Загородная недвижимость - самый молодой сегмент на рынке недвижимости: активно он начал развиваться только в последние 2-3 года.

Загородная недвижимость - самый молодой сегмент на рынке недвижимости: активно он начал развиваться только в последние 2-3 года. И те процессы, которые сегодня происходят в финансовой сфере и в экономике в целом, конечно, не способствуют его развитию. Но при этом цены на загородную недвижимость, по словам экспертов, более устойчивы. И не только из-за того, что они в принципе сейчас не должны падать по рынку, но и потому, что продавцы загородной недвижимости изначально готовы к длительным срокам экспозиции и низкой ликвидности

В общем русле

Рынок загородной недвижимости (земли, домов и коттеджей) всегда отставал от рынка городской недвижимости. Он начал позже развиваться, и поэтому раньше чувствует все кризисные ситуации, отмечает Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст». Ведь ликвидность загородных объектов по целому ряду факторов ниже, чем ликвидность городского жилья. Во-первых, потенциальная аудитория покупателей домов и коттеджей гораздо уже, чем покупателей квартир, что связано и со стоимостью объектов в том числе: дома и коттеджи в целом дороже квартир. Во-вторых, тем, кто нуждается в жилье, нужны в основном небольшие метражи (которые соответствуют площади квартир), а в сегменте коттеджной недвижимости преобладают средние и большие квадратуры. В-третьих, проигрывает загородная недвижимость по транспортной доступности и обеспеченности необходимой инфраструктурой. «Все эти факторы в совокупности делают загородную недвижимость менее ликвидной, чем городское жилье, - резюмирует г-н Рандаев. - И в условиях финансовой нестабильности этому сегменту приходится непросто. На все это сейчас накладывается еще и фактор сезонности: зимний период всегда неактивный в плане продаж загородной недвижимости из-за объективных факторов. Поэтому, характеризуя сегодняшнее состояние рынка загородной недвижимости, нельзя давать однозначные оценки в определениях

Не отрицая специфики загородной недвижимости, Денис Шевяков, директор оценочной компании «Интеллект», подчеркивает, что это все-таки один из сегментов рынка недвижимости, и поэтому в целом он отражает общие тенденции, выражающиеся в снижении спроса, вызванном недостатком финансирования. Хотя, по словам Петра Сивожелезова, председателя правления Инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп», говорить о каких-либо значимых колебаниях на самарском рынке недвижимости ни с точки зрения соотношения спроса/предложения, ни с точки зрения ценового состояния нельзя.

Спрос: корректировки по ходу

Сегодня, как замечает Евгений Чудаев, руководитель коммерческого департамента ЗАО «Горизонт», активно ходят слухи о том, что цены на квартиры и коттеджи в недалеком будущем упадут, и многие собственники и строительные компании уже отреагировали на эту информацию, о чем говорит увеличение предложения на рынке, сопровождающееся скрытыми дисконтами в цене.

Однако ситуация, наблюдающаяся сегодня на рынке, во многом обусловлена именно психологической составляющей. «Не то что бы на рынке денег намного меньше стало или появились объективные предпосылки к резкому изменению трендов развития, просто люди сейчас несколько дезориентированы», - отмечает Игорь Филиппов, член Совета директоров Строительной ассоциации «Берег».

В результате в отношении загородной недвижимости сейчас, как и в целом по рынку недвижимости, наблюдается эффект отложенного спроса: покупатели заняли выжидательную позицию. Оживления продаж, по мнению Евгения Чудаева, следует ожидать весной будущего года, а рост - уже к концу следующего года.

Если говорить о структуре спроса, то следует отметить две основные тенденции.

Во-первых, имеет место уменьшение интереса со стороны «ипотечников» - тех, кто планировал покупать дом в ипотеку, констатирует Петр Сивожелезов: «Ситуация в банковской сфере скорее повлияла на то, что поток ипотечных сделок не увеличился, хотя мы ожидали определенного роста в ближайшие полгода». Возможности покупателя действительно сократились из-за ипотечного кризиса, но что касается загородной недвижимости, то это некритично, так как в этой сфере и раньше была небольшая доля ипотечных покупок, замечает Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Эл-Гранд». Другой вопрос, что многие люди отложили крупные покупки до того момента, когда напряжение спадет.

Во-вторых, в сегодняшних условиях более четко дифференцируется спрос по ценовым категориям. «Спрос на дорогие коттеджи (от 15-18 млн руб.) снизился: такими объектами в настоящее время меньше интересуются, меньше происходит показов, меньше совершается сделок, - говорит Анастасия Балялина, руководитель земельного отдела АН «Визит». - По домам стоимостью до 5-10 млн ощутимых изменений нет».

Цены не сдаются

Несмотря на всю сложность ситуации и чувствительность загородного рынка недвижимости к любым кризисным процессам, с точки зрения цен он достаточно устойчив и стабилен. «И не только в силу того, что цены сейчас в принципе не должны падать на рынке недвижимости, - объясняет Вячеслав Рандаев, - но и потому, что продавцы, собственники загородной недвижимости, изначально были готовы к длительным срокам экспозиции и низкой ликвидности, так как понимали, что быстро коттедж не продашь. Поэтому сейчас они готовы подождать еще немного - лучших условий».

