тел: +7 (927) 260-91-71
Имеет ли смысл покупать жилье сегодня или все же стоит дожидаться каких-либо новых событий, связанных с госпрограммами «доступного жилья» и удешевлением той же ипотеки - на эти вопросы пытаются ответить ВЗГЛЯДу эксперты рынка Москвы.
Если Согласно данным Росстата, количество сданных квадратных метров в Москве упало на 52,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Упали объемы и в Подмосковье - на 32,3%. Фактически сегодня, вопреки всем заверениям властей и их попыткам скорректировать рынок жилой недвижимости в сторону покупателя, жилья стали строить даже меньше, чем в кризисном 2009 году.
Чтобы понять, что именно происходит на рынке жилья Москвы, надо рассмотреть два важнейших фактора, его составляющих и определить, насколько каждый из них влияет на главный вопрос – стоимость квадратных метров.
Эти факторы – наличие сданных и строящихся новостроек и процент их «попадания» в свободную торговлю.
«Статистика сданного в первом квартале этого года жилья показывает не нынешнее положение дел на рынке новостроек, а то, что было в среднем полтора-два года назад, - говорят эксперты «Индикаторов рынка недвижимости». - Те новые дома, что были сданы госкомиссии в первом квартале 2010 года, начали строиться еще до кризиса, тогда же началась и продажа квартир в этих домах. То есть нынешняя наделавшая шуму статистика фактически отражает «заморозку» строительства в начале кризиса».
Согласно этой версии, те новостройки, которые рас продаются сегодня, попадут в статистику по вводу в строй к концу 2010-го либо даже в 2011 - 2012 годах. Таким образом, сегодняшние объемы сдачи жилья - это «позавчерашний рынок».
Второй момент – это те самые сдаваемые городу новостройки, на которых очень многие компании стали лидерами рынка. До кризиса в Москве строилось по 5 млн квадратных метров жилья в год, причем, до 80% из низ забиралось под бюджетные нужды. А на рынок, в свободную продажу, попадало не более 1,5 млн метров. Сегодня столичные власти вынуждены резко сократить долю бюджетных затрат на социальное жилье. Речь идет о примерно 30%, как считают «Индикаторы». Таким образом, 70% жилья, которое теперь попадет на рынок даже от общего объема в 2-2,5 млн «квадратов» окажется не меньшим, чем докризисные 1,5 млн.
«Мысль интересная и вполне справедливая, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтинговой компании «Эверест-ИнвестХолдинг» Аркадий Пирогов. – Другое дело, что резкое сокращение объемов имеющегося в наличии жилья неизбежно вызывает рост его стоимости. К тому же, следует иметь ввиду, что кризис сильнее всего затронул бизнес государственных строительных компаний или тех, кто был ориентирован на сдачу новостроек в городские программы. Ориентированные на чисто коммерческие программы девелоперы и строители как строили дорогое и очень дорогое жилье, так и строят его сейчас. И с успехом продают. Не секрет, что богатые за кризис беднее не стали, даже наоборот».
Этот тезис подтверждают и опрошенные газетой ВЗГЛЯД столичные риэлторы, которые подтверждают – в дефиците сегодня самое недорогое жилье. Это – однокомнатные квартиры в панельных домах, которые в Москве всегда в дефиците. В целом же, по оценкам продавцов жилья, «скопившихся» за время кризиса квартир хватит как минимум до середины лета.
Что касается главного вопроса – цен, то индекс стоимости жилья вырос за апрель на 2,8% - с 4186 до 4302 долларов за метр. Лидируют в основном недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома и однокомнатные квартиры.
Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы. Как не раз отмечали аналитики «Индикаторов», это – «один из признаков перехода рынка к стабилизации, который имеет все шансы получить развитие в следующие месяцы».
Лидерами по темпам роста цен на жилье сегодня являются недорогие «спальные районы»: Головинский, Марфино, Владыкино, Печатники, Алтуфьево, Беляево, Коньково, Очаково, Митино. В аутсайдерах больше престижных и дорогих районов, хотя и не только они: Таганская, Курская, Охотный Ряд, Лубянка, Сокол, Новокузнецкая, Полянка, Арбатская.
По округам лидерами являются ЮЗАО, СЗАО, ЮВАО. В отстающих – Центральный округ. В рублевом эквиваленте больше всего за апрель подорожали квартиры в районах метро «Водный стадион» - на 4,5% и 3,9 тыс. долларов за метр, Марфино – 4,1% и 3,7 тыс. долларов. Меньше всего прирост цен выявлен в районах метро «Китай-город» - 0,8% и 7,8 тыс. долларов за «квадрат», «Аэропорт» и «Сокол» - 1% и 5 тыс. долларов, а также у метро «Новокузнецкая» и «Полянка» - 6,99 тыс. долларов за метр и 1,5% роста стоимости.
Следует отметить, что, несмотря на кризисное снижение доходов у большинства россиян, жилье раскупается, причем, сопровождается его активным ростом. Например, если летом прошлого года стоимость трехкомнатной квартиры в районе «Марфино» составляла 70 тыс. рублей за «квадрат», то к началу 2010 года цена поднялась до 120 тысяч и продолжает расти. Риелторы в шутку говорят, что был бы район застройки более масштабным, цены бы выросли до расценок «золотой мили» в районе Остоженки. Та же ситуация в ЖК «Нахимово»: год назад метр оценивался в 85 тыс., а сегодня - 130 тысяч.
Наиболее высокий объем предложения в Москве сегодня традиционно концентрируется в сегменте бизнес-класса. Появившиеся в 2009 году объемы в проектах эконом в основном выкуплены, а новые не столь масштабны и оказывают на рынок меньшее влияние. Уровень роста цен на новостройки бизнес-класса, если только они не продавались по изначально завышенной цене, составляет около 1,5-3% в месяц. Проекты бизнес-класса, по ценам свыше 180 тыс. рублей за квадратный метр, пользовались ограниченным спросом и застройщики были вынуждены пересматривать ценообразование: покупатели в сегменте бизнес-класса, как и в сегменте эконом, также не готовы переплачивать.
Учитывая то обстоятельство, что сегодня стоимость квадратных метров в сравнении с докризисным «бумом» растет медленно, эксперты рынка утверждают, что ждать не имеет смысла - приобретать квартиры лучше до осени текущего года. Согласно осторожному прогнозу аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», скорость роста стоимости жилья сейчас находится на уровне 0,5-2,1% в месяц и будет таковой в ближайшие 3 месяца. «Весна и лето могут оказаться последней возможностью решить «квартирный вопрос», - говорит газете ВЗГЛЯД руководитель столичного риелторского агентства Ольга Коновалова. – По всей видимости, имеет смысл говорить о том, что к этому рубежу – концу 2011 – началу 2012 годов – жилье вернет себе все кризисные ценовые потери».
Александр Аксенов realty.vz.ru
