«Деньги - топливо рынка недвижимости»

Сегодня нет недостатка в комментариях и различных оценках, а также прогнозах дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. К сожалению, большая их часть «грешит» непрофессионализмом, и как итог - паника в обществе. Кто лучше ориентируется в ситуации на рынке недвижимости и обладает достоверной информацией о состоянии цен на жилье, если не профессионалы риэлторского сообщества, чья деятельность напрямую связана с недвижимостью? Президент Российской Гильдии Риэлторов Сергей Канухин и президент Поволжской Гильдии Риэлторов Максим Хвостов прояснили ситуацию на пресс-конференции, организованной газетой «Комсомольская правда» в Самаре

- Что бы вы могли сказать о ситуации, которая характерна для рынка недвижимости сегодня? Наблюдается ли динамика понижения цен на недвижимость, которую прогнозируют некоторые аналитики рынка?

Сергей Канухин: Ситуация на рынке интересует всех. Риэлторское сообщество - Российская Гильдия Риэлторов - во всех городах организует встречи, пресс-конференции с целью обсудить эту тему и попытаться ответить на вопросы. Не секрет, что многие банки прекратили финансировать ипотеку. Те кредитные учреждения, которые продолжают декларировать эту деятельность, увеличивают процентные ставки, пересматривают требования к заемщикам. Кроме того, и на рынке новостроек банки изменили свою кредитную политику, что не могло не отразиться на сроках сдачи многих объектов. Таким образом, на рынке остались только покупатели, которые обладают характеристиками, позволяющими получить ипотечный кредит, а также те, кто имеет наличные деньги. Представителей второй категории значительно меньше, но они есть. Таким образом, рынок недвижимости возвращается в стадию «живых» денег. С рынка уходят инвестиционные покупатели, но сюда приходят покупатели, которые имеют цель сохранить деньги от различных рисков как на рынке ценных бумаг, так и на рынке валюты. Что касается предложений, то их становится больше, и динамики снижения пока не наблюдается. На мой взгляд, ситуация должна выровняться, под вопросом только сроки. То, что мы наблюдаем сегодня на рынке, по большому счету, - период оздоровления. С него уйдет спекулятивная составляющая, но спрос останется. И спрос определит цены на недвижимость, которые в любом случае будут эквивалентны общему экономическому состоянию страны.

Максим Хвостов: Наиболее часто все задаются вопросом, что будет с ценами на жилье. Я бы беспокоился о другом: каким будет движение, динамика рынка, ведь без этого нет развития. Если же говорить о ценах, то объективных причин для снижения нет. Стоит оговориться, что сегодня имеют место определенные факты снижения цены на конкретные объекты, что обусловлено тенденцией к дифференциации на рынке недвижимости по качеству, с которой нужно считаться. Согласитесь, абсурд, когда цена за квадратный метр в «хрущевке» выше, чем в новом доме. Нет ничего необычного и ненормального в том, что снижается цена некачественного жилья, поднятая неразумно. О таких частных случаях на рынке сегодня можно говорить, но общей тенденции к снижению, повторю, не прослеживается.

- На обывательском уровне муссируется информация, что в Америке, стране породившей кризис, цены на недвижимость упали в разы, тогда как у нас этого не происходит. Хотя не секрет, что определенная категория людей ожидает этого спада. Наверняка у вас есть информация о ситуации на Западе, а возможно, и ответ, когда стоит ждать подобного в России?

С.К.: Я только недавно вернулся из Америки, поэтому ситуация мне действительно известна. В некоторых американских штатах цена на недвижимость не только не упала, но и выросла, а во многих городах, таких как Лос-Анджелес, Нью-Йорк, цена в принципе не может упасть. Но есть и города, которые практически на 70% лишились своих жителей, и огромные качественные дома стоят пустыми, что можно объяснить падением рыночных цен, из-за чего людям становится невыгодно платить по закладным по старым ценам. При этом есть реальная возможность купить дешевле через закладные у банка, и это может быть на 40-50% меньше рыночной стоимости. Но качество такой недвижимости под большим вопросом, тогда как хорошее жилье продолжает оставаться дорогим. Западные аналитики рынка прогнозируют выход из этого состояния примерно к середине 2009 года. Однако важно понимать, что ситуация в каждой стране субъективна, и тому есть масса разных обоснований. По той же причине нельзя сравнивать цены в разных районах Испании, где часто также наблюдается значительный перепад. Как неправильно проецировать ситуацию в Москве на самарские реалии, поскольку это абсолютно разные рынки, развивающиеся по разным сценариям. При этом спрос на недвижимость будет всегда, тем более в нашей стране. Для примера: средняя обеспеченность жилой площадью на душу населения в России - 20 квадратных метров, в Норвегии - 74, в Америке - 70, даже на Украине - 26.

- Откуда же все-таки нам ждать урегулирования ситуации?

С.К.: Давайте сначала отметим, в чем проявляется это кризисное состояние: у покупателя нет денег для покупки недвижимости, а у застройщика - для строительства. Сегодня правительство предпринимает меры по решению этой проблемы. И Дума рассматривает, в частности, вопрос внесения изменений в закон об ипотеке. Речь идет об использовании денег Пенсионного фонда для выведения их на рынок ипотеки. Это не новое явление - во всех странах деньги Пенсионного фонда работают, тогда как наши деньги лежат мертвым грузом, хотя уже сегодня состояние Пенсионного фонда - 353 млрд рублей. Эта сумма сможет реально спасти застройщика, а соответственно, и потенциального покупателя. Пока не совсем ясно, как деньги будут распределяться, скорее всего через уполномоченный банк, через который дойдут до официального застройщика. Вопрос, хватит ли этих средств, пока остается открытым, но я прогнозирую, что этого должно хватить, чтобы вывести ситуацию из сегодняшнего состояния. Если закон будет принят, то, я думаю, к середине 2009 года мы выйдем из этого состояния.

- Как повлияла данная неопределенная ситуация на работу риэлторских компаний? Стоит ли угроза сокращения кадров и оттока людей из профессии?

С.К.: Сегодня рынок ориентирован на покупателя, который может выбирать более качественный объект, тогда как совсем недавно была другая картина. И риэлторские компании вынуждены перестраивать технологии под обслуживание покупателя. Также имеет место снижение количества сделок, но насколько это повлияет на целостность штатов сотрудников, пока не ясно. У всех разные технологии, разные организационные формы, рекламные возможности и задачи на рынке. Те компании, которые пришли на рынок на годы, никуда не исчезнут. То есть кризис решил проблему лицензирования, убирая с рынка случайные компании. Профессиональные компании с высоким качеством обслуживания по-прежнему продолжают работать. Во всяком случае безработных риэлторов на рынке нет.

Яна Харченко

Новости рынка движимости