По словам Евгения Чудаева, цены на вторичном рынке загородной недвижимости остановились на отметке августовских показателей. Кроме того, имеет место закономерная коррекция завышенных цен, добавляет Анастасия Балялина. Имеются в виду объекты, за которые продавец хотел получить сумму, неадекватную их качеству и характеристикам. Такие объекты и раньше очень долго экспонировались на рынке, пока среднерыночные показатели не «догоняли» запрашиваемую продавцом цену. Сейчас же возможность спекуляции на росте цен на недвижимость минимальна, поэтому и происходит корректировка стоимости части объектов. Однако общего снижения цен, подчеркивают эксперты, нет.

Более того, по мнению многих участников рынка, уже в следующем году возможен их рост из-за серьезного снижения предложения и вызванного этим дефицита жилья. «Ситуация на рынке не позволяет снижать цену, - считает Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления RODEX GROUP. -Более того, она пойдет резко вверх, как только кризис начнет затихать. Мы прогнозируем, что в течение 3-4 месяцев предложение упадет еще на 30% в каждой категории загородного строительства. Особенно это касается продажи домовладений стоимостью 7-12 млн руб. Учитывая эту ситуацию, а также рост инфляции, которая сейчас выше прогнозируемого уровня, рост стоимости на объекты недвижимости за полгода может составить от 15 до 40%. Цена же на ликвидные проекты возрастет немедленно, как только наступят признаки выхода из кризиса. В этой ситуации выиграют те компании, которые, несмотря ни на что, развивают собственные проекты».

Когда спадет всеобщее напряжение, уверен и Евгений Чудаев, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.

Коттеджные поселки

Количество начатых и заявленных проектов коттеджных поселков на территории Самарской области к настоящему моменту измеряется уже десятками. Очевидно, что дефицит денег на рынке и сложности с привлечением девелоперами нового финансирования повлияют на судьбу коттеджного строительства, но только до окончания финансового кризиса, констатирует Дмитрий Глубоков, директор оценочной компании «Волгострой». Конечно, в первую очередь пострадают те проекты, которые строились в основном на заемные деньги, а также проекты, находящиеся на ранней стадии реализации.

«Из застройщиков загородного жилья в выигрышном положении находятся сейчас те, чьи объекты находятся в высокой степени готовности, у которых сформирован «костяк» клиентской базы по объекту, существует поддержка какого-либо банка, какой-либо другой кредитной организации, - поясняет Игорь Михеев, генеральный директор Строительной компании «Портал». - Вероятность того, что такие объекты в скором будущем будут доведены до ввода в эксплуатацию, достаточно высока. По реализации проектов, находящихся в начальной стадии строительства, существуют серьезные риски, проблематично найти инвестора или инвесторов для финансирования строительно-монтажных работ. В таких случаях возможно серьезное снижение цен по сравнению с первоначально заявленными».

Вообще, как замечает г-н Рандаев, коттеджные поселки в большинстве своем застраиваются по мере появления потребителя, поэтому строительство коттеджных поселков будет вестись достаточно медленными темпами, ожидать сегодня появления большого количества новых объектов не приходится.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Вячеслав РАНДАЕВ, заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл-Траст»:

- Ликвидность загородных объектов ниже, чем ликвидность городской недвижимости, поэтому в условиях финансовой нестабильности активность покупателей в данном сегменте очень низкая. Но, с другой стороны, загородная недвижимость менее подвержена колебанию цен. Ведь продавцы домов и коттеджей, как правило, изначально готовы к длительному сроку продажи, низкой ликвидности, поэтому могут еще подождать.

Дмитрий ГЛУБОКОВ, директор оценочной компании «Волгострой»:

- В последние два года рынок загородной недвижимости у нас развивался ускоренными темпами: на рынок один за другим выходили застройщики с новыми проектами коттеджных поселков. Финансовый кризис, безусловно, снизит темпы развития. Судьба части проектов, которые находятся на начальной стадии строительства, под вопросом. Застройщики сегодня активно реагируют на непростую финансовую ситуацию применением различных маркетинговых инструментов (рекламные кампании, система дисконтов, подарки при покупке и т.д.), направленных на оптимизацию продаж объектов.

Игорь ФИЛИППОВ, член Совета директоров Строительной ассоциации «Берег»:

- В результате того, что некоторые застройщики приостановили свои проекты, в 2009 году, возможно, нас ожидает дефицит «живых» новостроек. И те объекты, вне зависимости от того, квартира это или коттедж, которые останутся в работе на следующий год, объективно должны быть востребованы. Стоимость строящегося жилья в целом по рынку изменилась незначительно, а в связи с грядущим дефицитом «живых» новостроек вряд ли стоит ожидать ее резкого снижения.

Евгений ЧУДАЕВ, руководитель коммерческого департамента ЗАО «Горизонт»:

- На рынке загородной недвижимости наблюдается бум отложенного спроса вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. Оживления продаж следует ожидать весной будущего года, а рост - уже к концу следующего года. Цены на вторичном рынке загородной недвижимости остановились на отметке августовских показателей. Продавцы заморозили цены или, если срочная продажа, дают скидку, которая не превышает 7% от цены объекта. Когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.

Юлия АНДРЕЕВА

nrn.ru