Преодолеть без потерь

Для сохранения капитала существует несколько консервативных инструментов, один из которых – недвижимость. И, несмотря на то, что конъюнктура финансового рынка вовсе не способствует быстрому и уверенному принятию решения о покупке объектов недвижимости, быть, что называется, в материале нужно. Журнал «Самарский коттедж» постарался объективно оценить основные маркет-образующие факты на рынке загородной недвижимости и, избежав популистских заявлений и необоснованных рекомендаций, сориентироваться в текущей ситуации.

 

Не торопись!

 

Известно, что неликвидные объекты всегда пользовались ограниченным спросом. Но, как ни парадоксально, именно такая категория объектов составляет основной банк спекулятивных предложений. Поскольку инвесторы покупали их с целью снять 2-3 цены, расставаться с запланированной прибылью они не собирались. Но такая позиция справедлива только лишь в условиях растущего рынка загородной недвижимости.

  

Сейчас же первыми, кто выставит на продажу свои «инвестобъекты», будут спекулянты. Естественно, цену они снизят, поскольку в условиях стагнации рынка есть два способа простимулировать спрос: снизить цену или ограничить количество предложений. Самый доступный для них – первый вариант, а потому, как только полетят первые ласточки по сниженным ценам, не торопитесь делать выводы и уж тем более покупать. Есть вероятность, что большинство из объектов – неликвид, который сбрасывают в надежде отбить хоть что-нибудь.

  

 Этот тезис можно проиллюстрировать ситуацией на московском рынке, события на котором, к слову, всегда имеют трендовый характер. В силу своей мобильности и структурированности, он первый среагировал на ситуацию в экономике.

 

«В Москве из прайсов риэлторских компаний собственники активно изымают ликвидные объекты, дома и участки, а остаются только сложные размены, за которые в обычное время риэлторы даже не стали бы браться. Цены на такие предложения, действительно, на 10-13% ниже общерыночных. Однако делать исходя из этих данных вывод о том, что на рынке началось глобальное снижение цен, более чем преждевременно», - говорит Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба». Именно выброс на рынок различного рода «неликвида» и породил убеждение, что цены неминуемо будут падать. По словам Валентина Лобанова, директора Поволжского центра развития, «в этих офертах доминирует желание «вскочить в последний вагон уходящего поезда» и попытаться получить от продажи максимально возможную выгоду». Есть еще частный случай товарооборота рынка недвижимости. На нем всегда присутствуют срочные продажи, и во все времена они выставлялись по цене ниже среднерыночных.

   

По оценкам риэлторов, срочных продаж - не более 2% от общих объемов сделок. Это, конечно, не много, только вот в хорошие времена никто не делал глобальных выводов из того, что человеку по каким-то бытовым причинам (поэтому риэлторы и называют такие сделки «бытовыми») нужно быстро продать объект. Но сейчас во всем усматриваются признаки кризиса, а потому «бытовые сделки» принимают за признаки снижения цен на недвижимость. Хотя, знаете, создается такое ощущение, что разговоры о грядущем падении цен на недвижимость – это лишь дань моде обсуждения «глобального кризиса». Иначе как можно объяснить тот факт, что собственники снимают с продажи ликвидные объекты.

  

Чтобы не быть голословными и не довольствоваться примером Москвы, скажем, что при подготовке текущего номера «Самарского коттеджа» 3 собственника сняли рекламу о продаже коттеджей (к слову, все объекты располагаются на просеках) прямо перед сдачей номера с таким объяснением: «Решили не продавать, потому что не знаем, что будем делать с полученными деньгами». Люди попросту говорят о кризисе, а сами не верят в то, что недвижимость реально обвалится. «Недавно один мой знакомый-банкир всерьез говорил о том, что недвижимость в скором времени потеряет 85% цены. Тогда я предложил продать его неплохой участок земли на 9-й Просеке за 70% от его докризисной стоимости. Его ответ был для меня предсказуем: он не согласился распрощаться с землей даже с 10%-ным дисконтом», - рассказывает Олег Егоров.

  

Такая ситуация неминуемо приведет к сокращению адекватных предложений на рынке загородной недвижимости, а это, как мы говорили выше, - второй способ стимулирования спроса.

