Президент Поволжской Гильдии Риэлторов Максим ХвостовПрезидент Поволжской Гильдии Риэлторов Максим Хвостов уверен, что любые рекомендации «экспертов», направленные на срочность действий потребителя, раскачивают рынок недвижимости и вредят ему не меньше, чем растерянность рядовых риэлторов и истерия, нагнетаемая средствами массовой информации по поводу «кризиса»

- Как бы вы охарактеризовали ситуацию, которая сейчас сложилась на рынке недвижимости? Что это - кризис или просто выжидание, отложенный спрос? Можно ли сказать, что эта ситуация вызвана скорее психологическими причинами, чем экономическими?

- Ситуация отложенного спроса сложилась не сегодня и не вчера. Мы видели, как эта ситуация начала складываться еще в прошлом году и с каждым днем все активнее подогревалась средствами массовой информации. А уж когда речь зашла о сложной мировой финансовой ситуации, которая «дотянулась своими щупальцами» и до России, положение стало усугубляться.

Но я считаю, что слово «кризис» вообще неприменимо к ситуации на рынке недвижимости. Конечно, существует зависимость рынка недвижимости от нестандартной финансовой ситуации в целом. Но в ней нужно разбираться, а не просто кричать «ужас», «кризис», «все рушится», «все падает». Влияние есть, это объективно - но на что? Надо понимать, что рынок недвижимости сегментирован: это и строительная отрасль, и рынок оказания услуг - юридических, риэлторских, это и девелоперы, и управляющие компании - все это рынок недвижимости.

Кого же финансовая нестабильность затрагивает в первую очередь? Конечно, строительную отрасль, где на сегодняшний день очевидно «замыкание» многих компаний на кредитные ресурсы. Сейчас, когда мы видим затруднительную ситуацию на финансовом рынке, многие говорят о невозможности получения ресурсов из этого источника. Но ведь далеко не все банки прекратили кредитовать строителей. Необходимо уточнить, что кредитные программы банков, несмотря ни на что, работают. У некоторых банков изменяются условия - это факт, но говорить о том, что кредитование прекращено - это необъективно, на самом деле это не так.

Да, существует зависимость рынка недвижимости в определенных сегментах от финансовой ситуации. Но как бы то ни было, кроме недвижимости, другой стабильной сферы вложения и сохранения средств сегодня нет. Под вопросом рынок акций, фондовый рынок, валютный - там стабильности нет. Люди, которые предпочитают все просчитывать, обращаются к недвижимости. Потому что, какая бы ни была ситуация, недвижимость - наиболее стабильна. Она никуда не денется. Ее можно пощупать, ее можно поэксплуатировать. Кроме того, что в ней можно жить, ее можно сдать в аренду и по крайней мере какой-то доход с этого получать, чтобы решать свои финансовые проблемы.

- А как профессионалы рынка, и в том числе Поволжская Гильдия Риэлторов, могут повлиять на ситуацию?

- ПГР сейчас отрабатывает возможные варианты действий в такой ситуации. Мы проводим круглые столы - в Самаре, Тольятти - как раз для обсуждения ситуации с привлечением специалистов всех сфер рынка недвижимости, в том числе финансовых структур, операторов, застройщиков, девелоперов… И путем обсуждения ситуации на рынке приходим к выводам, которые вовсе не говорят о том, что все, катастрофа, завтра жить будет нельзя - нет, жить будет можно.

Мы сейчас будем вырабатывать рекомендации, предложения по стабилизации рынка - и для властей разного уровня, и для участников рынка. Ведь если человек приходит к профессионалу и от него не слышит ничего вразумительного, только видит круглые глаза и непонятное состояние, то, конечно, он запаникует. Рядовой риэлтор сегодня тоже является жертвой СМИ, которые трактуют все происходящие процессы как крах рынка. У него тоже возникает некоторая неустойчивость в понимании того, что он делает. И поэтому он в этот период остро нуждается в обмене мнениями: что делать, какие технологии работают, какие методы наиболее эффективны. И в этом общении как раз и формируется стабилизация. Это общение позволяет сохранять и профессиональное сообщество, и уровень услуг, и статус профессии.

