Кризис оздоровил рынок аренды московских офисов

Опасения по поводу того, что банки начнут повышать процентные ставки по уже выданным ипотечным кредитам имеют под собой объективные основания. Пункт, предусматривающий возможность одностороннего повышения ставки в случае изменения конъюнктуры рынка, сейчас вносят в кредитный договор многие банки. Однако, по мнению экспертов, массового характера это явление носить не будет. Ведь в таком случае возрастет риск неплатежей, что может представлять для банка еще большую опасность, чем низкий доход по кредитам

Ликвидности ради

Общий диагноз для российской банковской сферы - проблемы с фондированием, возникшие в результате происходящих на мировых финансовых рынках и в российской экономике процессов. В настоящее время для большинства кредитных организаций долгосрочные ресурсы, необходимые для развития ипотеки и других видов кредитования на средний и длительный периоды, практически недоступны, а если и доступны, то стоят очень дорого. Как следствие, происходят серьезная корректировка кредитной политики банков, изменение программ, сокращение объемов кредитования.

В первую очередь это коснулось ипотечного кредитования. По прогнозам АИЖК, количество выдаваемых ипотечных кредитов во втором полугодии 2008 года сократится более чем наполовину по сравнению с первым полугодием. Ряд банков сейчас вообще свернули или приостановили на время ипотечные программы. Другие кредиторы отказались от программ с повышенными рисками (ипотечные кредиты на строящееся жилье, загородную недвижимость и землю, коммерческую недвижимость) и скорректировали классические ипотечные продукты в сторону ужесточения андеррайтинга и повышения первоначального взноса и процентных ставок.

Все эти действия банков направлены, во-первых, на улучшение качества кредитного портфеля (в сегодняшних условиях если и можно рефинансировать ипотечный пул, то только высококачественный) и повышение доходности (ведь денежные ресурсы для самих банков становятся дороже).

Есть прецеденты

Помимо обозначенных действий банков на рынке есть отдельные прецеденты по изменению (или попытке изменений) условий уже выданных ипотечных и других кредитов. Например, екатеринбургский СКБ банк повысил ставки по выданным кредитам.

 Заемщики данной кредитной организации поставлены в неприятные условия: в случае, если они не согласятся на повышение ставок, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита либо взыскать приобретенную в кредит недвижимость. В качестве мотива называется сложная экономическая ситуация в стране. Теперь кредиты, выданные банком ранее, будут стоить 16,75% годовых, что на 2,56-3% выше прежнего уровня. Аналогичные меры собирается принимать Камабанк (Пермь), который возможность повышения ставок по ипотеке в одностороннем порядке начал прописывать в договорах с октября 2007 года. В связи с этим есть опасения, что банки с целью повысить доходность массово начнут повышать процентные ставки по уже выданным ипотечным кредитам.

Согласно договора

 Возможность повышать процентную ставку по уже выданным ипотечным кредитам напрямую зависит от вида кредита, объясняет Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Все кредиты можно разбить на два основных вида. Первый - это кредит с плавающей ставкой, когда она привязана к международной ставке LIBOR или российскому Mosprime. Здесь все просто - процентная ставка регулярно пересматривается, а способ расчета прозрачен и известен заранее.

Второй вид - кредит с фиксированной ставкой. В этой ситуации все зависит от деталей кредитного договора. «Если согласно условиям кредитного договора повышение процентной ставки не предусмотрено, она может быть изменена только по обоюдному соглашению сторон», - констатирует Марина Мичкина, региональный директор представительства DeltaCredit в Самаре. В договоре может быть указана возможность повышения ставки либо при изменении каких-то конкретных показателей (ставки рефинансирования например), либо просто по решению банка «в зависимости от рыночной ситуации».

 Именно поэтому заемщик должен очень внимательно читать кредитный договор перед его подписанием, подчеркивает Елена Битяй, руководитель Кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Самаре: «Особенно это касается пунктов о возможности изменения условий договора в одностороннем порядке. Хотя надо заметить, что основная масса банков корректно работает с клиентами в плане прописанных условий выдачи и пользования кредитными средствами».

