды жилья заметна в периоды сезонного повышения спроса, тогда мы иногда сталкиваемся с их деятельностью, - комментирует сложившуюся ситуацию на рынке Васса Симакова, руководитель отдела жилой аренды АН «Арбат». - Сейчас мы не замечаем их активности на рынке. В периоды снижения спроса клиенты, желающие арендовать квартиру, становятся более разборчивыми, а мелкие агентства не имеют такой обширной базы, которой располагают крупные игроки рынка - такие, как компания «Арбат», поэтому потенциальные арендаторы предпочитают обращаться именно к нам».

Прогнозы по поводу того, как будет развиваться ситуация в 2009 году, операторы рынка сейчас делают весьма осторожно, однако некоторые эксперты уже успели назвать будущий год годом аренды. И для этого есть все основания - арендовать и сдавать в аренду квартиру в условиях нестабильности станет более выгодно, чем прежде. Если ранее многие собственники пренебрегали доходами от аренды квартиры, то сейчас, когда требуются дополнительные доходы, сдача квартиры внаем станет в глазах владельцев недвижимости гораздо более привлекательным занятием. Для арендаторов снять квартиру сейчас намного проще, чем получить кредит на покупку недвижимости. Кроме того, собственники готовы идти на уступки и торговаться.


ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ МНЕНИЕ

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит»:

- Открытие отдела аренды в нашем агентстве связано не только с увеличением востребованности данной услуги в период кризиса. Это и стремление оказывать нашим клиентам полный комплекс услуг, ведь многие люди, приобретавшие квартиры с помощью наших специалистов, обращаются вновь, уже с целью сдать в аренду купленное жилье.

Конечно же, мы планируем в дальнейшем развивать это направление, ведь рынок аренды жилой недвижимости всегда достаточно активен. В условиях нестабильности рынок аренды становится оптимальным решением жилищного вопроса. Для покупателей жилья привлекательность аренды возросла в связи с приостановкой некоторыми банками выдачи ипотечных кредитов и повышением процентных ставок. Таким образом, многие покупатели заняли выжидательную позицию. В результате этого можно прогнозировать увеличение спроса на рынке аренды.

Васса Симакова, руководитель отдела жилой аренды АН «Арбат»:

- В ноябре рост предложения на рынке аренды жилья опережает спрос. В этом процессе есть, конечно, сезонная составляющая, которую нельзя не учитывать. В декабре традиционно желающих арендовать квартиру становится меньше, что вполне понятно - люди готовятся к новогодним праздникам и накануне нового года не стремятся менять место жительства. Такая ситуация повторяется из года в год и при стабильной экономике. В этом году снижение спроса стало заметно раньше, уже в конце ноября. Связано это прежде всего с нестабильной ситуацией в экономике страны. В таких условиях жители нашего города стараются уменьшить расходы, в том числе и на аренду квартиры. По опыту прошлых лет могу сказать: после новогодних каникул деловая жизнь активизируется, спрос оживляется. Однако какова будет ситуация в наступающем году - прогнозировать трудно.

Анна Храмова