тел: +7 (927) 260-91-71
В период мирового кризиса проблема возможной задержки строительства стала актуальной как никогда ранее. В каких странах риски особенно велики? Что делать покупателю, если сдача объекта откладывается? И стоит ли вообще сегодня думать о приобретении недвижимости off-plan?
В кризис многие зарубежные застройщики столкнулись с проблемами, лишившись главных источников финансирования - доступных банковских кредитов и стабильного спроса со стороны покупателей. Не все из них смогли выполнить свои обязательства перед клиентами точно в срок - до боли знакомая россиянам проблема.
Однако массовых протестов обманутых дольщиков не наблюдается нигде - в отличие от России, за рубежом проблемы решаются более цивилизованно, а сроки задержки по сравнению с московскими стройплощадками выглядят не такими уж большими. Есть и другая принципиальная разница - за рубежом при покупке на стадии строительства практически всегда предусматривается поэтапная оплата, где график платежей привязан к определенным этапам строительства. Иными словами, если стройка вдруг остановилась - покупатель имеет полное право также остановить и платежи.
Тем не менее, риски повысились. При этом причины задержек могут быть очень разными - от проблем с документами до прекращения финансирования. Хуже других чувствуют себя проекты мелких девелоперов, которые рассчитывали исключительно на денежные поступления от продаж. В то же время компании, строящие на свои средства или имеющие банковские гарантии, вообще не задерживают свои объекты.
Горячие точки
Одним из проблемных рынков сегодня считается Дубай, где большая часть объектов строилась в расчете на спекулятивный спрос. С кризисом спрос при невероятно большом предложении исчез, и девелоперам стало не на что погашать долги перед банками и завершать проекты. Власти эмирата предпринимают меры по защите инвестиционного климата, но это тоже сказалось на сроках: "В 2009 году с целью защиты покупателей была сильно изменена законодательная база, - поясняет менеджер по продажам GreenField Property International Лилия Цырюльникова. - Это также сказалось на сроках сдачи, так как больше времени занимают всевозможные проверки, регистрация и прохождение различных инстанций". Впрочем, как добавляет она, до кризиса проекты тоже опаздывали со сдачей - в среднем задержка составляла один год.
Множество покупателей столкнулись с задержками сдачи объектов в Болгарии, Венгрии и Латвии. Нельзя забывать и о США, но с существенной оговоркой: в Штатах существует более четкий подход к безопасности сделок и ряд государственных механизмов препятствуют "исчезновению" девелопера с деньгами.
В компании "БЕСТ-Недвижимость" уточняют: если говорить не обо всех рынках вообще, а о тех, где наиболее активны российские покупатели, то список проблемных стран возглавляют Болгария и Черногория. В Черногории, правда, есть своя специфика: "В этой стране сложилась интересная ситуация, - замечает президент компании Gordon Rock Станислав Зингель. - Нерасторопность государственных органов, отвечающих за выдачу разрешений на строительство новых объектов, в период кризиса, как это ни странно, благоприятно сказалась на местном рынке недвижимости и фактически уберегла Черногорию от массового банкротства застройщиков". По той же причине предложение на первичном рынке оказалось не слишком большим, благодаря чему эксперты ждут восстановления уровня цен уже в этом году.
Больше конкретики
В качестве наглядной иллюстрации можно привести примеры двух известных болгарских проектов Orange County и Aheloy Beach Residence. Строительство уникального для Болгарии проекта Orange County рассчитывали начать в июне 2009 года. "В тот момент произошел раздел компании между двумя собственниками, - говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. - После чего, оставшись уже в одних руках, комплекс должен был начать строиться. Однако в течение года (!) девелопер ждал, когда соберется комиссия по переводу земли из статуса заповедной в категорию под строительство. Соответствующие обещания были даны девелоперам еще до выкупа участка, но произошли выборы, сменилась центральная власть, и пошли перестановки чиновников на местах. Застройщик был готов начать работы незамедлительно, но бюрократическая процедура изменила его планы".
Клиенты, выбравшие этот проект и подписавшие предварительные договоры, внесли по 30% от стоимости. Они были информированы о сложной ситуации и о задержке сдачи проекта минимум на год. Большинство с пониманием отнеслись к этой проблеме, однако ряду клиентов застройщик вернул внесенные средства. Наконец к лету 2010-го разрешение на строительство Orange County было выдано, после чего работы начались. Теперь предполагается, что первая фаза строительства будет завершена в мае 2011 года.