Также важно понимать цену фондирования кредитных денег для банка, добавляет Анна Самарская, директор по ипотечному кредитованию, Блок «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк», филиал «Самарский»: «От того, на каких условиях кредитор выдает займы клиентам, зависит последующее изменение существенных условий кредитного договора: когда банк фиксирует процентную ставку - на момент одобрения клиента или на момент подписания кредитного договора. В частности, Альфа-Банк выдает ипотечный кредит под процентную ставку, действующую на момент подписания кредитного договора, а не на момент получения решения кредитного комитета по заемщику. Что позволяет выдавать ипотечные кредиты физическим лицам в соответствии с реальной ценой фондирования денег банком и не терять в марже при последующих изменениях рынка. Повышение процентной ставки в данных условиях принесло бы дополнительную прибыль банку, но при этом не было бы следствием несения убытков кредитором».

Нам это не грозит?

Если процентная ставка фиксированная и пунктов о ее одностороннем изменении в кредитном договоре нет, то можно быть уверенным, что она пересмотрена не будет. Именно на таких условиях выдавалась наибольшая часть кредитов, утверждает Максим Ельцов, но при этом замечает, что значительное число банков оставляли за собой такую возможность в кредитном договоре. Причем по кредитам, выдаваемым в последние 3-4 месяца, доля таких банков значительно увеличилась.

 Сегодня пункт, предусматривающий одностороннее повышение ставки в случае изменения конъюнктуры рынка, вносят в кредитный договор многие банки. Однако такая практика начала распространяться еще в прошлом году. Ведь кризису, как замечают банкиры, уже не первый день. Пик его мы наблюдаем именно сейчас, но проблемы с перекредитованием в зарубежных банках, проблему снижения секьюритизации банки ощутили еще год с лишним назад. И начали аккуратно сокращать и корректировать свои ипотечные программы. Поэтому к настоящему моменту объемы выданных кредитов с возможностью повышения ставки в одностороннем порядке существенны.

Размер повышения ставки, как правило, не оговаривается в договоре. Даже если есть привязка к ставке рефинансирования, замечает г-н Ельцов, то, как правило, ее изменение дает возможность банку просто повысить ставку. Этот момент остается на усмотрение кредитора, и, видимо, он будет напрямую зависеть от масштаба его проблем с ликвидностью.

 Но даже имеющаяся в договоре возможность повышения банком в одностороннем порядке процентной ставки вовсе не означает того, что банк обязательно ее в сегодняшних условиях повысит. Надо понимать, подчеркивает Максим Ельцов, что банки не будут безоглядно повышать ставки, ведь в таком случае возрастет риск неплатежей, что может представлять для банка еще большую опасность, чем низкий доход по кредитам.

PS: Тенденции, характеризующие сегмент ипотечного кредитования, имеют место и в других видах кредитования. И ситуация с возможностью повышения ставок по уже выданным кредитам в целом аналогична (автокредитование, потребительское кредитование, а также кредитование юридических лиц и т.д.). Все зависит от конкретных условий договора. Отличие лишь в том, что эти кредиты краткосрочные и повышение ставок не столь опасно для заемщика и менее интересно банку в плане увеличения доходности.

 

 

ЧТО ГОВОРЯТ БАНКИРЫ

 Марина МИЧКИНА, региональный директор представительства DeltaCredit в Самаре:

- Согласно действующему сегодня кредитному договору DeltaCredit, условия по ипотечному займу, полученному в нашем банке, фиксируются на весь срок его жизни и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Досрочное погашение возможно, только если заемщик недобросовестно и не в полном объеме выполняет свои обязательства по заключенному с ним кредитному договору.

 Елена БИТЯЙ, руководитель Кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Самаре:

- У нашего банка ни в одностороннем, ни в двустороннем порядке кредитные договоры меняться не могут. Поэтому все кредиты, которые были выданы ранее, будут существовать в первоначальном виде, какой бы ни была ситуация на рынке.

 Анна САМАРСКАЯ, директор по ипотечному кредитованию, Блок «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк», филиал «Самарский»:

- Кредитный договор нашего банка не связывает ставку по кредиту со ставкой рефинансирования и не предусматривает право кредитора в одностороннем порядке изменять ранее согласованные сторонами условия выданного кредита.

 Татьяна МУСТАЕВА, начальник юридического управления ОАО «НТБ»:

- В кредитных договорах нашего банка, за исключением договоров ипотеки по стандартам АИЖК, оговорена возможность изменять ставку как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Однако по ипотечным программам банка, равно как и по другим видам кредитования физических лиц, ставки по ранее выданным кредитам не пересматривались и пересматриваться не будут.

Юлия АНДРЕЕВА

nrn.ru