Самара. Общие трудности сближают

Если раньше главным препятствием для градостроительного развития Самары считалось отсутствие оптимальных условий для привлечения инвестиций и обеспечения эффективной реализации инвестиционных проектов на территории города, то сегодня на первый план вышла другая проблема, актуальная и для других регионов России. Многие сегодня задаются вопросом: как будет развиваться город, если у строительной отрасли серьезные финансовые проблемы?

Инвестиционные амбиции

Инвестиционная привлекательность Самарского региона - тема постоянного обсуждения на самых разных уровнях. По мнению экспертов, Самара имеет все шансы сохранить и закрепить за собой статус регионального экономического и культурно-делового центра Поволжья, при условии, конечно, что в ближайшие годы будет решен ряд задач. И различные рейтинги, в том числе и международные, подтверждают предполагаемые перспективы региона.

В связи с относительно недавним принятием генерального плана развития города значительный рост инвестиций ожидается в строительной отрасли. К настоящему времени разработан целый ряд крупномасштабных девелоперских проектов, реализация которых серьезно повлияет на развитие области в целом. Администрацией городского округа уже подписаны первые договоры о сотрудничестве в реализации инвестиционных проектов на территории города. Одним из самых крупных инвесторов сегодня выступает министерство строительства и ЖКХ Самарской области.

К числу самых амбициозных проектов, запланированных на ближайшие годы, относятся освоение территорий Самарского Заречья (общая площадь будущего строительства - 1718 га), жилой микрорайон «Волгарь» (118,7 га), создание самарского технопарка (50 га), общегородской центр «Самарский», предполагающий освоение подземного пространства в центральных районах города (около 110 га), многофункциональный комплекс «Самара-Центр» на территории бывшего 4 ГПЗ (около 100 га) и др.

Однако обострившийся дефицит ресурсов на мировых рынках и финансовая нестабильность, с которой столкнулись большинство стран, в том числе и Россия, ставят под сомнение если и не саму реализацию многих проектов, то по крайней мере горизонты планирования и сроки их реализации. Многих сегодня волнует вопрос о градостроительных перспективах Самары в условиях общих финансовых проблем и сложного положения строительной отрасли.

Проблемные зоны

По мнению Петра Сивожелезова, председателя правления Инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп», состояние самарского рынка недвижимости не имеет ярко выраженных кризисных характеристик: «Обвал финансового рынка ударил в первую очередь по девелоперам, акции которых котировались на фондовых рынках и которые имели большие кредитные ресурсы. Планы по работе в регионах корректируют федеральные компании. Некоторые региональные девелоперы, так же как и федеральные, объявили о замораживании новых проектов: не стартуют те проекты, которые находятся на подготовительной стадии. В данной ситуации компании, которые имели хороший запас прочности и финансовых ресурсов, сохраняют свои позиции».

Однако работать на рынке недвижимости стало однозначно сложнее из-за возникновения ряда проблем. «Финансовый кризис приведет к тому, что строительный рынок затормозит свое развитие, проекты будут реализовываться медленно, - комментирует Роман Залесинский, вице-президент по строительству ГК «Амонд». - Основная проблема в том, что из-за кризиса в сфере ипотеки, а также из-за общих финансовых проблем падает платеже-способность населения. Покупатели сегодня уже не готовы приобретать жилье в том же объеме, что и ранее. А раз падает спрос, снизится и предложение: застройщики не будут строить, если не уверены в реализации построенных площадей. Это экономический закон спроса и предложения. Кроме того, есть финансовые проблемы и у самих застройщиков. Поэтому падение темпов строительства неизбежно».

И это мнение не единичное. Министерством строительства и ЖКХ Самарской области с целью выявления негативных последствий мирового финансового кризиса был проведен мониторинг предприятий строительной сферы - запрошена информация у руководства наиболее крупных подрядных организаций, а также предприятий промышленности стройматериалов, действующих на территории Самарской области. Анализ полученной информации показал, что ряд компаний имеют достаточно прочные, давно сложившиеся позиции на строительном рынке, в связи с чем оценивают свое положение как стабильное.

Вместе с тем большинство строительных компаний в числе основных называют следующие проблемы.

Во-первых, это сложности с получением кредитов: банки отказывают в выдаче новых кредитов, по существующим кредитным линиям наблюдаются задержки, приостановки в предоставлении финансовых ресурсов. Кроме того, многие компании опасаются сильного роста процентных ставок по кредитам.

Во-вторых, наблюдается снижение темпов строительства. Это вызвано как отсутствием кредитования, так и тем, что крупные инвесторы, которые вкладывали средства в большие площадки, сокращают финансирование.

В-третьих, ощутимо снижение спроса на жилье. Для многих компаний-застройщиков основным источником финансирования строительства жилья являются средства участников долевого строительства. Однако, по заявлению некоторых компаний, начиная с сентября текущего года продажи приостановлены в связи с отсутствием спроса, что в итоге вынуждает застройщиков снижать объемы строительства жилья.

