Грозит ли Самаре дефицит жилья?

Самарская область за последние десять лет не может похвастаться высокими темпами строительства жилья. Причин тому можно назвать множество: свою роль здесь сыграли и закрытость самарского рынка жилья, и позиция местных властей, и конъюнктура рынка. Нельзя игнорировать весьма своеобразное отношение местных строителей к разрешительной документации, благодаря которому значимая часть уже возведенных домов так и не сдана в эксплуатацию

Самарская область который год оказывается в середине списка Приволжского федерального округа по вводу жилья, уступая первые места традиционным лидерам - Татарстану и Нижегородской области. Причем два крупнейших города региона - Самара и Тольятти - по вводу квадратных метров не дотягивают до плановых показателей.

Положительная тенденция наметилась буквально год назад, когда годовой план по вводу жилья был перевыполнен. В Самаре было введено 600 тысяч квадратных метров, в целом по Самарской области - 1300 тысяч квадратных метров. Планы на 2008 год были более смелыми: до конца нынешнего года, который наступит через месяц, областные власти обязались построить 1308,3 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. В 2009-м - 1750 тыс. кв. м, в 2010 году - 2000 тыс. кв. м.

Кроме планов были предприняты и вполне конкретные шаги местных властей для оживления строительных площадок в городе. К ним можно отнести приоритет комплексной застройки, отказ от точечной застройки (чему во многом способствовала активная позиция жителей в привлечении внимания общества к этой проблеме). В 2008 году впервые состоялись земельные аукционы, проведение которых подробно освещалось на страницах нашего издания.

Так что позитивные настроения, которые доминировали на рынке еще в начале года, имели под собой основание: спрос был стабильный, количество предложений увеличивалось. Самарским рынком стали активно интересоваться федеральные и иностранные компании, появились новые проекты. Однако мировой экономический кризис внес новые коррективы в планы. Уже весной 2008 года в Самаре наметился спад покупательского спроса в сегменте строящегося жилья. Здесь сыграло свою роль несколько факторов. Во-первых, рост покупательского спроса не вечен, и, как показывает практика, после периода бурного роста (который наблюдался в Самаре в 2006-2007 годах) всегда наступает некоторое охлаждение покупательского интереса. Связано это и с ростом цен, которые доходят до порога, когда люди, нуждающиеся в жилье, уже не в состоянии его приобрести. Во-вторых, долевое строительство первым ощутило на себе кризис банковской ликвидности. Ужесточение требований к заемщикам при ипотечном кредитовании началось именно с этого сегмента. Кроме того, увеличение экспозиций квартир на вторичном рынке не позволяло быстро реализовывать уже готовые квартиры, чтобы вложить деньги в новостройки.

Судя по показателям этого года, от выполнения планов по вводу жилья наша область опять далека. По данным Росстата, в период с января по сентябрь 2008 года в Самарской области было введено 328,1 тысячи квадратных метров, что составляет 66,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Самаре за десять месяцев 2008 года было принято 152,2 тысячи квадратных метров (29,3% от существующего плана).

Первая волна

Именно на строительной отрасли в первую очередь отразились сентябрьские события. Ни для кого не секрет, что строительные компании, у которых на балансе имеются строящиеся объекты, особенно на начальных этапах строительства, оказались в сложной ситуации. И хотя ни одна самарская строительная компания публично не признала, что замораживает строительство, однако сложности испытывают многие. По словам Екатерины Конахиной, директора ИК «Спектр недвижимости», непросто в современных условиях приходится застройщикам, которые в своей деятельности ориентировались на банковские кредиты. В самой компании «Спектр недвижимости» соотношение между банковскими заемными средствами и средствами, привлеченными из других источников, составляет, по оценкам госпожи Конахиной, 20% к 80%.

Однако такие показатели далеко не у всех компаний, многие были гораздо серьезнее ориентированы на банковские кредиты, что в условиях растущего рынка выгодно, так как позволяет придерживать часть квартир и выставлять их на продажу уже на этапах, близких к завершению строительства, получая тем самым максимальную прибыль.

В столь непростых условиях строительные компании вынуждены будут отказываться или откладывать реализацию прежде всего новых проектов, которые находятся еще на бумаге, или тех, где еще не стартовали продажи. Результаты данной политики уже можно увидеть в прайсах риэлторских агентств. Так, если в мае 2008 года квартиры в новостройках, находящихся на начальных этапах строительства (подготовительные работы и стадия фундамента), составляли 7% от общего числа квартир, то в ноябре их количество сократилось до 1,5%.

Последствия финансового кризиса пока не отражаются на объемах продаваемых новостроек. Сокращение количества квартир в новых домах на рынке мы увидим, конечно, не в этом году, и, вероятно, даже не в следующем. В процентном соотношении дома, находящиеся на 2-3-й стадиях строительства (которые возведены выше второго этажа), составляют 46,1% (для сравнения: в мае эта цифра достигала значения 42%, в ноябре 2007-го - 30,2%, в ноябре 2006 г. - 45%). Таким образом, «запас» строящихся домов должен удержать общий объем предложений в следующем году, заметным сокращение количества предложений в сегменте долевого строительства будет в конце 2009 года. К этому времени дома высокой степень готовности, которые в ноябре 2008 года составляли 44,5% от общего количества выставленных на продажу новостроек, либо будут реализованы, либо перейдут в разряд вторичного жилья. В то же время будет сказываться нехватка предложений на начальных этапах строительства, что и сократит предложение в сегменте долевого строительства.

Конечно, данный расчет может служить только наброском, демонстрирующим основной тренд 2009-2010 гг., который закладывается в настоящий момент. До сих пор не ясно, какое количество жилья купит у самарских девелоперов государство, также существует вероятность банкротства некоторых строительных компаний и образования проблемных строек, что всегда негативно влияет на спрос в долевом строительстве.

И еще один важный момент - покупательский спрос, на который влияют уже нестолько субъективные факторы, сколько экономическая ситуация в стране и мире. Сейчас застройщики пытаются заинтересовать потенциальных клиентов различными акциями, скидками. Анатолий Коновалов, заместитель генерального директора по недвижимости Инвестиционной компании (ЗАО) «Губерния», входящей в состав ГК «Город Мира», считает такие мероприятия результативными: «Наш опыт показывает, что такая политика достаточно эффективна и в нынешней ситуации. В настоящее время мы не заявляем в рекламе о скидках, однако при обращении клиента в офис сообщаем о предоставлении дисконта при условии 100-процентной оплаты».

Повторение пройденного

Собственно, в условиях дефицита жилья на рынке мы уже находились. После снижения покупательского спроса в 2004 году в двух последующих - в 2005-2006 гг. - на рынке строящегося жилья произошло резкое снижение предложений, и результат не заставил себя ждать. Цены на самарскую недвижимость значительно выросли. Однако вряд ли кому-то опять хочется пережить безумную ценовую гонку. Хотя по наиболее вероятному прогнозу Геннадия Стерника, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, именно по сценарию 2004 года пройдет переход к стабилизации в России. В 2004 году естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50-процентное падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков и одновременно кризис неликвидности в банковской системе, которые взаимно усиливали друг друга. При таком сценарии, по мнению г-на Стерника, с октября-ноября начнется снижение цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Развитие этого сценария, подчеркивает профессор, в течение 2009 года возможно при условии высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом правительства, медиасообщества и населения.

Анна Храмова

Новости рынка недвижимости