Деятельность ПГР сейчас направлена в первую очередь на разъяснительную работу как с потребителем, так и с профессио-налами. Наша задача - не сидеть и ждать у моря погоды, хотя есть и такие настроения. У меня абсолютно четкое убеждение, что если мы будем сидеть и пережидать, то нам будет потом очень плохо. Не надо пережидать. Выжидать - невыгодно. Причем никому - ни потребителю, ни инвестору, ни риэлтору. Наоборот, сейчас нужно активнее действовать, нужно вносить предложения. И не надо бояться - пусть они будут абсурдны на первый взгляд, коллегиально их поправят, потому что умных людей, к счастью, у нас много.

И как это ни банально звучит, сегодня нужно действовать сообща, делиться друг с другом информацией и вырабатывать какую-то общую позицию. Преимущество ПГР в том, что у нас есть такая возможность обмена информацией. Есть возможность срочно собраться, обсудить какую-то тему. Мы обращаемся ко всем операторам, не только к членам ПГР: если что-то непонятно, вы приходите - мы сделаем один, второй, десятый круглый стол. Нам нетрудно. Это в наших интересах - в интересах стабилизации рынка. Чтобы была прозрачная ситуация, чтобы все понимали, о чем идет речь, чтобы не сеять панику и истерию, которые сейчас наблюдаются, - вот в чем наша основная задача сегодня. Мы готовы к принятию любых предложений, которые направлены на упорядочивание действий на рынке недвижимости.

- Тем не менее можно ли говорить об обострении конкуренции на рынке в этой ситуации?

- Безусловно. Не только сейчас, но и всегда агентства отличались друг от друга в первую очередь уровнем подготовки: у кого-то есть многолетний опыт работы, механизм, который помогает выстраивать отношения как с клиентами, так и внутри компании. Сейчас это все обостряется. Тем, у кого отработан четко этот механизм, не то что бы легче адаптироваться в этих условия, но они могут применять этот инструмент против тех, у кого такого инструмента нет. В частности, то же самое некоммерческое партнерство, которое дает профессионалам определенные технологии, проводит программы обучения и по крайней мере владеет информацией, которую может донести до своих членов - это как раз такой инструмент. Поэтому я считаю, что членство в ПГР - это однозначно конкурентное преимущество, и особенно в сегодняшней ситуации.

Все агентства, которые являются членами ПГР, могут декларировать эти конкурентные преимущества - профессионализм, соответствие общероссийскому стандарту. Очень немногие, кстати, сегодня соответствуют российскому стандарту.

И для потребителя это гарант того, что сделка будет доведена до ожидаемого результата. Человек, приходящий в компанию, являющуюся членом ПГР, а уж тем более сертифицированную, сразу знает все дальнейшие шаги - свои и того оператора, к которому он обратился, потому что это все в регламенте прописано. Здесь все прозрачно, открыто, не может быть каких-то некорректных предложений. Члены ПГР действуют по Уставу и Кодексу этики члена гильдии, любое нарушение которых не сулит ничего хорошего тем, кто их нарушит, потому что это сразу будет обсуждаться на комиссии по этике, на комитете по защите прав потребителей, которые работают при ПГР. Делать себе антипиар никому не интересно, поэтому люди стараются придерживаться тех позиций, под которыми подписались, вступая в некоммерческое партнерство. Да, это обременение. Но в то же время это и преимущество - конкурентное преимущество.

- Возможна ли в сегодняшней ситуации безработица на рынке недвижимости? Что ПГР может сделать в этой ситуации, чтобы не допустить оттока людей из профессии?