  

Запланированное оздоровление

 

Никому, конечно, не хочется говорить о стагнации рынка после того, как цены на загородную недвижимость стабильно росли. За последние два года объекты в этом секторе принесли собственникам значительный доход - цены на индивидуальные дома, по оценкам риэлторов, выросли в среднем на 30-50%, а в отдельных случаях принесли стопроцентную прибыль. Но уже в недавнее докризисное время, точнее в последние полгода, «по сравнению с прошлым годом рост цен на загородную недвижимость заметно сократился. В зависимости от района за последние полгода он составил от 2 до 8%», - говорит Анастасия Балялина, руководитель земельного отдела АН «Визит». Очевидно, что рынок явно перегрет спекулятивными предложениями, благодаря которым цены бурно росли. Но ведь они не могут повышаться до бесконечности, а объектов с неадекватно завышенными ценами становилось все больше!

  

Эксперты утверждают, что когда доля спекулятивных сделок достигает 20% от общего объема рынка, то цены на них неминуемо влияют на общерыночные. В принципе, логично! На рынке загородной недвижимости процесс ценообразования имеет субъективный характер, и, кроме того, оценка стоимости объекта, как правило, ведется так называемым сравнительным способом, т. е. собственники ориентируются на существующие на рынке предложения. Естественно, выбирают самые дорогие: «А почему я должен продавать дешевле?»

  

Происходит цепная реакция и всеобщая «коррекция» цен. Вскоре в текущих условиях ситуация может откатиться в обратном направлении.

 

Вымывание с рынка спекулятивных предложений повлияет на уровень цен в целом. «Можно сказать однозначно, что цены на недвижимость будут снижаться. Но снижаться они будут неодинаково, так как ликвидность разных объектов значительно отличается. Некоторые из них, наиболее ликвидные, могут упасть в цене незначительно или даже остаться без изменений. А вот дома в непрестижных районах могут подешеветь достаточно заметно», - утверждает Ефим Кочубеевский, генеральный директор научно-методического центра «Рейтинг».

  

Однако есть мнение, что такая ситуация существенно не повлияет на общий ценовой фон. Процент объектов, подпадающих под неизбежный дисконт, в общей массе невелик. 2% - бытовые сделки, 20% (цифра максимальная, поскольку риэлторы затруднились назвать точную долю инвестиционных сделок) - спекулятивные. Остается 78% всего рыночного оборота – его делают собственники, держатели объектов, у которых нет срочной необходимости продавать объекты, напротив, они их придерживают, а значит, основная доля рынка потенциально не будет пересматривать политику ценообразования. Если такая ситуация развернется, то 22% дисконтированных» предложений серьезную погоду на рынке не сделают, и говорить о падении цен – чистой воды популизм.

 

Поселковая ипотека: кому и для чего?

 

Логика и здравый смысл подсказывают, что в условиях стагнации рынка застройщики коттеджных поселков могут пойти на снижение цен, чтобы простимулировать спрос. Они как никто заинтересованы в темпах продаж и строительства.

  

Организованному рынку коттеджного строительства в Самаре не более 2 лет, и на сегодняшний момент почти 80% предложений приходится на строящиеся, а не готовые коттеджные поселки. Готовые (они же и относящиеся к ликвидным бизнес- и элитклассам) либо распроданы полностью («Шале» СК «Портал», коттеджный поселок «Волгатрансстроя» на 8-й Просеке, поселок СК «Град» на 3-й Просеке), либо в них продана большая часть объектов (например, «Монако» от СК «Портал», Sun city от «Диссы»). «Мы не видим причины снижать цены на еще не проданные дома в коттеджном поселке Sun city. Во-первых, домов осталось не так много. Из 109 построенных объектов нам осталось реализовать только 7. И, во-вторых, продавать одинаковые объекты по разным ценам со стороны застройщика было бы некорректным», - говорит Ринат Файзуллин, заместитель директора по загородной недвижимости СРП «Дисса».

  

А что делать застройщикам остальных 80% объектов коттеджных поселков?

