ТСЖ - уничтожить нельзя помиловать

В адрес Советского районного суда г.о. Самара направлено исковое заявление. Осуществляется попытка признать принятый 7 декабря 2005 года устав ТСЖ «Стара-Загора, 25» ничтожным учредительным документом. Почему?

Где правильнее поставить запятую в заголовке нашего материала, покажет время. Мы же постараемся разобраться в непростой ситуации.

Напомним, около трех лет назад были приняты поправки в Жилищный кодекс (ЖК РФ). До 2005 года застройщики имели право перед передачей квартир дольщикам создавать ТСЖ. До тех пор пока все жильцы становились собственниками, застройщик являлся единственным членом создаваемого ТСЖ. Очевидно, что оформление свидетельств на право собственности требует финансовых и временных затрат. Став собственником квартиры, дольщик автоматически становился членом ТСЖ. Когда все собственники вливались в товарищество, строители выходили из состава ТСЖ, тем самым окончательно выполнив все обязательства перед новоселами.

Но были приняты поправки в ЖК РФ, поэтому схема изменилась. Застройщик потерял возможность создавать ТСЖ. Теперь при сдаче новостройки создать ТСЖ могут только сами собственники жилья или же будущие собственники квартир.

Два варианта

К сожалению, а может, к счастью, сознание человека не успевает за изменениями законодательства. Поэтому возникают правовые коллизии.

Застройщик построил дом, передал жилье, а условных 100 собственников медлят с созданием ТСЖ. Время идет, дом брошен. Не обслуживается, не ремонтируется, не управляется. Бесценное время жильцами тратится на то, чтобы определиться, кто же войдет в президиум ТСЖ, кто из «равных - самый главный».

Между тем нужно заключать договоры на уборку территории, на поставку электричества, воды и т.д. После подключения инженерных коммуникаций нужно подписать документы на обслуживание многоквартирного дома. До поправок в ЖК РФ эту работу выполняли застройщики.

Теперь же федеральное законодательство предусматривает иные два варианта развития событий. В первом случае собственники нанимают специальную управляющую компанию (УК). Доверяют работу по управлению многоквартирным домом ей. Во втором случае все делают сами.

Проходит год, как правило, у непрофессионалов, которым УК «не указ», начинаются проблемы. Согласитесь, что не каждый из нас знает, как починить водопровод, как отремонтировать кровлю или заключить с коммунальщиками грамотный договор.

Одна из множества проблем

Одна из возможных проблем - взаимодействие с Ростехнадзором. Застройщик сдает дом и одновременно с этим сдает на экспертизу все опасные виды оборудования (энергоустановки и теплоустановки в общей долевой собственности). Застройщик от Ростехнадзора получает допуски на эксплуатацию и передает их собственникам жилья - дольщикам.

Если меняется тот, кто управляет общей долевой собственностью (например, меняется одно ТСЖ на новое), Ростехнадзор требует от вновь созданного объединения заново получать допуски. Таков порядок! Список документов, которые необходимо собрать, - весьма велик.

Эта ситуация аналогична автострахованию. Если машина меняет хозяина, то новый владелец обязан купить новую страховку, даже если срок старой не истек. Там, где домом занимается УК, проблема получения новых допусков решаема. Там, где профессионалам места не нашлось, а есть самодеятельность, с Ростехнадзором возникают сложности.

Дом сдан три года назад. Новоселья справлены. Жильцами получены свидетельства на право собственности. Созданное в 2005 году ТСЖ прошло регистрацию в налоговой службе, строители из состава товарищества вышли. Все счастливы.

Однако в суд направлено исковое заявление о признании ничтожными актов (половины из них. - Прим. авт.) передачи инженерных сетей, а также предложение о признании ничтожным устава ТСЖ.

Дмитрий Панферов, исполнительный директор АЮЛ «Самарская гильдия строителей»:

- Признание устава ничтожным влечет за собой негативные последствия - признается ничтожным и сам факт регистрации ТСЖ. За этим последует признание недействительными всех ранее заключенных ТСЖ договоров на обслуживание дома - на водоснабжение, тепло- и газоснабжение и пр. Напомним, что сейчас на улице зима, а многоквартирный дом рискует остаться без света, тепла, воды и т.д.

Зачем это нужно ТСЖ? Руководство ТСЖ «Стара-Загора,25» пытается через суд добиться признания недействительным акта ввода объекта в эксплуатацию.

В доме живут около 300 человек. Большинство получили свидетельства о государственной регистрации права собственности, многие воспользовались правом на получение имущественного налогового вычета. В случае признания недействительным акта ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрация права собственности, и право на имущественный налоговый вычет теряют силу.

У любой борьбы должна быть цель. Например, есть проблема - течет крыша. Закон защищает права потребителей, в нашем случае - дольщиков. Предусмотрен гарантийный срок (пять лет), в течение которого любой застройщик обязан устранить неполадки, возникшие по его вине. Поэтому нужно подавать заявление в адрес застройщика или в суд с конкретной претензией. Тогда строители добровольно или по решению суда обязаны устранить недоделки. Зачем же вместо ремонта уничтожать дом, пусть и с юридической точки зрения?

Евгений Стрельников