- Этого нельзя исключить. В первую очередь такие риски могут возникнуть в строительной отрасли. Что касается сектора услуг на рынке недвижимости, то сейчас требования к профессионалам будут очень жесткими. Были периоды, когда сквозь пальцы смотрели на агента по недвижимости: работает он, получается у него - хорошо, не получается - ну и ладно, пусть дальше пытается. Сейчас никто не будет это терпеть. Сегодня люди должны держаться за свои рабочие места. Поэтому сегодня очень актуально повысить свой профессиональный уровень. И ПГР предоставляет риэлторам такую возможность. У нас работает комитет по развитию, организовываем семинары по повышению квалификации. Это касается не только членов ПГР - они будут, конечно, иметь преференции, но наши программы доступны любому, кто хочет повысить свой профессиональный уровень.

- Удачное ли сейчас время для сделок с недвижимостью?

- На самом деле тема деликатная. Вопрос предполагает однозначный ответ, который я давать не буду. Я считаю, что как раз такие вопросы рождают ситуацию отложенного спроса. Что я должен сказать: «Нет, сейчас не время покупать?» или «Нет, сейчас не время продавать?». Любой ответ - хотя они противоположны по смыслу - рождает ситуацию отложенного спроса. Нужно действовать в зависимости от необходимости. Есть у тебя сейчас необходимость в операции с недвижимостью - проводи ее. Нет необходимости - отдыхай. Рынок не допускает такой ситуации - он реагирует и реагировал неоднократно на нее повышением цен, потому что момент отложенного спроса рано или поздно закончится, а впоследствии происходит резкий скачок. Если мы не допускаем такой ситуации, если все идет ровно - не будет никогда резких скачков цен. Цена будет расти, но не так, как это было, на 150-200%, а на 15-20% в год. Это совершенно нормальный рост. И тогда все бы жили спокойно и могли бы планировать будущее - как потребители, так и профессионалы рынка.

Действия на рынке недвижимости - это не игра .Слишком социально ответственная сфера. Я не рекомендую играть на рынке недвижимости. Говорить сегодня «покупай», завтра - «продавай» - нет, это не фондовый рынок, это не игрушки. Здесь должно быть минимум рисков. Будет неправдой, если скажу, что никогда никто не играл на рынке недвижимости, - играли, пользовались ситуацией отложенного спроса. Но вот сейчас результат от этого может быть плачевным. Исключением является профессиональный инвестор, участвующий своими средствами в реализации проекта. Но это опять-таки не игра, а четко просчитываемый бизнес с возможным устранением элемента случайности, с бизнес-планированием не на один год вперед.

Мое четкое убеждение: цены быстро растут - плохо, цены снижаются - плохо. Все должно быть стабильно и ровно. А в ситуации отложенного спроса ровно быть не может. Я думаю, что сейчас на рынке недвижимости (в частности, в нашем регионе) нет объективных причин для снижения цен, может быть, за исключением ряда предложений от продавцов, у которых цена сформирована по принципу «просто хочется побольше». Это в большей степени касается вторичного рынка. Ну а на первичном рынке у нас таких цен, как в Москве, нет, и нам плясать вниз не от чего. Будут ли цены падать? Да как они будут падать?! Это же означает работать себе в убыток! Если рентабельность в строительстве составляет порядка 20-25% и она реализовывается в течение 5-10 лет, то о каком падении может идти речь?

Но рынок недвижимости не встанет никогда. В конце концов, даже если у людей не будет денег, они станут обменивать квартиры, как это было в советское время. Потому что люди живут, создают семьи, рожают детей, умирают - это вечный процесс. И мы зависим от тех стен, в которых живем. И от этого мы никуда не уйдем. Кто обеспечивает весь это процесс? Профессионалы, операторы рынка недвижимости. Поэтому, прежде чем паниковать и бросаться из стороны в сторону, нужно выдохнуть и подумать. И послушать профессионалов рынка.

Светлана Янюшкина

nrn.ru