В нестабильное время хочется покупать существующий объект, а не право его требования. Но нужно понимать, что чуть ли не единственные случаи ипотеки загородной недвижимости приходятся именно на коттеджные поселки. Доля ипотеки в целом на рынке загородной недвижимости ничтожно мала, и если банки и работали с ней, то кредитовали, по сути, застройщиков, а не физических лиц. Естественно, такой вариант более надежен для банков.

  

В нынешней ситуации «доверие банка» имеет два значения. Если банки не закроют программы и продолжат работать с аккредитованным девелопером, то он получит дополнительные конкурентные преимущества (что в кризисное время дорогого стоит) и спрос (поскольку преимущественно в поселках бизнес- и эконом-класса ипотечные сделки составляют до 50%). Но если банк закрывает программу или ужесточает ее условия – это серьезная подножка для застройщика.

 

«Процент домов, взятых в ипотеку в поселке «Славный», составляет более 50% от общего числа. Поэтому ужесточение условий кредитования со стороны ряда банков значительно замедлило темпы реализации проекта. Те банки, которые продолжают кредитовать покупателей загородки, а это, например, банки группы BSGV, дают кредит на покупку загородных домов только под залог уже имеющейся недвижимости. Это автоматически отрезает от нас тех клиентов, которые собирались вступать в ипотеку «с нуля», - сетует Юрий Данченко, руководитель компании «Виктория-2».

  

Нарушение схемы «покупатель - застройщик - банк» может серьезно пошатнуть положение девелоперов и сроки строительства некоторых коттеджных поселков (особенно находящихся на

первом цикле строительства и тех, у кого проблемы с назначением земельного участка, видом разрешенного использования и межеванием) значительно отодвинуться.

  

Однако экономика процесса говорит о том, что зачастую достроить объект дешевле, чем бросать или продавать. «Если окажется, что заморозить проект будет дороже, чем достроить его, выплачивая по кредитам, то застройщик, скорее всего, будет заканчивать начатое. В противном случае компания прекратит строительство и будет пытаться продать недострой более успешным игрокам рынка», - говорит Ефим Кочубеевский.

 

Земля обетованная

 

К ситуации, сложившейся на земельном рынке, кризис не добавил ничего нового, а только обострил ситуацию. Связана она, прежде всего, с наличием большого количества земель, продающихся по спекулятивным ценам. Указ правительства, в свое время разрешивший перевод земель сельхозназначения в категорию «под ИЖС», дал возможность заработать многим, ведь перевод в другую категорию мог увеличить стоимость земли в 5-10 раз. Но, как оказалось, сменить статус не так уж и просто, поэтому сложности возникли у многих: у тех, кто вложился в землю, в надежде продать ее девелоперам, и у застройщиков, которые все-таки решились строить на таких участках, и по-прежнему не завершили процедуру смены назначения.

  

Что касается первых, то сейчас, когда в связи с последними событиями девелоперам не до новых проектов, сначала нужно закончить старые, а потому потенциальных покупателей инвестиционных земель значительно поубавилось. И это касается не только участков с правовым статусом «земли сельхозназначения». На земельном рынке на первое место тоже выходит ликвидность участков, и многое будет зависеть от расположения и характеристик продаваемой земли.

  

Так, можно с уверенностью говорить о том, что дорожать будут участки земли, находящиеся в привлекательных для строительства местах, – расположенные недалеко от города и имеющие выраженную экологическую ценность. Об этом говорит и Юрий Борисов, начальник отдела загородной недвижимости ГК «Усадьба»: «Участки земли, расположенные в близи водоемов, в лесу, имеющие живописный природный ландшафт, будут дорожать по причине того, что их у нас мало. Берег Волги не резиновый – там всегда будет лишь ограниченное количество земли, и вполне логично, что цены на нее будут расти, а не понижаться». Перспектива участков земли, которые расположены в невыгодных для строительства районах, туманны. Земли класса «чисто поле» продаваться начнут нескоро.

  

Зато уже сегодня можно говорить об увеличении спроса на размежеванную землю, - частные инвесторы с удовольствием покупают ее как для строительства, так и в качестве вложения средств. Есть один показательный пример. Частный инвестор в середине октября купил 3 участка по 10-15 соток в с. Екатериновка Красноярского района по весьма «дружеской» цене – 33 тыс. руб. за сотку, и уже через неделю получил предложение о выкупе приобретенных участков по 55 тыс. руб. за сотку. За неделю – рост 60%.

