Из-за кризиса ликвидности крупные земельные наделы, выставляемые на продажу лендлордами или спекулянтами, возможно, подешевеют. Из-за кризиса ликвидности крупные земельные наделы, выставляемые на продажу лендлордами или спекулянтами, возможно, подешевеют.

Однако подвижки в сторону уменьшения цены будут наблюдаться только в тех случаях, когда нужно быстро продать активы. Если такой необходимости нет, собственники земли скорее всего отложат продажу до стабилизации рынка

Дорожала, дорожала…

Последние 2-3 года рынок земельных участков в Самаре развивался в направлении удорожания, причем весьма ощутимого и стабильного. По данным аналитического центра «НРН», в период с июня 2006 года по июнь 2008 г. цены на земельные участки в городской черте в среднем выросли на 131%. Несколько меньшая динамика наблюдалась на земли в области, хотя и здесь тренд удорожания был всем очевиден и непоколебим.

Свободных земельных участков в черте города с каждым годом становится все меньше. Из-за ограниченности земельных ресурсов в городе в последние годы начал активно развиваться областной земельный рынок, рост которого стимулировала главным образом активность девелоперов, осваивающих прилегающие к Самаре территории для строительства коттеджных поселков.

Однако обострившаяся осенью этого года проблема ликвидности на мировых финансовых рынках и последовавшие за этим существенные изменения в различных отраслях экономики (в том числе в банковском секторе и на рынке девелопмента) заставили многих землевладельцев переживать за судьбу своих активов. У тех, кто какое-то время назад вложился в землю, намереваясь ее в дальнейшем продать девелоперам, серьезно сократились возможности для этого. Ведь девелоперам в связи с непростой финансовой ситуацией в настоящее время не до новых проектов. Соответственно, круг потенциальных покупателей инвестиционных земель резко сократился. Более того, весьма вероятно, что сами девелоперы, располагающие еще не освоенными большими земельными наделами, могут пополнить ряды продавцов земли. «Под влиянием кризиса многие компании, работающие на рынке коттеджного строительства, уже сегодня выставляют на продажу земельные участки без обязательств возведения домов, что в условиях стабильной финансовой ситуации считалось нарушением концепции реализации коттеджных поселков», - констатирует Михаил Ненашев, генеральный директор «ИНДЭСТ-Development».

При этом очевидно, что и для первой категории продавцов (земельных спекулянтов), и для второй (девелоперов) сейчас не самое подходящее время для совершения операций на земельном рынке - ввиду отсутствия спроса на большие земельные наделы, предполагаемые к освоению коттеджным строительством. Соответственно, если землевладельцу сейчас срочно нужны деньги, он будет вынужден демпинговать при продаже земли. Именно эти соображения и дают сегодня почву для разговоров о падении цен на земельном рынке.

Землю не продавать!

Однако, во-первых, как отмечает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Эл-Гранд», рынок земельных участков более инертный, чем рынок жилой и коммерческой недвижимости, и корректировки начнут здесь происходить не сегодня и не завтра, а в более отдаленной перспективе.

Во-вторых, многие аналитики настаивают на том, что падение цен на землю - иллюзия, слишком точечный это товар. Другое дело, что в условиях кризиса, когда необходимо быстро продать активы, возможны подвижки цены в сторону уменьшения.

Но демпингуют лишь те, кому срочно понадобились деньги. Остальные предпочитают переждать. Некоторые продавцы даже, наоборот, снимают свои лоты с продажи, мотивируя это и тем, что сейчас невыгодно продавать, и тем, что хранить капитал сейчас в денежных единицах опасно, а надежных инвестиционных инструментов очень мало.

Наиболее незащищенными сейчас, по оценке компании Swiss Appraisal, являются небольшие девелоперские компании: их положение зависит как от развития ситуации на международной финансовой арене, так и от настроения участников локального финансового рынка.

«На текущий момент наблюдается снижение ликвидности земельных участков, находящихся в собственности у девелоперов, - комментирует Татьяна Панфилова, директор российского офиса Swiss Appraisal. - Но, по оценкам Swiss Appraisal, в краткосрочной перспективе (I квартал 2009 г.) рынок земельных участков начнет стабилизироваться. В среднесрочной перспективе стоимость земельных участков может подняться, хотя и темы роста стоимости скорее всего не превысят 5% в год. В связи с такой ситуацией на рынке в качестве основной инвестиционной стратегии девелоперов, владеющих земельными участками, Swiss Appraisal рекомендует стратегию «Держать!».

Частные инвесторы действуют

Другая ситуация в сфере частных инвесторов и небольших земельных участков. Размежеванные участки всегда пользовались и продолжают пользоваться спросом. Частные инвесторы с удовольствием покупают землю как для строительства, так и в качестве вложения средств.

По словам риэлторов, спрос на землю в настоящее время достаточно высок, несмотря на непростую ситуацию на рынке. Как отмечает Анастасия Балялина, руководитель земельного отдела АН «Визит», сейчас очень много заявок на приобретение земельных участков стоимостью 1-2 млн руб. «Это связано с тем, - поясняет эксперт, - что люди боятся оставлять деньги в наличности. А недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инвестиционных инструментов. Однако не у всех есть большие деньги, достаточные для покупки квартиры, а тем более коммерческого помещения, поэтому многие рассматривают сейчас вариант покупки земельного участка».

И в ближайшие полгода, считает Михаил Ненашев, будет наблюдаться повышенный уровень спроса на земельные участки, что в первую очередь вызвано желанием если не приумножить, то по крайнее мере сохранить капитал. При этом спрос будет формироваться в основном за счет частных лиц, поскольку девелоперские структуры, работающие в сегменте коттеджного строительства, либо уже располагают необходимыми площадями, либо заморозят реализацию своих проектов до окончания финансового кризиса».

По мнению Алексея Ульянина, коррекция цен будет наблюдаться в тех сегментах земельного рынка, которые были перегреты: «Например, в последнее время был бум на земельные участки под ИЖС в черте города, цена на которые достигла очень высокой планки. И в силу того, что данный сегмент был немного перегрет, он может быть подвергнут коррекции цен». Хотя здесь, стоит заметить, весомую роль может сыграть и фактор ограниченности предложения: участков в черте города становится все меньше и меньше.

Что касается земли за чертой города (областные территории), существенной коррекции цен не будет, хотя бы потому, что этот сектор рынка сравнительно недавно начал расти и перегрева здесь еще нет. Тем более что мотивация у частных инвесторов к покупке земли по-прежнему есть, замечает г-н Ульянин.

Вечные ценности

Земля всегда была и остается хорошим аккумулятором денежных средств, подчеркивает Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст», это инструмент их сохранения (не приумножения): «Поэтому в кризисный период спрос на земельные участки всегда немного возрастает.

Юлия АНДРЕЕВА

Новости рынка недвижимости