Государство в помощь

Выход из сложившейся к сегодняшнему дню ситуации в строительной сфере не может быть простым и быстрым. Более того, по мнению участников рынка, для поддержания стабильности требуется поддержка государства. «Позиция правительства уже была объявлена по отношению к наиболее важным отраслям, в том числе строительной, определены приоритетные направления работы, - комментирует Вячеслав Сидорович, вице-президент ГК «Берег». - Очень своевременно было принято решение о выкупе квартир на заключительной стадии строительства домов. Это будет иметь сразу три положительных результата. Во-первых, застройщики смогут реализовать таким образом свои квартиры. Во-вторых, будет возможность завершить проекты - дома будут введены в эксплуатацию. И, в-третьих, будут обеспечены жильем нуждающиеся категории граждан».

Помимо решения о выкупе государством квартир важным моментом является то, что, по большому счету, впервые за всю историю российского строительства сделан первый шаг в сторону частно-государственного партнерства.

Вообще о необходимости внедрения принципов частно-государственного партнерства (ЧГП) в строительную отрасль в части крупномасштабных проектов комплексного освоения территорий, а также в части строительства социального жилья стали говорить давно. Но реального воплощения идей до сих пор практически не было. В сегодняшней ситуации вопрос эффективного взаимодействия государства и бизнеса стал еще более актуальным.

«В условиях нестабильности важнейшим игроком на рынке всегда было и остается государство. Поэтому залогом развития рынка недвижимости как страны в целом, так и Самарской области в частности станет развитие частно-государственного партнерства, - говорит Петр Сивожелезов. - Корпорация «Волга-Групп» реализует проект коттеджного городка «Дубрава» с привлечением государственных денег в рамках участия в национальных программах по обеспечению граждан доступным жильем».

Пока, конечно, рано говорить о том, что механизм ЧГП запущен и работает. Остались еще не решенные вопросы, в частности, как замечает Вячеслав Сидорович, пока не до конца проработаны все юридические аспекты по функционированию частно-государственных партнерств и еще не совсем понятно, в какой конкретно форме будет осуществляться взаимодействие государства и частной компании.

Кроме того, пока озвучены планы участия государства только в проектах по строительству социального жилья. Что же касается в целом проектов комплексного освоения территорий, то здесь девелоперам придется полагаться на собственные силы и ресурсы. Хотя участие государства в создании и развитии инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках существенно ускорило бы реализацию проектов. Ведь сегодня именно эти составляющие девелоперских проектов часто становятся непосильным грузом для компаний, нередко заставляя вообще отказываться от проектов.

Принимая во внимание основные проблемы, возникающие у организаций строительного комплекса региона, министерство строительства и ЖКХ Самарской области предлагает сконцентрировать социально-экономическую политику, направленную на выход из кризиса, на ряде направлений:

• определить перечень наиболее значимых для социально-экономического развития региона проектов, кредитование которых будет осуществляться в первую очередь.Представить указанный перечень во все крупнейшие банки, действующие на территории области;
• разработать возможные меры оказания государственной поддержки путем стимулирования спроса через госзаказ (жилищное строительство);
• правительству совместно с организациями стройкомплекса выработать пути решения сложившихся проблем на принципах частно-государственного партнерства с использованием областных и муниципальных финансов;
• рассмотреть вариант оказания поддержки строительной отрасли в виде выкупа квартир у инвесторов-застройщиков для использования в социальных программах региона;
• осуществлять постоянный мониторинг ситуации для принятия оперативных решений в целях недопущения приостановки важнейших для региона проектов.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Александр БУРНАЕВ, руководитель департамента строительства и архитектуры города Самары:

- Говоря о влиянии той ситуации, которая сложилась сегодня в финансовом секторе, на строительный рынок, следует понимать, что реализация начатых и запланированных проектов во многом зависит от финансовой устойчивости каждой конкретной коммерческой структуры. Что касается технической стороны вопроса, за которую мы отвечаем, хочу заметить, что департамент проводит большую работу для того, чтобы создавать все условия для реализации девелоперских проектов, и развития города. В частности, мы существенно продвинулись в разработке Правил землепользования и застройки - второго по значимости после генплана градостроительного документа.

Вячеслав СИДОРОВИЧ, вице-президент ГК «Берег»:

- Сейчас государство не участвует в бизнесе, и это правильно, так как соответствует принципам свободной конкуренции на рынке. Но в кризисной ситуации частно-государственное партнерство очень уместно. ЧГП - это формат, который в условиях финансовой нестабильности может дать больший эффект, результат, чем другие меры. Любое коммерческое предприятие будет радо иметь в качестве партнера, соинвестора государство, ведь это определенная гарантия стабильности. Однако пока не совсем понятно, насколько эффективны будут ЧГП сейчас в строительной сфере. Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть все юридические аспекты подобного взаимодействия государства и частного инвестора, а они пока до конца не проработаны.

Петр СИВОЖЕЛЕЗОВ, председатель правления Инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп»:

- В условиях нестабильности важнейшим игроком на рынке всегда было и остается государство. Поэтому залогом развития рынка недвижимости как страны в целом, так и Самарской области в частности станет развитие частно-государственного партнерства. Имея государственные гарантии, застройщик получает целый ряд преимуществ, ему легче привлекать иностранный капитал, так как для европейских банков определяющим фактором, показывающим надежность компании, является наличие государственных гарантий проекта. Как видно из последних действий руководства страны, государство посредством предоставления льготных кредитов усилит поддержку застройщиков, которые строят в регионах жилье эконом-класса и готовы продавать его государству по фиксированным ценам.

Юлия АНДРЕЕВА

nrn.ru