  

Неплохо для так называемого кризисного времени. По словам риэлторов, спрос на землю в настоящее время действительно значительно превышает спрос на готовые дома. Так, по словам Рината Файзуллина, «участки земли, по сравнению с готовыми домами, в последнее время пользуются большим спросом. Цены на такие участки земли уже повысились в среднем на 30%, а по прогнозам, в ближайшее время будут подниматься еще».

 

Не гадай, а то прогадаешь!

 

Подумайте сами: ликвидная недвижимость – это тот чемодан, в который можно положить деньги, взять и пройти с ним через период нестабильности, потом открыть его и получить ту же сумму (а если повезет, и большую). Таких «чемоданов» больше нет: фондовый рынок – казино, депозитные ставки не покрывают уровень инфляции.  

  

Ясно одно, что кризис позволит закрепиться на рынке ликвидным объектам и устойчивым затройщикам. В принципе, эта ситуация, как ни странно, выгодна всем без исключения. Ведь рынок недвижимости живет оборотом, а он будет обеспечен лишь в случае, если на нем превалируют рыночные, адекватные платежеспособному спросу и качественным характеристикам объекты. И платой за оздоровление может быть и коррекция цен, но, повторимся, – лишь на те объекты, которые и в хорошие времена пользовались ограниченным спросом.

  

Если же участники рынка будут снижать цены, то произойдет запуск дефляционного импульса, который приведет к сжатию рынка и резкому росту цен на объекты в посткризисный период. Это законы рынка, а он, как, в принципе, саморегулируемая система, по ним живет и развивается. Это понимают все – и продавцы, и покупатели.

Валентин Лобанов, директор ТАО "Поволжский"

  

Олег Егоров, председатель совета директоров ГК «Усадьба»:

  

- В России сейчас наблюдается, под общий шум кризиса, явное стремление к переделу собственности со стороны ряда крупных игроков рынка, для чего и нагнетается истерия, в том числе через СМИ. При этом выгодно подогреть упаднические настроения в реальном секторе экономики и тем самым подойти к этому процессу через скупку акций и активов в период их наименьшей капитализации.

 

Однако распространять пессимистические прогнозы непосредственно на рынок недвижимости не стоит. Реальные факты противоречат расхожим мнениям, прогнозирующим снижение цен, - нет никаких реальных перспектив уменьшения себестоимости составляющих строительства, а это значит, что цены на дома в долгосрочной перспективе падать не будут. При этом новые объекты, по всей видимости, возобновятся строительством еще не скоро – а значит, уже существующие будут востребованы в большей степени как вложение средств.

  

Если обратиться к истории, становится очевидным, что недвижимость не пользовалась спросом только в военное время, когда дома и квартиры продавались буквально за ведро картошки и буханку хлеба. Во всех остальных ситуациях недвижимость была и остается наиболее надежным инструментом долгосрочного сохранения средств. И если в ситуации кризиса и существует какой-то «Ноев ковчег», то им как раз являются вложения в недвижимость.

 

 Я уверен в том, что если есть задача въехать из существующего экономического пространства в новое – посткризисное, без каких-либо существенных потерь, то въезжать в это самое пространство надо посредством недвижимости. Акции, вклады, валюта и подобное - это всегда риск с возможностью выиграть и проиграть.

  

 С учетом постепенного роста курса доллара по отношению к рублю, на рынке недвижимости возможно возвращение риэлторов к уже подзабытой практике одновременного экспонирования объектов в рублевом и долларовом эквиваленте цены. Фиксация цен в долларовом эквиваленте, таким образом, обезопасит цены от падения в рублевом выражении.

 

Леонид Боярский, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»:

  

- Сейчас многие мелкие строительные компании будут вынуждены заморозить строительство, вследствие чего уменьшится объем предложения. Вместе с тем на рынок вскоре вернутся покупатели, временно отложившие покупку в связи с нестабильным положением рынка. В сумме эти два фактора, по нашим прогнозам, спровоцируют скачкообразный рост цен, который мы будем наблюдать уже в следующем году.

Самарский коттедж