Более сложная ситуация сложилась с проектом Aheloy Beach Residence, строительство которого заморожено в связи с невнесением ирландскими покупателями очередных платежей. Договоры были составлены таким образом, что ни задержка платежей, ни задержка строительства не влекут за собой штрафных санкций. Сейчас решается вопрос с привлечением средств от инвестиционных фондов для возобновления работ. По словам Юлии Титовой, клиенты получат возможность оформить недвижимость в собственность на этапе Акта 14, и это означает, что их объекты не могут быть арестованы в случае исков третьих лиц (подрядчиков, банка и т. д.), а застройщик не снимает с себя обязательств по завершению проекта.
Время - деньги
Если почитать комментарии в прессе и в интернете, получается, что на рынке недвижимости Кипра кризис вообще не отразился. Это не совсем так: по официальной статистике, в 2010 году объемы продаж недвижимости иностранным гражданам оказались на 84% ниже, чем до кризиса. В то же время цены лишь незначительно скорректировались, а массовых проблем с задержками строительства не наблюдается.
"В целом, будущее кипрского рынка жилой недвижимости не вызывает каких-либо опасений, - считает консультант по недвижимости компании Cybarco Plc Владислав Андреев. - Конечно, в силу корректирующегося спроса на жилую недвижимость во всем мире, количество новых строек на Кипре уменьшается. Тем не менее ведущие девелоперы продолжают выводить на рынок новые, и подчас очень амбициозные, проекты".
Крупные кипрские застройщики, как правило, предоставляют покупателям банковские гарантии завершения того или иного объекта. Компании берут кредит под залог принадлежащей им земли, таким образом, строительство не зависит от темпов продаж. Cybarco, например, предоставляет такую гарантию по проекту Akamas Bay Villas, лауреату премии Homes Overseas Awards 2010. При запуске проекта в прошлом году было заявлено, что "строительство будет закончено в срок, даже если не будет продано ни одной виллы". Работы начались несколько месяцев назад, но продажи уже идут - во многом благодаря тому, что покупатели уверены в надежности проекта.
В Израиле, по словам Станислава Зингеля, на каждый вложенный покупателем доллар дается банковская гарантия под 0,8% годовых, и в случае банкротства продавца покупатель получает возврат средств даже с небольшими процентами. Кроме того, как в США и Дубае, деньги покупателя в Израиле поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет escrow account, которым продавец может распоряжаться только после завершения определенной фазы строительства.
Несмотря на то, что в Турции такие защитные системы законодательством не предусмотрены, на первичном рынке серьезных афер пока не происходило. Эксперты компании GreenField Property International говорят, что главное - включить в договор пункт об этапах оплаты и неустойке в случае задержки строительства. Обычно первые шесть месяцев просрочки застройщик выплачивает покупателю сумму, равную средней арендной плате за квартиру, а по истечении этого срока обязан выплатить штраф и возвратить деньги, которые внес клиент. При этом стандартный срок строительства комплекса в Турции составляет 12-14 месяцев. Таким образом, на турецком рынке строящегося жилья все довольно спокойно, объекты off-plan продолжают покупать, в том числе с инвестиционными целями: готовый объект можно перепродать на 20-30% дороже.
Добрые напутствия
Что делать тем, кто, совершив покупку, оказался в ситуации вынужденного ожидания? Ждать изменения ситуации или пытаться вернуть средства? "Безусловно, правильнее подождать, - считает Юлия Титова. - Проблемы решаются, но это требует времени. Мы встречаемся с нашими клиентами, стараемся оказать юридическую и психологическую поддержку. По возможности переселяем их в готовые комплексы от того же застройщика, организовываем бесплатное проживание для них на период задержки в готовых проектах. Искренне желаю всем нам пережить трудные времена и поскорее начать радоваться изменениям в лучшую сторону".
А как снизить риск тем, кто сейчас присматривается к проектам на стадии строительства? Советы не будут слишком оригинальными: нужно проанализировать, как застройщик выполняет свои обязательства по другим проектам, поинтересоваться наличием банковских гарантий, непременно настаивать на включении в договор штрафных санкций в случае задержки строительства и ни за что не соглашаться платить полную стоимость еще не готовой недвижимости, настаивая на поэтапной рассрочке.
Впрочем, сегодня потенциальный покупатель может легко избавить себя от риска отложенного строительства, купив готовое жилье. Благо на данный момент таких предложений предостаточно во всех странах.
Петр Чернов Homes Overseas
